北大黄埔班特聘老师顾云昌，中国房地产研究会副会长、北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长。顾老师曾先后为北大黄埔同学讲解了《中国房地产趋势》、《房地产未来的走势分析》《后奥运时代，房地产宏观走势分析与应对策略》、《当前房地产行业发展态势分析》等内容，深受学员喜爱与尊重。本期黄埔课堂选载的《当前房地产行业发展态势分析》一文是顾老师在黄埔班2009年12月课程中的部分讲解内容。

 

——中国房地产研究会副会长 顾云昌教授

 

　　媒体舆论认为中国的房地产市场过热，房价上涨过快，称中国经济被房地产绑架了，提出中国经济要去房地产化。而近期政府也相继出台房地产市场调控政策，被媒体解读为国家开始打压房价。

　　房地产市场情况究竟如何？我们该如何看待房地产行业发展态势？如何用科学发展观来分析中国房地产市场？如何解读中央房地产政策的正确含意？

 

　　房地产行业有一个共同的梦想，第一个是和谐居住的梦想，第二个是健康楼市的梦想，第三个是绿色建筑的梦想。这也是国际房地产行业发展的三个目标。

　　和谐居住的梦想是解决人们的住房问题，满足人们的住房需求。不论是买的或者租的，不论是通过市场得到，还是通过政府补贴或保障得到，要使每个人都有房子住。联合国提出人人享有适当住房，这是全世界每个政府追求的目标，当然也是我们房地产行业的共同发展目标。但其实现要经过长时间的发展。

　　中国的住房制度改革目标是住宅的商品化、住宅的市场化、住宅的私有化，至2020年基本实现住有所居。中国的住房制度改革是成功的，目前，已经有83%的家庭拥有自己的房子，拥有自己的房产，而未来住房的需求更多的是改善性需求。

当然，我国的房地产市场也存在的房价虚高、保障性住房少等问题。要真正解决好这些问题，必须在发展商品房的同时，建立合理的保障制度，也就是市场和保障的结合。中国是这样，美国是这样，全世界都是这样。只是在不同国家、地区、城市、时期，保障的比例有所不同。

　　2003年以来，我国的保障性住房建设比例严重不足。2008年政府出台24号文件，对城市低收入家庭的保障开始实施，未来还要起草住房保障条例，来保障这个梦想的实现。近期，国家投入大量资金建立保障性住房的建设，在拉动内需的同时弥补往年保障住房建设的不足。2010年，我国计划建180万套廉租房和130万套经济适用房。

　　房地产市场需要平稳健康发展，需要和国民经济发展相协调，这能有效防止因为房地产出现问题，影响国民经济的发展；也能有效防止因为国民经济的波动，产生房地产市场的扭曲。

　　房地产是中国经济发展的“一把火”，是拉动中国经济增长的“一匹马”，但同时要警惕其对中国经济的损害。房地产健康与否，不仅关系到房地产本身，还关系着全世界的金融，关系着全世界的经济的发展。

　　我们看到80年代、90年代日本、香港、台湾房地产市场泡沫的吹大和破灭。2008年由美国房地产次贷危机引起的全球金融海啸，现在还没有解除，影响了全世界的经济发展。因此，房地产业的健康发展非常重要。

　　什么是健康的房地产市场？国务院的标准就是房地产市场供求总量基本平衡，结构基本合理，房价基本平稳。我们现在要保持的健康是什么？前两年要保持健康，就要防止房价上涨过快，现在保持健康意味着保持供求总量的平衡。

　　低炭经济、绿色建筑，是世界潮流，力图使建筑能耗降到最低。现在，中国是世界最大的房地产王国，最大的装修装饰王国。中国每年新建的房屋是全球总量的50%，然而中国建筑的能耗占到总能耗的40％。

