文／范小冲

未来的房地产市场将进入更加细分化的阶段，房地产企业必须要挖掘特色，完善产品服务，进行新的战略选择，这样房地产企业才能在下一个“黄金时代”到来之前抓住机遇。

一成不变已经不能让房地产企业继续发展下去了。从企业定位、品牌形象、开发模式，再到营销思维、服务管理，开发商转型和求变的思想已经渗透到房地产行业的方方面面。

在房地产业过去十多年的黄金时代，房地产企业几乎完全没有存货风险，房地产行业处于快速发展的高增长期，市场供不应求，土地和房产始终在快速升值，极少看到亏损的项目，更少看到崩溃的企业。房地产企业的核心能力也在抢夺资源、快速开发、规模速度制胜的模式中不断得到提高。房地产市场走向了野蛮生长的年代。

但近几年，随着房地产黄金时代的结束，中国房地产开始迎来白银时代，房地产行业发生了很大的变化，出现产能过剩、库存压力大、高负债、低利润等现象。从2014年起，开发商的存货压力普遍增大。统计数据显示，截止到今年的8月份，89家上市房企存货总量逾1.8万亿元，而去年同期这89家房企的存货总计为1.58万亿元，攀升了近3000亿元，同比涨幅为14%。我国房地产行业已经从增量时代进入了存量时代。

资金成本上升，土地升值速度减缓，资金压力加大，房企的压力还将持续贯穿2015年，这时候企业需要做模式的转型，从重资产模式向轻资产模式转变。在白银时代，房地产企业的任务就是要找到新的出路。

重资产模式指的是房地产企业过多依赖自有资金投入买地开发建设，销售和持有运营的传统开发模式。当市场出现供不应求，土地和房产快速增值，物业开发和持有增值远大于资金成本的时候，开发商会理性选择重资产模式，进行重资产投资，快速规模化开发，寻求储备更多的土地。当资产升值速度低于资本成本的时候，大量持有资产是负价值贡献，这时候企业就需要向轻资产模式转变。也就是用最少的成本，去撬动最大的资源，获取最大的利润，而不是过多依赖自有资金，购买土地持有资产等重资产投资，从之前赚取资产升值收益，走向赚取增值服务收益，来实现盈利和业务扩张。 

在目前的房地产开发行业，轻资产的类型有很多：以彩生活为代表的社区O2O、绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘，以及众多开发商试水管理的地产基金，包括嘉凯城规划中的品牌和管理输出等均属于轻资产的范畴，这些模式的开发对于地产未来发展前景都很不错。

未来玩房地产，一定要向轻资产转型，不然玩不下去。在开发商纷纷抛出“跨界”、“互联网+”、“金融”、“轻资产”等转型逻辑时，阳光100集团也探索出了与别家不同的“轻装转型”之路。

首先，“品牌地产＋资本组合”。日前，阳光100集团与光大安石牵头的投资财团通过新股配售入股公司，成为持股9.03%的第二大股东。与其他房企“拿别人的钱干自己的事”不同的是，阳光100的轻资产模式是“拿自己的钱干别人的事”。50亿元的融资可能会做100个项目，或者是50个项目，参小股，去操盘。例如投2亿，促进物业升值，获得8-10亿的收益，就可以获得收益部分的50%。

其次，“小股操盘＋资本力量，激活休克鱼”。通过与光大安石和中信国安成立轻资产投资管理公司，类似十几年前海尔“激活休克鱼”的扩张方式，通过定位提升，资源组合，开发运营，快速销售等，激活和提升项目价值，获取项目销售，项目溢价和投资等收益，从而实现多方共赢。

最后，此次轻资产合作是转型不转行，激活不兼并。通过快速变现盘活存量资产，利用专业品牌营销，资源整合，运营能力和资本力量，救活和提升项目价值，承担责任，共享未来。

未来的房地产市场将进入更加细分化的阶段，房地产企业必须要挖掘特色，完善产品服务，进行新的战略选择，这样房地产企业才能在下一个“黄金时代”到来之前抓住机遇。

（根据范小冲老师在北大黄埔“全国房地产企业家闭门会议”上的演讲内容整理而成）