4月12日，金地集团宣布再融资48亿元，就在前不久的3月20日，保利也公布了96亿元的再融资计划，目前，包括万科、保利、金地等已经公布的房企再融资计划超过千亿，不过在国土部和证监会调控任务加码的情况下均尚未被放行。

　　业内人士分析，各大房企纷纷启动再融资计划，预示着房企所面临的资金压力明显增大。一方面企业在去年加大了土地储备和开工量，需要大量的资金投入。另外一方面，在信贷政策收紧的情况下，房企获得资金的渠道被明显收窄。今年房企的资金链将面临大考，而最大的风险将来自调控政策。

　　大房企纷纷启动巨额再融资

　　“去年是钱到处找房企，今年则是房企到处找钱了”，张群是一家上市房企的融资经理，去年下半年他所在的企业已提交了近9个亿的再融资方案，但是至今迟迟未见消息。张群开始有些焦虑，去年虽然再融资没有获批，但银行贷款还是宽松。今年贷款明显收紧，如果再融资不能顺利批下的话，今年的开发计划可能会受影响。

　　4月12日，网上一则消息吸引了他的注意。金地集团发布公告称，拟向不超过十名特定对象非公开发行不超过4亿股A股，发行价格不低于12.40元/股，预计募集资金净额不超过48亿元。此次募集资金将全部用于上海金地天御、杭州金地自在城24-25地块、南京金地自在城1-2期、武汉金地西岸故事、佛山大良项目、宁波金地东御六个项目。

　　“都是这些大鳄的游戏”，张群嘟囔着，就在前不久，3月20日，风头正劲的保利地产公告了新一轮融资方案，拟以17.92元/股的价格，非公开发行不超过总股本20%或7亿股，募集不超过96亿元，大股东保利集团将至少认购1亿元的发行股票。

　　此外，万科去年股东大会批准的112亿元增发项目也还在审批当中，其中92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。

　　自去年9月以来，房地产公司再融资受阻。据Wind资讯统计数据显示，包括金地在内，44家拟再融资的上市公司合计拟募集资金已经超过千亿元。

　　国土部证监会联手下“双保险”房企千亿再融资计划受阻

　　今年2月初，市场传出房地产上市公司再融资审核重启在即的消息，让张群高兴了一会，不过很快便没有了下文。据张群打听回来的消息，目前楼市调控已经升级，去年房企“融资———拿地———再融资———再拿地”的游戏升级，导致市场上地王现象严重。因此，政府给涉及该项管理的两个核心部门国土部和证监会任务加码，为再融资监管下了“双保险”。

　　前不久传出的消息是，国务院已经将“促进房地产行业健康发展、遏止房地产价格过快上涨”作为了证监会的“工作任务”之一。目前，写有该内容的相关文件已经下发至包括证监会以及住房和城乡建设部、国土资源部等十大部委。

　　随后，证监会与国土资源部开始协作，首先对所有上市房地产企业的增发进行暂停，与此同时，上市企业以土地获取为目的的再融资，亦需要得到国土资源部的认可。国土部配合银监会审查的主要是房企的地产抵押贷款是否过多，配合证监会审查的主要是房企是否有囤地违规行为，以及是否有土地出让金未按时交纳等不良记录。此后，再由证监会进行再融资申请，方能进入批准程序。

　　在广发证券房地产行业分析师沈爱卿看来，新的再融资审核机制的建立，无疑将对房企的再融资有更加严格的审核，但是最终还是会对一些符合条件的再融资申请会放行。据不愿意具名的券商分析师透露，目前已经有再融资计划被放行，接下来放行的节奏可能会加快。

　　银行信贷收紧房企获新增贷款难度加大

　　“去年是有钱放不出去，今年是有项目拿不出钱，你说郁闷不郁闷”，林力是一家股份制银行的公司业务部经理，负责新项目开拓。虽然天天找开发商吃饭唱K，但是一年下来能够做下来的业务并不多。“只能看着在开发商干的兄弟吃干饭，自己喝稀粥”。

　　去年国家四万亿下来，林力拼命地找项目放贷，但是那时候开发商都已经很牛了，对着林力说“每天都有银行找上门放款，我们根本不缺钱”。今年看着环境有些变化，开发商需要钱了，但是总行却无款可贷了。由于央行新增贷款额的减少，对于房地产贷款审核更加严格，“除了原来已经授信的大客户或者长期合作的客户，新项目已经很难拿到信贷了”。

　　实际上，在央行和银监会控制房地产信贷风险的精神下，开发商被堵截的资金渠道不仅只有再融资和银行信贷，连房地产信托资金也受到限制。根据此前银监会下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策，要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须“四证”齐全，该规定把那些没有建筑工程施工许可证但计划申请信托贷款的开发项目“拒之门外”。更为严格的是，《通知》规定，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，这也从另一方面堵截了开发商通过融资拿地的途径。