　　
　　三年前的中国，很少有人住节能的房子，研究房子节能环保问题。2008年，国务院颁布了住宅建筑节能条例，以推动住宅节能。未来，低炭经济、绿色建筑将成为市场焦点。

　　和谐居住、健康楼市讲的是现代的住房，绿色建筑讲的是现在和未来的住宅发展。和谐居住是为了防范社会危机，健康楼市是为了防范经济危机，绿色建筑防范的是环境危机。由此可见房地产业的重要地位。

　　这三个梦想是全世界追求的，中国的房地产人应该帮助我们的老百姓，协助我们的政府共同实现这三个梦想，因为这是全世界房地产人的目标。

 

　　中国房地产市场，在2009年变化最大，因为2009年是世界经济最困难的一年，但恰恰也是中国房地产最火热的一年。如果看待中国房地产这样一种情形，我今天从四组数据来进行分析。

　　2009年1到11月份全国的商品房销售额是3.6万亿，全年房屋销售额可以达到4万亿，如果加上二手房销售额将达到6万亿。2009年全国消费品零售总额是12万亿，其中四分之三是老百姓的消费，还有四分之一是政府的消费。从中可以看出，住房消费占到GDP的份额，老百姓买房对中国经济做出的贡献显而易见。因此，房地产是国民经济的重要支柱产业，是国民经济的命脉。

　　为什么在中国经济最困难的一年，出现房地产行业最火爆的一年？一句话是政策利好。应该说2009年房地产市场是在政策利好下面取得的。因为中国经济在世界金融海啸下面存在的出口下降问题，需要启动内需（消费和投资）来弥补，用积极的财政政策，用投资来保增长，这也是中国楼市出现爆发性增长的原因。

　　与此同时，房价也开始快速上涨，部分热点城市房价甚至出现泡沫。除了旺盛的刚性需求，投资投机需求的增加（包括土地和房屋）是导致这种现象的主要原因。房地产的保值属性决定了其投资价值。当然，全国楼市各地表现不一样，中小城市房价比较平稳，房价涨势不快，房价上涨过快的只是部分城市。

　　2009年1到10月份全国商品房销售面积7.5亿平方米，全年将超过8亿，而全年商品房竣工面积仅4.4亿平方米，这表明中国楼市仍然是供不应求。这也是全国房价一直在上涨的根本原因。

　　为什么中国楼市房价上涨过快呢？一是流动性加大，造成钱松地紧。购买房子的钱加上宽松货币政策使大家需求量很旺盛，但是土地供应是紧张的、紧缺的。2004年以来，土地供应量和房屋销售量之间就一直不成比例，土地增长速度明显低于房屋销售增长速度。

　　第二是城乡土地制度。我国土地制度是二元结构，农村建设用地和城乡建设用地完全分割，不能使农村的建设用地——宅基地进入城市。现在中国有两类人的房屋是空的，一类是城里的有钱人，一类是农民。

　　第三是土地政策和财税政策。现在城市的土地供应由政府垄断，垄断者都希望把地价抬高，这必然导致土地供应紧张、地价上涨。

　　要真正彻底解决房地产问题，使房地产市场得到持续稳定发展，一是解决经济体制中的土地问题，二是金融环境和收入分配得到改善。而要解决房价上涨过快，无非是增加供应量、减少需求量。因此，国务院会议提出，第一要增加普通商品住宅，第二支持自住性和改善性需求，同时要遏制部分城市房价上涨过快的情况。

　　3、中国建筑能耗的两个数据：50％/40％

　　中国每年新建的房屋占到世界总量的50%，中国建筑能耗占到能耗总量的40%。这两个数字说明我们建造绿色建筑，实现低炭碳经济的紧迫性。中国的建筑90%以上不节能，不是绿色建筑，是灰色建筑甚至黑色建筑，存在虚胖症、高血脂症第各种病症。

　　在设计规划方面，中国房地产楼盘普遍存在虚胖现象。按中国的经济实力、中国的资源，无论土地资源还是其他资源，我们都应该把房子做得更紧凑、更简约，90、70的方向是对的，而且不应该追求富丽堂皇。

