香港地产怎么了？

文/曹春尧

回顾上世纪90年代初，香港地产公司全是业内的翘楚，上海前十名地产公司有一多半是香港公司。然而，20年过去了，香港公司居然悄无声息了……

  8月18日下午，国务院副总理李克强三天访港之旅在各界的欢送声中圆满结束。香港大公报报道称，“潜力、活力、生命力”是李克强对于此次访港感受最深的三方面。

回顾上世纪90年代初，香港地产公司全是业内的翘楚，上海前十名地产公司有一多半是香港公司。不但大多数客户对香港公司营建的地产热烈追捧，而且更多业内精英更是以到香港地产公司任职为荣。然而，20年过去了，香港公司居然悄无声息了，不单在中国地产前十强中难觅香港公司的名称，即便在上海地产前十强中也不见了他们的踪影。

翻看香港巨头九龙仓2011年中期业绩表现，报告显示其内地物业发展业务表现继续符合计划，下半年开始有盈利贡献。截至2011年6月30日止，预售净额合共为人民币59亿元，当中包括于2011年上半年进行交易的人民币27亿元。内地营业资产占集团营业资产61%。比较2010年销售额已经过千亿的万科集团，其半年业绩甚至不如万科一个月的销售额，香港公司在规模上的确落后了。

九龙仓有一个位于长宁区新华路的豪宅，名叫“新华路一号”。地块在上世纪90年代就拿了,却至2009年才开始动工销售，售楼书设计得很有韵味，但造出的产品却让人大跌眼镜：呆板的立面，陈旧的造型，简直就是贴了大理石的新公房，和新华路的高傲、安逸、洋气的别墅氛围格格不入。三年多，六十套房子到现在还没了结。

另外一个香港地产巨头李嘉诚，在大陆房地产市场的表现也让人扼腕。

2009年4月，李嘉诚在内地投资最大的综合体项目——上海普陀真如城市副中心A3-A6地块正式开工。而这个地块在两年前就收入囊中了，即便从2009年动工之日算起，也整整两年过去了，但该项目现在仍在打桩阶段。

该项目预计2018年完工，整个项目建成至少需要9年以上时间，这将成为目前长实系在上海完成最久的项目，与此同时，长实系惯用的拖延术让其获得了丰厚的溢价回报，溢价率已达300%。

在香港，几个地产寡头以高地价竞价垄断土地市场，排斥一般中小开发商。拿地后一方面捂地待涨，拔高楼价，另一方面对政府权力部门渗透引诱，建立有利自己的地产政策……在这样的综合管控的运作下，地产商能够轻而易举获取丰厚利润，而不需做其他努力。

虽然这样的举措，一直被香港有识之士痛斥为地产霸权，但因为利益集团的强势，在香港却屡试不爽。慢慢地，地产霸权就自然而然地让企业产生了懈怠和矫情，忽视了在产品创新、企业管理等各个方面的更新与进步。

在内地市场，香港地产公司又如法炮制。感觉上，单个项目他们是赚得钵满盆满、不亦乐乎，但事实上却让不思进取、抱残守缺的企业文化开始弥漫、扩散，甚至窒息着每个公司员工的身心，无论在经营理念、管理方法、产品技术等各个方面，都从开始的领先、到慢慢被追平，直至现在开始完全落后于国内的一流地产企业。

现在的香港地产公司更多的优势集中于融资市场、国际人脉、相对的资金优势和商业管理这几个为数不多的长项上，而这些长项又多半属于投资公司和商业管理公司的业务范畴，真正的地产公司的专业性已经开始慢慢地丧失殆尽了。

国务院副总理李克强这次给香港带去的多达36项的优惠措施中，涵盖人民币离岸中心、金融服务业、专业服务业等，这些对于香港在“十二五”规划以后，引领香港发展具有十分重要的意义。

香港知名人士施永青头脑清醒，他说：“我不知道香港人有没有察觉到，我们收中央的礼已收得太多了，变得已愈来愈依赖中央的照顾。我们的零售业这样兴旺，要靠中央放人自由行来港消费。我们的交易所能成为全球新股上市集资最多的交易所，全靠中央批内地公司来港上市。我们对中央的依赖已愈来愈多，我们还可以凭甚么有话语权。”

同样的反思也应该再聚焦一下香港房地产行业。