今年楼市需求量得到释放，各地纷纷再现“日光盘”。部分开发商也开始随波逐“价”，相应提高自身楼盘价格，而且有相当一部分楼盘提价幅度还不小。但楼市真回暖了吗？

从中国近几年的投资情况来看，中国房地产从2009年至2013年直接投资共30.4万亿元。楼市在价格自我调整的情况下，市场实际最大投资需求为20万亿，多投了10.4万亿进入了“鬼城”。再加上乘数效应，全社会不动产涉及房地产投资共约33万亿，过度过量投资必然造成产能过剩，而且浪费巨大。

之所以2015年上半年楼市成交量攀升，既有开发商的以价换量，也有压抑一年的刚需或者改善性需求开始爆发，地方政府的“微调”也使得购房者的预期发生了改变。但这并不足以证明楼市回暖，许多中小城市与一线城市不同，商品房成交数量并不明显。

另外，今年1-5月全国商品住宅销售面积同比下降13.5%；开发商购买土地面积同比下降18.7%；虽然房地产总投资在增长，但住宅投资增长13.6%远低于历年房地产增长速度，也低于同期固定资产投资超过20%的增速。7月23日，国土资源部发布2015年上半年国土资源主要统计数据，其中上半年房地产用地供应同比下降38.2%。

由此可见，目前房地产市场还是存在供大于求的趋势，去库存仍然是众多房地产企业的首要目标。

再从房地产信托方面来看，受楼市周期性波动影响，房地产信托呈现出有别于行业整体的单边走势。信托产品的兑付风险程度主要看房价的走势，一旦房地产市场持续处于滞涨阶段，房地产信托产品可能存在兑付问题。

目前，部分房企依靠信托融资的方式受到限制，开发商的现金流也变得紧张，这将增加房地产信托产品刚性兑付的风险。2014年第一季度以来，中国面临“投资和信贷，楼市和股市，‘鬼城’现象和产能过剩”六大泡沫并存的情况。金融危机发生之前，信贷规模通常会比趋势水平高10%，经济转变为消费主导时，增速会下降一半。当过度投资导致通缩，沉没成本形成“鬼城”指数，加之去杠杆化导致房价下跌，以及资本外流等情况出现时，“鬼城”让楼市萧条，房地产链条可能出现断裂，从而影响到房地产信托并使风险增大。

截至6月30日，今年共成立165只房地产集合信托产品，规模258.6亿元，占整个集合信托成立规模8%，相比去年同期594.21亿元同比下降56%。

在目前融资机构波澜不断、经济前景尚不明朗的情况下，房地产企业应果断降价以促进现金回笼，从而度过资金链困难时期。对于那些尚未安然度过企业资金链紧绷危机的中小型房地产企业来说，则更应该“量体裁衣”，合理利用现阶段国家对信贷政策的松绑，迅速通过优质项目从银行融得资金以保证企业项目的正常竣工，同时避免在短期内贸然跟风涨价。