突出新型城镇化之流“新”

文/陈殿臣  周智超

多年的调控使得市场出现观望的态度，但观望并不能消灭刚需。当刚需积累到一定程度还是会“爆发”，加上城镇化的“利好”，房地产市场仍然“大有可为”。

最近的房地产市场很不平静，“国五条”和各地细则的出台，新任领导层力推的城镇化，都和已经进行了多年调控的房地产市场有直接联系。虽然在调控的高压下，房价暴涨的局面并没有出现，但稍一放松市场便会出现反弹的现象还是足以说明刚需的存在。多年的调控使得市场出现观望的态度，但观望并不能消灭刚需。当刚需积累到一定程度还是会“爆发”，加上城镇化的“利好”，房地产市场仍然“大有可为”。

城镇化之路漫漫而修远

现在的房地产市场，最火的词语莫过于城镇化。甚至不少“专家”已经开始“摇旗呐喊”，认为这是“拯救”房地产行业于水火的“灵丹妙药”。但我认为，市场的反应过于乐观。

首先，城镇化并非新名词，从改革开放至今，已经进行了30余年。现行的城镇化有两种定义方式：第一种是以户籍人口为统计标准；另一种与户籍无关，是以城市的常住人口为依据。

纵观过去30多年进行的城镇化，很大程度上只是为了集约利用土地，将农民赶上楼，然后进行土地的招拍挂。这样的方式虽然带来了行业的发展，但同时也带来了很多隐患，农民既失去了赖以生存的土地，又没有办法在城市之中找到新的谋生之道，社会问题丛生。新型城镇化要避免这样的现象发生，就不能简单地以集约利用土地为出发点。只有以产业带动解决就业方式根本转变的城镇化才是新型城镇化，这样的城镇化才是有价值的城镇化。

从“农村人”到“城市人”转变的核心在于生活和工作方式的根本变化。如果只是将农民赶上楼，这就是失败的城镇化，而且很容易造成“房吃人”现象。所谓“房吃人”也绝非“危言耸听”，因为拆迁一夜暴富的农民，并没有顺利地变为“市民”。作为农民，他们失去了耕种的土地，作为市民，却没有在城市中生存的技能，只能坐吃山空，带来新的社会问题。

因此，城镇化一定要有产业的带动。产业的发展造就出相应的就业岗位，满足失地农民拥有持续收入的需求。同时，就地转移部分劳动力，实现农民工的就地安置，减轻困扰一线城市的“大城市病”。只有这样的城镇化才会收获喜闻乐见的效果，才是成功的城镇化。

而要想让农民变为真正的市民，仅仅解决就业问题还远远不够，更需要医疗、社保和子女教育问题作为配套政策的逐步完善。这些对国家来说是一个沉重的负担，从目前我国的综合实力来看，并不具备这个能力。所以，城镇化之路可谓是路漫漫而修远。

新型城镇化中的房地产

房产行业承担着城镇化过程中完成基础设施建设的重要任务。在土地红利支撑的年代，只要是跟房地产“沾边”的行业，都能赚的盆满钵满，但同时，我们的社会也承受着这种粗暴增长方式带来的“恶果”——大城市中不断恶化的环境，难以为继的生态等等，都刺痛着生活在城市中的人。以北京为例，一月份出现了二十六天雾霾天，仅有五天空气质量良好。无论是从自然环境方面考虑，亦或是从社会环境方面考虑，新型城镇化的发展决不能走老路子。

不难看出，城镇化的“重点”将会是三四线城市的城镇化。三四线城市的流动人口有限，需求主要是当地人口的需求。从这个角度看，更多的是升级换代的需要，或者是外出务工人员的回乡置业需求，这些是城镇化过程中的“刚需”，对房地产行业是有推动作用的。但是这个“运动”会在十年左右完成，所以，房地产要利用好这个时间段。这正是所谓的“机遇”。

虽然面对机遇，但要想避免走老路，无论是政府还是房企都要慎重。

首先，前三十年城镇化的历史在侧，粗放的增长方式难以为继，在对土地资源的利用上，要慎之又慎。且不说土地资源是发展房地产行业的根本所在，其本身就是稀缺资源。所以，规划就显得很重要。

无论是从政府层面还是从企业自身角度看，都是如此。从政府的角度看，政府在做全局规划时，要从当时当地的实际出发，规划好产业的整体布局。现实中“先拆迁后规划”的例子不胜枚举，结果是导致了人力物力的大量浪费。如果政府能够在前期做好规划，这些不必要的浪费都是可以避免的。因为相对于企业来说，政府才是最大的规划商，做好产业规划以实现一定区域内的自我循环是进行规划的最终目的。

而从企业自身来说，房企应该走多元化路线，服从政府的整体规划，搞清楚当地区域发展的定位，也就是城市规划中一二三产业的定位，这样才能避免与政府规划的“背道而驰”。在新型城镇化的过程中，房地产企业并非是单纯的建筑商，而是区域协调建设的规划者。

上有国家城镇化的布局，下有悄然进行的行业并购，中小房企更需要谨慎为之。从各大房企2012年的年报看，共有数十家年销售额超过百亿的房企，其中包括三家千亿企业，而这些超过百亿房企的销售收入占整个行业销售额的26%左右。虽然大房企很容易形成垄断，但绝对的垄断并不会出现，中小房企仍然有生存之道。

中小房企的生存之道

与大房企相比，中小房企虽然不具备资金优势，但多是土生土长的企业，贴近当地的生活，走独具特色、专而精的道路实乃上策。同时，中小房企必须“苦练内功”。面对机遇，要保持足够的“冷静”，要量力而行，切忌贪功冒进。与大房企相比，中小房企并不具备融资优势，所以更要保持自身资金链的健康，当前贪图冒进，或者是盲目追求商业业态而不从实际情况出发，导致企业资金链断裂的企业不在少数。为了保证资金链的安全，长期持有部分物业不失为一种好方法。

总的来看，中国的房地产市场在城镇化的推动下，仍然有十数年的“好日子”可以过，虽然大房企 “来势汹汹”，但中小房企仍然具有难以替代的优势。新型城镇化突出的是“新”，中小房企在积极参与城镇化的过程中，只要善于跟着“规划”走，就能在城镇化的大潮中“分得一杯羹”。