　　房企多方拓展资金渠道

　　在银行信贷、再融资等传统资金渠道收紧的情况下，部分房企也纷纷拓展资金来源，外资私募基金已经率先破冰。广州维森置业董事长兼总经理张维伦表示，目前外资对于中国内地房地产持续看好，正在通过各种方式进入内地。

　　4月6日，金地集团宣布与瑞银合作发起的房地产基金第一期首次募集已完成，共募集1.2亿美元，这是中国内地第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金。此次募集为美元基金，五家投资者分别来自欧洲、中东和亚洲。该基金计划投资国内住宅开发项目。

　　3月17日中国海外发布公告，称将与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，以投资中国房地产市场及项目。中海高层曾表示，成立房地产基金是中海未来的重点工作之一，首期房地产基金的规模估计达5亿至8亿美元，将以私募基金形式经营，主要用于投资中海地产集团的住宅物业。此外，还有上海复地等多家公司都表示了对房地产私密基金的意向。

　　李大霄对房企资金前景的乐观，虽然目前房地产信贷是比以前收紧，但相比2008年，房地产目前的市场环境已经不可同日而语，虽然再融资或银行贷款有所收紧，但是房企还是有方法从其他渠道得到资金，“现在资金的水池还是比较满的，总有口子可以流到房地产”。

　　房企为何急找钱？开发力度加大

　　业内人士表示，房地产是资金密集型行业，对资金需求是“多多益善”。随着今年市场行情的变化，开发商在主动和被动之间都大了资金需求量。

　　房企拿地开发力度加大资金需求量上升

　　虽然调控声声，但是各大房企扩张的力度依然不减，在去年获得历史最好的销售业绩之后，各家房企更是加大了开工量以及土地储备力度，导致资金需求上升。

　　以刚刚公布增发计划的保利为例。去年保利新增土地储备1338万平方米，地价款总计约469亿元，今年一季度再次拿地9宗，金额超150亿元。而保利地产一季度销售金额仅为81.3亿元，仅为拿地金额的一半左右，因此急需新增资金以补充地价以及开发所需。

　　而在买地的同时，各地产公司也加大了开工量。如准备再融资112亿的万科今年计划新开工855万平方米，同比增长超过52%。其他如金地、保利、绿城、恒大等公司也纷纷加大了开工量。

　　企业资金风险加大急需新增资金补充

　　虽然去年不少房企销售收入明显增加，但是在市场的乐观预期下，房企举债加大，在市场调控风险下，需要新增资金“举新债补旧债”。

　　有统计数据显示，目前内地86家上市房企债务总额达到6045亿元，有60家债务总额明显增加，有56家资产负债率超过60%，46家在70%以上。

　　保利地产去年的负债总额达到628.69亿元，同比增加了249.10亿元，金地集团和万科分别举债386.67亿元和922亿元，同比增加了139.76亿元和117.82亿元。这三家公司目前已经公布巨额再融资计划。

　　此外，国土部严查囤地，令房企盘活手头土地的节奏加快。国土部19条出台，对土地出让的保证金、缴纳时间、比例等进行了严格规定，这都将导致房企在土地扩张方面的资金量需求量增加。

　　房企“钱”景如何？关键看后续调控政策

　　4月6日至4月12日，内地房企出现了明显的全线下跌态势，其中龙头股保利累计跌幅超过13%，万科累计跌幅也在5%左右。英大证券研究所所长李大霄表示，出现地产股明显下跌的主要原因是公众预期国家会出台更加严厉的地产调控政策，因此在股市先得到提前的反应。前不久，新华社连续6篇社论炮轰高房价、高地价，被认为是为新出台的调控政策铺路，而房地产税也传出即将试点，新一轮调控政策有风雨欲来之势。

　　广发证券房地产行业研究员沈爱卿认为，目前房地产行业的资金来源主要是销售和信贷，虽然信贷有所收紧，但是一季度良好的销售态势并没有改变，房地产总体运行的态势还是良好的。

　　据统计，今年一季度，虽然在宏观调控的风声鹤唳下，各大房企依然取得了不错的销售业绩，普遍同比增幅在2成以上。万科一季度销售金额达150.9亿元，同比增长23.7%。保利地产一季度累计实现签约金额81.3亿元，同比增长25.38%。富力一季度销售额共约74.47亿元，与2009年同期相比大幅增长21%。据了解，碧桂园、城建地产等公司销售业绩也有大幅的增长。

　　沈爱卿认为，目前房地产市场最大风险是调控政策风险。“调控政策下，如果房地产销售受到打压的话，那么房地产市场的风险就会体现出来，可以说目前宏观调控风险是目前最大市场风险”。