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王小广：商业地产的街道化和城镇化
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王小广/国家行政学院决策咨询部研究员
文/本刊记者 岩竹
2014年房地产市场是难以预料的一年，地产市场的波动成为摆在开发商面前的一个难题，但也可能成为一个重大机遇。对于地产企业来说，房地产市场调整所可能产生的风险，以及对中国经济带来的新机遇，都使企业转型成为必然，当然期间有压力更有动力。对此，《中国地产总裁》杂志采访了国家行政学院决策咨询部研究员、著名经济学家王小广。在他看来，商业地产的发展是正常的，不过其中蕴含的风险需要提醒开发商注意，并且要避开成熟市场，开发新的细分领域才有可能成功。
王小广认为，现在住宅市场不景气，带动了很多地产企业谋求转型，其中商业地产是一个很明显的目标。但是他觉得这其中有很多的机会，不能只抱着万达开辟的“城市综合体”模式不放。“每个公司都有适合自己的市场领域，贸然放弃自己以往的优势，转而培养新的市场有些得不偿失，还不如好好在自己熟悉的领域开发，以成熟的市场带动商业地产的投资和发展。”王小广认为，地产企业的转型要快，但不能盲目，需要仔细考虑后才能行动。
在谈及商业地产新的增长模式时，王小广表示，其实很多想转型的开发商都要注意一些很基础的问题。“商业地产和住宅的特点是非常不一样的，住宅是一次性的卖，商业地产是需要自己经营的。房地产是城镇化的成本，中国城镇化非常滞后，原因就是房地产的成本太高。”王小广认为，想做好商业地产，一定要把这些因素考虑清楚，然后再决策。在他看来，毕竟商业地产也是地产的细分类别，地产的成本逃不过去，所以就不能靠涨价过日子，只能靠管理和策划运营。他觉得这其中就肯定会有中小型房地产企业发展的机会。
王小广表示，商业地产对于中小型房企来说，有两点发展方向很重要。首先是街道化，就是把商业地产向社区转移，这方面万科开始做尝试。因为投入小，所以中小型房企都可以做，而且其中现在就能看到很多机会。这相当于直接在给最终消费者编制网络，能接触到他们，是非常有市场价值的。另外一个就是城镇化。所谓城镇化，就是将商业地产往乡村转移，现在中国的城市户籍人口只有 4 亿多，占全部人口的35%，在李克强总理宣布要将 2.6 亿农民工变成城镇市民之后，商业的需求就会扩大很多，这样就会创造一个一个的小城镇，而其中就会留出商业地产的机会，不过一定是“小而美”的，而不是像万达的“大而全”。这其中因为投资有限，给中小型房企留下的机会不少。
王小广觉得，商业地产有很多模式，大企业有大企业的玩法，中小企业有中小企业的玩法，不能一概而论。只要找准定位，就一定会发现细分的市场。中小企业相比大型房企还是有优势的“，在现在这样一个变革的时代，灵活性很可能是最终取胜的法宝。“但无论如何，中小企业不能与大房企拼资源，一定要细分市场，做好定位再发展。” | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/15 15:30:35> 
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