北京大学房地产总裁黄埔班特聘老师李朴民

　　北大黄埔班特聘老师李朴民，经济学博士，国家发展和改革委员会新闻发言人、政策研究室主任。李老师对宏观经济政策、企业和企业集团发展以及投资、计划等方面的改革进行了较为深入的研究。2010年3月27日，李老师对“中国当前发展中的几个热点问题”为黄埔班同学作了讲解。本文根据李老师的授课内容整理而成。

中国当前发展中的几个热点问题

——国家发展和改革委员会新闻发言人、政策研究室主任　李朴民

2009年，房地产业率先从金融危机的影响中复苏，导致房价不断高企，社会舆论对房地产业微词颇多，政府相关部门开始不断出台调控政策，对过快上涨的房价进行遏制。

随着世界经济的复苏，2010年，我国经济发展的策略是什么？对房地产业发展有什么影响？今年房地产投资的重点在哪里？

一、关于经济走势及政策趋向

自2008年9月15日国际金融危机正式爆发，已经过去一年半的时间。人们对国际金融危机爆发的根本原因形成以下几种看法：一是金融衍生品过多；二是金融监管薄弱；三是美国消费模式不可持续。

中国经济率先复苏

随着各国救市政策的不断出台与实施，现在世界经济形势已经步入复苏进程。包括欧盟、日本、俄罗斯、美国等国家的各项宏观经济指标都出现复苏的迹象。

2009年第四季度美国GDP已经恢复2.2%的正增长，就业方面也有所好转，失业率保持在十个百分点以内，消费预期向好，制造业得到改善，即使恢复较慢的房地产业也出现好转迹象。许多专家表示，相信美国经济复苏的基础是坚实的。

种种迹象表明，整个世界经济在向好的方向发展。如果国际经济不发生大的意外事件，预计今年世界经济好于去年。据国际货币基金组织预测，今年世界经济增长将不低于3.9%。其他国际组织对经济增长的预期也比较乐观。

2009年，我国经济实现了漂亮的“V”形反转的格局。2009年一季度我国经济增长达到最低点，仅为6.1%，随后逐步攀升，全年达到8.7%，表明中国经济在应对经济危机过程中确实走在了前列。2009年，中国经济为世界经济增长的贡献率达到百分之五十。

2010年，中国经济的基本面是好的，我国经济增长会继续加快。今年前两个月我国工业增加值达到20%以上，投资、消费、进出口总额等各项指标增长也都较为迅速，因此一季度中国经济增长不会太慢。机构预测中国经济一季度增长将达到13.5%至9.5%之间。

中国经济外部影响因素

今年，金融危机对我国经济的影响还会持续，并且还存在诸多不稳定因素。

首先，世界各国在应对金融危机过程中，投入大量资金救市，其中一部分没有流入实体经济。世界经济现在好转进入复苏，很大程度上是脸面问题，例如产能。美国2009年的产能利用率仅71%，以前都百分之八十多。

其次，金融的风险还没消失。一些金融机构破产、倒闭的情况还在持续。今年以来，美国又有二十多家银行倒闭。

第三，一些发达国家失业率还很高。欧盟今年的失业率将上升到10.7%，2013年才能恢复。较高的失业率表明经济还在恢复过程中。

第四，贸易保护主义抬头。目前，在国际贸易投资领域的保护主义对未来经济发展构成影响。2009年，全球贸易下降12%，意味着世界贸易退到2001年的水平。

第五，对通胀预期的影响。受通胀预期影响，各国的宏观政策开始控制投资，黄金、粮食、石油价格都在不断上涨。有的专家预测，世界经济可能出现二次衰退。

中国经济内部影响因素

我国经济发展存在诸多内部矛盾。一是外部拉动恢复艰难。今年2月，我国进出口总值为1814.3亿美元，与去年同期相比增长45.2%，比2008年同期增长9%，加上贸易保护主义抬头，我国出口很难在短时期内恢复以前的水平。

二是扩大内需政策效益减弱。去年我国出台一揽子经济刺激政策，投资、消费的增长较高。这部分措施今年会继续实施，但作用会相对减少。

三是发展方式转变。在经济发展过程中，积累了各种矛盾，经济增长方式的转变刻不容缓。如果说危机是对我国经济增长的冲击，还不如说对我国经济发展方式的冲击。目前，我国拥有自主知识产权的企业只有万分之三，企业用于科技研发方面的支出只占企业销售额的0.5%，而美国等发达国家的这个数字为4%。

四是结构方面。我国一些落后产能的行业大量存在，产能利用率在70%左右。

五是自然灾害的影响。

我国宏观政策趋向

我国经济发展处在关键时期，面临着依然十分严竣的国际、国内环境。如何实现经济平稳较快发展，实现8%左右的增长速度？

今年“两会”对于宏观政策的趋向表达得非常明确：一是要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

二是根据新情况新问题，提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的重点、力度和节奏；突出任务是处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、和管理好通胀预期的关系。

二、关于扩大消费以及房地产

我国一揽子经济刺激计划里，主要是扩大消费。2009年，我国消费增长19.7%，全年汽车消费1300万辆，增速达百分之四十以上，而商品房消费增速也是40%以上，对去年我国GDP增长的拉动作用较大。今年，扩大消费的策略将继续实施，包括增加居民消费能力和增加投入扩大内需。

增加消费能力重点是加快国民收入分配制度的调整。目前，我国国民收入分配中，政府、企业、居民三者的分配比例并不合理。五年来，财政收入增长了5.7倍，城镇居民收入增长了1.6倍，农民收入仅增长了1.2倍。与此同时，居民收入在国民收入中所占的比重在不断下降，劳动者报酬也在不断下降。

