文／顾云昌  

目前，我国经济发展原有引擎的动力在减退，比如房地产以及制造业，但是新引擎“大众创业、万众创新”的动力还没有被充分激发出来，所以中国经济下行的压力很大。此时，房地产业的支柱作用非常重要。

日前，国家统计局发布了2015年1-7月的房地产数据，房地产投资增长仍然下行。但楼市销售开始回暖，销售量不断增长，房价环比上升。房地产企业该如何来看待当前房地产市场面临的走势，如何判断未来发展呢？

判对走势，认清当前，把握未来

尽管政府希望房地产市场是持续稳定健康地发展，但由于房地产是市场经济，有周期性，注定其发展过程有波动。中国的房地产和世界各个国家的房地产一样都有长周期和短周期，把长周期和短周期结合起来分析，对于市场走势的判断就会准确一些。

长周期一般是15年到20年，中国房地产市场已经从黄金时代进入了白银时代的长周期。1984年到1998年，我国房地产市场处于起步阶段。1998年出台的住房制度改革方案，使我国的房地产市场进入黄金时代，直至2013年。此后，我国房地产市场进入了白银时代。到2030年左右，中国的城镇化率将达到70%。每年进入城市的人口约为1300万，加上城市居民对住房的改善性需求，决定白银时代的楼市将持续稳定。

但由于过去几年市场供应量过大，呈现阶段性饱和，导致楼市2012年下半年到今年上半年出现一个短周期。在这个短周期中，除了一线城市，我国的楼市基本没有泡沫，但不同的城市、不同的年份出现了分化，2013年是楼市大年，2014年是楼市小年，2015年目前出现止跌回稳的情况，今年下半年楼市将会软着陆并迎来一个新的短周期，2016年将是我国楼市的大年。

白银时代，房地产市场呈现竞争加剧、洗牌加快、利润减薄三个基本特征。我国楼市已经从过去的卖方市场变成买方市场，竞争在加剧，这是一种好现象；最近几年房地产的洗牌速度也在加快，一些没有的品牌的中小企业被兼并、被合作、被淘汰的情形越来越多；另外，房地产市场的净利润明显在下降，但总体上比制造业的利润要好。

楼市分化是白银时代的一个重要的特征，这是中国和世界各国都会发生的问题。在中国特别严重的原因有三个方面，一是不动产的特征。不动产是不可移动的，必然是区域性的市场。第二是中国城镇化的进程。现在处在中小城市往大城市涌入的过程中，大城市的公共产品，公共服务远远好于中小城市，就业的机会远远高于中小城市，必然导致人口大量导入到大城市，住宅需求量不断膨胀。第三是政策的调控。前几年因为一、二线城市进行限购，导致许多上市公司冲到三、四线城市进行开发，然而三四线城市人口没有一二线增长速度快，导致存量加大。

目前，我国经济发展原有引擎的动力在减退，比如房地产以及制造业，但是新引擎“大众创业、万众创新”的动力还没有被充分激发出来，所以中国经济下行的压力很大。此时，房地产业的支柱作用非常重要。特别是在今后的15年当中，房地产业仍然是中国经济的支柱产业，而一旦房地产出现危机，政府必然进行政策的调整。

未来15年中国的房地产还有很大的发展空间，但是增速放缓，增量减少，存量越来越多。今后产业发展既要注重增量，也要注重存量盘活。政府政策的重点应该放在“稳定增量，激活存量”上，使房地产成为经济发展的稳定器。

做对产品，搞对转型，提质增效

房地产归根到底是生产和开发房子的，是制造业的组装车间，把建筑业，各种家电组装在一个车间里；同时又是服务业的集成工厂，把许多的服务业在社区当中结合起来。房地产业的任务是创造新的居住环境，同时又是创造新产业的载体，商业、文娱、养老，甚至许多工业都是通过房地产这个载体成立起来的。

今天的房地产市场已经“变态”，由过去卖方市场变成买方市场状态，由过去的压房价到去库存，是开发商的白银时代，老百姓买房的黄金时代。这种情况下，房地产企业要转型，要符合市场和政策的要求，把为客户服务融入到当今这个时代当中，做对做好产品，满足刚需、改需，甚至奢需等多层次、多品类的需求。

中国是房地产大国，不是房地产强国。房地产企业应该树立起信心，把中国房地产大国变成强国，一方面要通过精细化的、差异化的、智能化的、绿色化的、服务化的产品打造让消费者满意的产品，另一方面要像苹果公司一样创造需求，让消费者获得惊喜。忽悠消费者是过去黄金时代中很多企业做的事情，在白银时代，在理性成长过程中，房地产企业要把产品放在第一位，否则会被市场淘汰。

房地产企业外延的转型有横向多元化、纵向多元化、跨界多元化，以及国际化等多种方式，真正内涵的转型是做强企业，提质增效：要强化房地产业的本身，以人为核心，满足各种人的需求，以及各种人的不同需求，适应各种产业的发展方向，开发出适销对路的，让客户不断满意的物质产品和消费产品。

专业的事应该由专业人士来做。在今天的情况下，房地产企业应该做自己最熟悉、最擅长、最专业的事，从粗放型的经营变成节约型的经营，切实增加拿地力、资本力、产品力、营销力和管控力。“五力”必须齐全，哪一“力”都不能少，如果缺少哪一“力”，就应该增强学习“力”了。

（根据顾云昌教授在北大黄埔“全国房地产企业家闭门会议”上的演讲内容整理而成）