　　在室外环境方面，中国楼盘存在高血脂症。中国楼盘室外布局的美观效果是世界一流的，绿色空间、广场、小桥、流水随处可见。然而，我们草多树少，硬制地面多泥土少，装饰性的东西多，生态的东西少。什么是高血脂呢？就是没用的东西。

　　低免疫力症。现在我们的建筑外在美还可以，内在美不够。做好隔热保温和安装换新风系统，能够很好地解决低免疫力。

　　先天发育不全。中国的房子大多是毛坯房与期房，买房子以后要浪费材料装修，不但会破坏房屋的结构，还不能保证装修材料的环保性。从低碳角度讲，我们应该把向社会提供成品房作为房地产的目标。

　　最后一点叫短命症。我们现在房子寿命很短，平均不到三十年，这是最大的浪费最大的高碳。

　　要克服以上建筑中的各种病症需要我们政府、开发商、非政府组织机构共同努力、互相联动，从现在做起，共同实现。

　　2008年底，中国城市化的水平是45.7%，也就是说2008年我们有6亿人住在城里，还有7亿人住在农村。而2008年的世界平均水平是50%，一个现代化国家城市发展标准是70%，发达国家的城镇化水平甚至达到95%。这表明我们跟发达国家有很大差距，正处在快速城市化发展过程中的黄金时代。

　　32.9%也是城市化概念，这是建设部城市化委员会对2007年城市化水平统计的结果，跟国家统计局的数据差别很大。统计局把许多长期务工农民算到城市化人群里面，但是这些人没有享受真正城市生活，没有享受城市社会保障。因此，我们真正的城市化实际上没有达到45.7%，我们还有30%的城市化空间，还有四亿人要进入城市。

　　城市化是我国经济增长的主要引擎。2009年中央经济工作会议要求，2010年的工作重点第一是扩大内需，特别是居民消费的内需；二是稳定地推动城镇化，作为拉动内需的依托。因此，中国房地产市场未来的发展空间依然很大，政府更不可能打压房地产市场。

 

　　我们该如何让房地产市场健康平稳发展，达到和谐居住、健康楼市、绿色建筑的梦想？我认为主要的政策措施应该是：保证保障，关注夹心，引导财富。

　　房地产消费群体分为三个阶层，第一阶层叫保障层，需要通过政府的保障实现住房；第二阶层叫财富层，出于改善性需求、或者投资性需求、或者自住需求的目的，这部分人会通过购买商品房实现住房；第三阶层就是除保障层和财富层的夹心层。就保障层来看，中央决定在三年左右时间解决1540万户低收入家庭住房困难，包括通过国有棚户区改造解决其中的低收入家庭住房困难问题，包括通过廉租住房和经济适用房建设解决一部分低收入家庭住房困难。对于财富阶层，中央出台“支持改善性居住需求，遏制投资投机性需求”的引导措施。现在的政策缺少的，就是对夹心层的关注。夹心层人群买不起商品房，买经济适用住房和廉租房又没有资格。针对这一人群，北京在搞限价房、公共租赁房；上海的经济性住房出主要是面向中低收入者的。

　　如果这几个方面的政策能够顺利出台并得到完善，我国的房地产市场将保持相对稳定的发展态势。

　　2010年的房地产市场与2008年和2009年不同。2010年，房地产市场投资将保持平稳较快增长，达到20%以上（2009年达到18%左右，2008年为负数）。因为2009年房地产销售量过度透支，2010年房地产销量将与2009年基本持平或者稍低。

　　2009年的房价仍然处于上升通道，但由于房价处于高位，以及政府对高房价采取了抑制措施，所以2010年房屋需求旺盛的程度会减弱，从而抑制房价上升势头，但也不至于大跌。总之，2010年房地产市场将平稳增长，但不排除由于政策波动带来的各种影响。