收入增长缓慢是影响居民消费能力的关键，所以我国要加快国民收入分配制度的调整。在国民收入分配制度调整过程中，需要把握两个标准：一是在发展中把国民经济这个蛋糕做大；二是切蛋糕时切得更公平合理。包括提高居民收入的比重，提高劳动报酬的比重，提高中低收入者收入水平以及退休人员待遇。

增加投入扩大内需是指继续实施家电下乡等便民、利民政策，同时注意扩大服务消费和住房消费。服务消费包括文化、信息、养老等方面的消费。下面我从六个方面重点谈一下住房消费的问题。

一是住宅与房地产的特殊性。现在的房地产业是特殊产业，住宅不仅具有使用价值，还是金融工具，具有资本性、虚拟性。房地产业是我国的支柱产业，促进其健康发展对保障和改善居民生活至关重要，对国民经济的健康发展具有重要作用。

二是房地产业定位过程。2003年，国家发布促进房地产业健康发展的措施，房地产成为我国重要支柱产业。2006年5月，国务院会议，房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。新的发展阶段是指全面建设小康社会的过程，在消费结构不断升级的情况下，房地产业逐渐成长为支柱产业。2006年，“国六条”中对房地产的描述是：房地业健康发展，有利于保持国民经济平稳较快发展，有利于满足广大人民群众的基本住房消费，有利于实现全面建设小康社会的目标。可见房地产业在我国当今发展阶段中不可或缺的重要地位。

三是国外房地产业的发展模式。国外住房保障的情况有三种，一是完全市场化的；二是市场比重高，但政府调控力度比较大；三是政府主导模式。

美国的房地产市场完全市场化，私人住宅拥有率达70%左右。通过市场调节，美国的房地产业发展很快。但是由于忽视宏观引导，美国的房地产市场产生了一系列问题，比如引发全球金融危机的次贷危机。日本房地产市场是市场调节与政府调控相结合的，公共住房占46%。德国的房地产业是由政府主导的，做为社会福利供给充足，基本满足每家的需求，有房子住，福利性住房达70%。

四是我国房地产发展政策的调研。引起社会普遍关注的房地产调控文件，主要集中在六个方面。一是增加供给。包括增加土地供给和商品房供给。二是调整结构。在不断完善和充实房地产结构，增加供应，控制高档房。三是加强保障。强调城市人民政府要将土地出让收益的一部分用于廉租房建设。今年中央政府加大了保障房的支持力度，拿出632亿安排专项保障住房投资。中央基本建设投资440亿，主要用于加快廉租住房等保障性住房建设，支持城市棚户区、工矿区棚户区及国有林区、垦区、煤矿棚户区改造和农村危房改造，继续实施游牧民定居工程。四是稳定房价。上涨过快、控制不利的，要追究相关负责人责任。五是规范市场，抑制投机性购房，完善商品房的预售制。六是引导需求。

为了将这些政策落到实处，我国政府采取了土地、税收、竞价等众多方式，取得了一些效果，也存在一些不足，特别是在抑制房价方面效果很差。

五、我国房地产存在的问题，主要价格、结构、保障三个方面。在价格方面，我国住宅价格上涨过快，超出了普通收入阶层的承受能力。在结构方面，问题比较复杂，不仅是供给方面还有需求方面。供应不仅有商品与保障，也存在于普通商品住宅与高档商品住宅之间的问题。

六、关于促进房地产业健康发展的思考。通过中央国务院的有关文件，要保持房地产业健康发展，用 “稳供应，保平稳，调市场”九个字可以概括。“稳供应”就是稳定普通商品住房供应，稳定保障住房的供应。“保平稳”是保证绝大数老百姓有房子住，跟拥有住房不同。“调市场”是抑制房价过快上涨。由于土地的稀有性、差异性，房价不涨是不可能的，所以只能是抑制房价过快上涨。

三、关于投资及投资重点

为应对全球金融危机的影响，我们国家出台了刺激经济增长的一揽子计划，包括大规模增加投资、大规模调整十大规划、大规模促进国内消费增长。

我国一揽子计划的实施时间是从2008年第四季度开始到2010年结束。在金融危机爆发后，为了保证GDP能在2008年和2009年保持8%以上的增长速度，政府对经济受到的影响进行了测算，对投资的作用进行了预估，然后找出能够拉动经济增长的行业进行重点投资。因此，一揽子计划是先有四万亿的数字，再有一万八千亿的中央政策新增。

一揽子计划所选定的投资项目，基本是十一五规划确定的重点领域，包括生态环保、农村建设、社会教育、节能减排、重大基础设施建设等，集中在民生、节能减排、重大基础设施、灾区重建等四个领域。

2008年政府共安排了1040亿的投资，2009年安排了5038亿的投资，合计共执行6078亿。2010年还将完成5722亿的投资。

今年，政府投资政策是在保持合理投资规模的同时优化投资结构。保持合理投资规模，是为了把开工的和正在建设的项目做完，防止出现半拉动现象。今年投资的增长速度预计在20%左右。其中，建设与改造增长20%，房地产增18%。今年的投资重点为保障性安居工程领域和卫生教育等民生领域，将向中西部地区、少数民族地区倾斜，支持节能环保、自主创新产业的发展。

除了安排好投资规模，确定好投资重点，政府还加强了对民间投资的研究，努力使投资结构效率更加合理。3月24日，国务院会议就民间投资做了研究，扩大了民间投资范围，鼓励和引导民间投资进入金融服务、国防科技等六大行业。