“城中村改造”商机无限

——访北京大学房地产总裁黄埔班八期学员、尺度房地产经纪有限公司董事总经理李才旺

北京大学房地产总裁黄埔班八期学员李才旺，深圳市尺度房地产经纪有限公司董事总经理。曾就职于电广传媒等上市企业，出身于传媒领域的资深房地产策划专家。曾为万科、卓越、中海等国内众多知名开发企业提供房地产综合服务，亲历了各大区域房地产市场发展历程，尤其对二、三线城市房地产市场有着深刻的理解，积累了丰富的操盘经验。

作为国内较早从事房地产营销研究和策划服务的企业之一，凭借经验积累与知识研究，尺度地产对房地产市场发展动向有了较高的敏感度和前瞻性。随着房地产市场的不断发展，房地产开发企业的机会在哪里？我们一起听一下尺度地产董事总经理李才旺的观点。

《中国地产总裁》：请李总简单介绍一下尺度地产。与国内其他房地产代理机构相比，您认为尺度地产最大的优势有哪些？

李总：尺度地产成立于2000年初，是深圳最早从事房地产营销研究和策划服务的企业之一。我们最早操作的项目是深圳卓越集团的“蔚蓝海岸”，随后与万科、招商、中海等品牌开发商建立了合作关系，并从深圳走向全国，足迹遍布国内21个省/市/自治区，60个城市，形成了华南、西北、西南、华东四个核心服务区域，为国内近百个开发商提供房地产综合服务。

我们的首要优势在于服务模式，尺度的中前期策划具国内领先水平，这也是尺度品牌的一大特点。尺度从创建之始就十分重视前期策划，倡导“产品制胜市场”的理念，开创了房地产项目前期发展策划先河，建立了“市场研究+定位策划+产品实现”的独特房地产中前期策划模式。我们所提供的已不仅仅是市场研究和定位策划服务，而是更深层次的介入到产品设计阶段，确保策划理念与产品实现的无缝衔接。

同时在市场发展方向上，我们提前做好了布局，目前房地产向二、三线城市发展的趋势比较明显，而我们早在2005年就将二、三线城市作为公司发展的重点市场；对二、三线城市有着深刻的理解与丰富的实战经验，已形成国内二、三线城市房地产项目“全程策划+销售代理+开发顾问”的独特全程服务模式和全程营销操作体系，这种模式在二、三线城市具有比较大的竞争力。

当然，理念与人才平台也是一大优势，任何一个房地产代理商都是一个服务机构，核心竞争力在于人才。我们具有深圳的服务理念和大视野的人才团队，各分支机构核心人员及项目团队全部从深圳派遣，确保能将深圳理念有效融入到项目当地。尺度核心团队长期工作在深圳房地产一线，基本上经历过深圳房地产市场两次大的调控，对跌宕起伏的房地产市场发展过程有着深刻的体会与认识。

《中国地产总裁》：国内房地产市场风生水起，越来越多有实力的企业与个人进入房地产开发行列，您认为有哪些新的领域值得我们去关注？

李总：我认为可以多多关注下城中村改造，目前深圳、昆明、西安、郑州、石家庄等大中城市都在大规模推进城中村改造，相继出台了城中村改造政策及规划。一般采取“政府主导，市场运作”的改造模式，政府专门成立职能部门，引导房地产企业参与城中村改造；政府改善了城市形象，取得了良好的社会效益，企业获得了可观的经济效益。

城中村是中国经济高速发展的畸形产物。中国经济飞速发展，城市规模快速膨胀，城市规划跟不上城市的扩张速度，大量的郊区村镇变成了城中村，仅深圳的城中村面积就约100平方公里，居住人口规模超过了500万，郑州现有城中村124个，占地约10.5万亩。这样的城中村遗留了土地权属不清、城村混杂交错等问题；同时很多城市在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，未来新增建设用地极其有限，土地与空间难以为继的矛盾日益突出，城中村改造成为城市建设和房地产开发不可逾越的坎。由于城中村往往占据良好的地理位置，如深圳的蔡屋围村地处金融中心、岗厦村紧邻CBD，这里面就蕴藏着很多商机。

