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闫宗成：中小房企面临不可规避重组
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闫宗成/全国房地产投资基金委员会秘书长
2014以来，全国的开发商都不好过，成交率下降，库存剧增，资金无法快速回笼，4月份也开始出现第一轮降价。整个房地产行业的资金投入增长速度放缓，新开工的面积增长速度也在放缓，可以确定的是，房地产行业已经进入了低速发展时期，或者说是较前几年的发展速度下降的趋势。出现这种状况原因有两点：第一，2009 年中央和地方政府的过度刺激现在到了修正时期，整个中国的经济增长速度都在放缓，各行各业都是如此，房地产行业当然不例外；第二，新一届政府的经济政策中的一个重要思想是减少政府对经济的直接干预，要充分发挥市场的调节作用，这个思路也将会贯彻到房地产行业。十年来政府出台了各种抑制房价增长的政策，但见效不大，反而越涨越高，新一届领导班子将会把制度建设和民生放在首要的位置，应该会在保障房体系、房地产税收体系等方面多花力气。
这意味着一方面房地产行业将迎来低速发展、调整前进的时期，不再有之前快速发展的势头，但短期内不存在系统性风险；另一方面，政府也不太可能通过刺激房地产市场来稳定经济。而且这个低速发展将有一个比较长的周期，意味着房地产行业将进入行业整合时期和分化重组的阶段。
今年开始三四线城市的中小房企纷纷倒闭，甚至百强企业也出现了问题，这说明在这一轮调整下，最困难的不仅是三四线城市里的中小房企。但是中小房企的确面临着一波并购潮，并购与被并购成为主流。在市场起主导作用的情况下大鱼吃小鱼是必然的，大者恒强、弱者愈弱这个趋势会越来越明显，我们可能需要组织一些资本和大型企业成立并购基金，我建议中小企业在难以维持的时候应该主动寻求并购。
另一个中小房企需要考虑的就是转型，这个模式有很多种：首先可以和新型城镇化结合，一些新型城镇化进程快的地方房地产市场还是可以的，还是有发展空间，足够使中小房企在这一轮调整中维持生存以谋发展；其次可以和产业结合，像健康医疗、养老养生、休闲娱乐、教育等都是可以的：第三可以和金融结合，例如转为房地产基金的投资人，实际上中小房企转型成为房地产投资人所获收益不见得比直接开发房地产项目少。这三条路都是可以选择的。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/15 14:12:44> 
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