房地产业前景美好

中国房地产业协会副会长 朱中一

　　经过宏观政策调控，2012年房地产市场的发展总体上是平稳的、健康的。这主要表现在三个方面：一是房地产的价格总体平稳；二是房地产的销售量基本和去年持平；三是新开工700万套保障性安居工程的任务没有问题。

　　2012年的房地产市场也出现了三个问题：一是一些地方的房价上涨压力较大。10月份70个大中城市房地产价格环比上涨的有35个。二是全国土地供应和开工面积都在下降，这将影响到明后年的住宅供应。三是老百姓对房屋质量问题更加关心。基于以上三方面原因，国务院近期强调要坚定不移地搞好房地产调控，要加强普通商品房的有效供应。

　　房地产市场未来的发展仍然存在重要的机遇和挑战。首先，2020年前仍是房地产行业重要发展机遇期。城镇化是房地产业发展的基础。按照常住人口统计，我国目前的城镇化率是52%，要达到70%的水平，发展空间还很大。如果按固定人口统计，我国目前的城镇化率只有约36%，那我们的城镇化的潜力和房地产行业的潜力将更大。

　　第二，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。过去房地产市场讲“政府提供住房保障，市场满足不同层次的需求”，市场和保障的主体是分开的。十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，把两个方面结合在一起。比如政府不一定自己建公租房，可以收购或者租赁一些中小户型的商品房作为公租房。

　　第三，扩大内需成为经济结构战略性调整的重要基点。目前国家经济结构面临战略性调整，这需要有新兴的产业支撑，并非一朝一夕可以完成。在这种情况下，经济增长主要靠扩大内需。在房地产行业里面扩大内需就是要抓好改善性住房需求的机遇。只要在政策方面有所优惠，这个市场是很大的，即使对高端的房地产市场也不能回避。

　　第四，要注重土地制度的创新，注重房地产经营的创新。要发展好房地产最重要的两个因素，一个是土地，一个是金融。未来土地制度的创新可能集中在如何把城市建设用地的增加和农村建设用地的减少挂钩，以提高进城务工者在城市租赁房屋的能力。另外城市的城乡土地在保证原来占有率的权益的基础上得到合理发挥，也将是土地改革需要深入研究的内容。未来金融制度改革要深化金融体制改革，推进金融创新为主。住房的金融属性和投资属性是客观存在的，未来在抑制炒房的同时，要引导有条件的居民将住房的直接投资转变到开发环节的投资。

    第五，坚持调控政策不动摇还是主基调。政府的政策调控并不是打压房地产，而是为了促进房地产市场的长期健康发展。目前政府正在抓紧研究制定符合中国国情的、社会配套的、能够稳定预期的房地产市场调控体系。但制定一个配套的政策体系并不容易，起码在明年3月以前现行的房地产政策还会继续执行。

　　还有两项长期性的工作，一是转变房地产的发展方式，大力开发环保型的项目。第二是结合实际情况引导各个方面协调发展，包括商业地产、旅游地产、老年住区等。

　　在市场经济当中提高行业的集中度非常正常，房地产企业应该积极采取措施提高市场竞争力。另外，企业在进入非住宅地产时一定要慎重，因为这与住宅地产开发运营模式有很大的不同。

　　十八大报告为房地产行业描绘了美好的前景，房地产企业一定要有信心，通过努力共同推进住有所居的实现，促进房地产行业的健康发展。