张家口市地处河北省西北部，总面积36873平方公里，是一座有悠久历史和光荣传统的北方名城。市划分为坝上坝下两个自然地理区域，行政区下辖桥东区、桥西区、高新区、宣化区、下花园区五区；康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县十三个县，总人口442万。

张家口是河北省重要的工业城市。2009年，全市生产总值完成720.4亿元，比上年增长11.9%。城市居民人均可支配收入达到12054元，农民人均纯收入达到3286元。

 

 

　　张家口市住宅供应总体为多层与高板两类产品，几乎没有塔楼。由于土地供应量日渐减少，开发商为追求较高利润，多层住宅的供应将日渐稀缺，大多数新开盘的项目均以小高板为主，而且这个趋势已经越来越明显，而购房人也日渐接受这一类型的产品。

目前，张家口市楼盘产品以解决普通百姓的居住需求为主，针对高端人群的住宅如高端公寓、洋房、别墅几乎没有，产品开发的精细度普遍欠缺，高品质的楼盘非常少见，小区景观设计一般。绝大部分项目没有会所，公建配套也较少。楼盘外立面设计、造型比较落后，外立面普遍采用涂料。

　　形成这种局面的原因有以下几个：1、市场发展尚处于起步阶段，市场竞争仍然以价格竞争为主要的竞争手段，导致开发商追求开发面积，而不追求产品品质，以实现利润最大化；

　　2、市场需求仍然以解决简单居住为主，对于产品的附加价值追求较少。如产品的外观美感，园林规划，户型设计、物业服务，社区配套的要求并不太高；

　　3、较低的市场均价决定开发成本不能过高，压制开发商产品规划的创新动力；

　　4、大部分开发商的开发经验较少，缺乏新型的产品规划人才。虽然也有不少的外地代理行已经逐步介入到开发商的前期规划工作中来，带来新的产品理念与物业创新概念，但在短期内，此效应还难以显现；

　　5、张家口市居民收入水平总体比较低，从而导致高端产品的销售存在一定困难。

 

　　张家口住宅户型以二、三居为主。85-110平方米的单套中户型依旧是市场的主力户型，尤其是75-85平米的中小两居户型最受欢迎。由于张家口市的居民总体收入水平较低，年收入30000以下的家庭调查想购房的占85%，所以90平方米以下住宅需求一直是市场的主要需求。容积率大部分在1点几到2点几，达到3点几甚至4点几的只有极少数项目，而这些项目主要因为在黄金地段上且占地面积小，所以提高了容积率。

　　2002年张家口市的商品房平均价格仅为800元/平米，但经过这几年的快速发展，尤其是经历了2007年一年的持续快速上扬，在2008年年初达到高峰，并在2008年保持稳中小幅上升，全市住宅均价突破了3000元，个别高端楼盘的高层突破5000元。2009年，住宅价格保持稳中有升，小幅震荡的走势。

　　由于张家口市房价基数低，尽管前几年涨幅较大，但绝对上涨金额相对较小，泡沫现象很少，房价收入比保持在1：4的合理区间，处于居民正常的承受范围内。今后一段时间内，桥东、桥西及高新区中，主流产品的价位趋势应稳定在均价2800至3300元/平方米之间，不会有大幅上涨。

 

　　由于张家口紧邻北京，经济辐射能力相对北京来说要弱小很多，不是一个区域性的经济中心，因此，购买需求均以本地为主，张家口周边的县市来此买房的非常少。加之城市相对闭塞，房产投资价值不高。因此，投资类客户也很少，自住性需求占有绝对份额。

　　自住需求主要分为三种类型。第一种类型是改善居住条件：一些家庭生活条件提高以后，有一定的经济能力，原有的小面积住宅已经不符合居住要求，从而购买较大面积的住宅产品。第二种类型为婚房：年轻人成家立业的需要，购买较小面积的产品作为婚房，这一类需求较大，但是对产品的要求相对宽松，主要是对居住面积的要求，以75-85平米的产品为宜。第三种类型为拆迁户。这一类需求占有很大比例，从2008年以来，由于政府的“三年大变样”的城市改造政策，导致一部分居民拆迁换房，这类需求在今后一两年内将会占有较大比例。

　　值得一提的是，张家口市市场几乎没有高端物业。但是，高端物业的需求是存在的，尤其是城市的富有阶层，是希望市场能够提供较舒适的住宅以供选择。

 

　　张家口市购房者以区域性人群居多。桥西区的原居民大部分依然选择桥西，桥东区依然选择桥东，而高新区的居民则是购房的次选。张家口市以外地区的购买人群则很少。

　　张家口市购房者的平均年龄要比一线城市高一些，主要人群集中在35岁-55岁之间，达到73%；30岁以下人群仅占18%；55岁以上人群大约为9%。

　　在购房人群中，真正具有购买力的人群集中在公务体系，如政府机关公务员，政法体系，以及一些垄断性的行业如电力局、通信行业等等。小部分为经商人群。

　　桥东区的整体经济实力要好于桥西区，低端市场类似于桥西区，除单价略高于桥西区之外无特别之处。二、桥西区是张家口的老城区，整体消费层次在张家口属于偏低的，因此市场上产品供应呈现小规模、小户型、低价位的特点。但是目前发展迅速，在售项目也较多，产品也比较适合大众需求。三、高新区的发展较晚，但自市政府搬迁以后，开始带动了高新区的房市发展，高新区的区域也开始被购房者认可。

 

　　纵观张家口市开发企业的发展历程，其显者特点首先是房地产开发企业发展迅速，民营的开发公司的数量增长很快。但是房地产开发企业数量多、规模小，缺少龙头企业，难以形成规模化的开发建设，缺乏足够的竞争力。同时，竞争手段相对还比较单一，主要的竞争形势还是是以价格竞争为主，而产品竞争还处于一个较为初始的阶段，产品的同质化较为严重。

　　张家口市的房地产销售队伍、人员素质普遍较差，这里的许多销售队伍不经过培训就直接售房，许多最基本的售房知识及项目情况都不知道。而现场包装、销售道具也都制作粗糙，开发商与销售代理在营销环节都还处在一个较为落后的状况。

销售方式大多为坐销，DM销售的项目较少。张家口市的推广媒体较为单一，除了报纸广告以外，大众媒体很少。项目推广只能依靠一部分户外与短信传播，网络传媒与电视媒体效果低微。总体来说，张家口市媒体推广的影响力相对薄弱。很多项目都依靠现场的SP来进行促销，举办较为大型的宣传活动，如风筝节、明星秀、热气球等等活动来吸引眼球，扩大影响力。