《中国地产总裁》：您刚才说城中村改造蕴藏着很多商机，对于我们同学会会员有哪些机会呢？

李总：城中村改造到了实操阶段，改造工作主体就是房地产，我们的会员基本上从事与房地产相关的工作，机会应该是多方面的。

城中村改造首要问题就是资金，城中村改造资金需求量大，市场运作是改造的主渠道，吸引民间资金参与改造是各地城中村改造政策的核心内容；昆明、石家庄就城中村改造项目进行大规模的招商引资，目的就在于解决改造资金问题。基于城中村改造的特殊性，投资商投资城中村改造项目，可以附带很多条件，投资回报远在正常的房地产开发项目之上，华润集团、金地集团争相参与深圳大冲村、岗厦村改造，原因也在于此。此外，城中村改造一般会建大型酒店、商业等，投资持有这类物业，有着稳定的良好收益。

城中村改造首要目的是腾挪土地，参与改造项目，可以进行一级土地开发，获得出让土地收益和政策溢出效益，也可以一级、二级联动开发；目前各地城中村改造有个基本规则，一级开发商可以优先获得土地开发权，也可协议转让，不一定招拍挂，这就降低了土地成本。城中村改造往往是政府的重点工程，改造项目的房地产开发能享受不少政策优惠。据我所知，西安就出台了三大优惠政策，土地出让手续可分期办理。对负责安置工作的实施主体参与土地竞买，可以依据实际确定出让金与全额出让金额的比例，办理土地使用证；配套费可缓缴，可延期到商品房预售时缴纳；改造项目的规划、土地、建设等各项手续可以并行办理，在取得《建设用地规划许可证》后，即可同步申请办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。此外，城中村改造一般遵循“统一策划”的思路，将城中村改造纳入整个城市规划，政府会植入体现城市形象、人文特质的功能，一般有比较好的规划与配套，附加值高，后期营销炒作、商品房价值提升空间大。

城中村改造是项复杂的系统工程，涉及到策划、规划、拆迁、建设、法律等多个方面。通常是“政府主导、统一策划、统一招商”，政府有个调研、策划、规划过程，会借助相关顾问机构的帮助；在改造实施过程中，政府与企业对策划、规划、法律等都有多方面的需求，这对于与房地产相关的服务性机构有着大循环的商机，可以衍生出很多业务机会。

《中国地产总裁》：看来城中村改造确实有很多商机。那么，在城中村改造项目中开发商需要注意哪些问题呢？

李总：国内城中村改造刚刚兴起，还处于摸索阶段，各地的改造模式不一，有几点风险需要特别注意控制：

1、政策层面：城中村改造往往由地方政府主导，各地都有出台一系列办法或条例作为城中村改造依据，有些政策地域差别比较大，如拆迁安置，各地不一。所以，参与改造前一定要吃透地方政策，同时要明确清楚权利主体；城中村改造项目，村集体有比较大的话语权，地方政府有时还只是管理与指导，在这方面很容易产生纠纷，致使改造项目难以推进。

2、法律层面：城中村是个新的城市化问题，改造涉及方方面面，但地方普遍存在城中村改造立法严重滞后、缺乏统一的法律框架指导等问题。因为集体土地性质，目前与房地产相关的法律法规还不好单一适用，如拆迁问题，拆迁条例或国有土地征收办法，都是针对国有土地，可以说城中村改造处于国家整体法律体系的真空。而地方政府政策没有上升到人大立法的层次，法律效力比较低，往往有很大的变数与法律风险。所以，参与城中村改造要注意规避法律风险，特别注意将地方政策的关键条款（如拆迁、一级开发商享有二级开发权等）纳入与政府的合同中，以“合同法”来规避政策风险。

3、土地问题：从目前各地城中村改造运作情况看，土地转性仍是制约城中村改造顺利推进的一个瓶颈问题。现行《土地法》规定，集体土地只有在依法征用转为国有后，方可出让用于开发建设。各地虽有地方政策解决土地转性问题，但一般没有上级政府、国土资源部的正式认可，属于默认操作的状况。所以，参与城中村改造一定要先了解清楚土地构成和开发周期，如有项目内存在农业用地，那将受国家政策规定和农用地转性指标等因素限制；开发周期长，地方政策的变数就大，就尽量不要去参与。

4、操作层面：城中村改造不单纯是房地产问题，地域政治性特点明显，要注意争取政策空间，既增加回报渠道，又可规避房地产市场调控的影响。同时要有自己的策划与规划思想，因为政府的思想往往侧重于社会效益与政绩工程。

城中村在国内各级城市大量存在，改造城中村已成为城市发展建设中的一大趋势，蕴藏着巨大的商机。虽然目前国家相关的法律法规还不完善，还存在很多制约因素与不确定性，但高风险、高收益本是房地产行业的特性！