外资入侵：凸显中国房地产行业的成长性

文/本刊记者 扈东玲

宏观调控下，外资的“入侵”一方面增强了我们的警惕性，需要严厉的限外政策；另一方面也增强了我国房地产企业持续健康发展的信心。

有“石油大亨”之称的美国洛克菲勒家族瞄准了中国的商业地产市场，继去年参与投资北京一商业地产项目后，该家族于今年8月再次投资于天津，拟打造天津于家堡罗斯洛克金融中心。史蒂文·洛克菲勒三世表示，看好中国商业地产市场，并会继续在中国的二三线城市寻找投资机会。

商务部今年首场例行新闻发布会上，商务部新闻发言人姚坚透露，去年服务业吸收外资占比46%左右，而房地产吸收外资去年全年为22.7%，

商务部表示，今年将会进一步加强外资进入房地产的监管，和有关土地建设、外汇、金融部门加强合作，进一步规范审批外资进入房地产领域。

我国的限外政策从98年住房分配货币化开始，实行已有十几年的时间。随着房地产成为暴利行业，对限制外资进入房地产领域“炒作”的呼声越来越高，限外政策也越来越严厉。

所谓限外政策包括两方面，一是限制外籍人士在国内市场购房，二是限制或不准外资进入房地产开发领域。

但实行了十几年的限外政策，依然限不住外资的“入侵”，这说明了什么？这应该可以从另一个角度说明中国的房地产市场虽然经历着严厉的调控措施，但仍然在顽强成长，仍然有着巨大的市场空间。

但不管这说明了什么，外资的“入侵”还是引发了业内人士对其究竟是利大于弊，还是弊大于利的争辩……

正方:利大于弊

为了抑制房价，有关部门出台规定：境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。据相关人士透露，该规定主要为针对目前大量热钱流入内地楼市，扰乱了现有购房秩序的现象而出台，从源头卡住热钱进入内地的利益诉求。

对于这些规定，有人认为，外资进入房地产开发领域，形成更多的资金追逐有限的土地与建材的局面，从而抬高了地价与建材价格，最终抬高了房价，以致国内民众要面对更高的房价，利益因此受损。结论自然而然就是要抑制外资进入房地产开发领域。

这是我们的逻辑，无论是抑制外资进入房地产开发领域，还是控制外籍人士购房，我们的逻辑都是线性的、简单化的，只看到事情的一面，而忽略了另一面；只看到了负面影响，而没有看到其积极的作用。

相关人士分析，首先，外籍人士在国内市场购房，在供应一定的条件下，确实会扩大供求缺口，激化供需矛盾，导致房价上涨，以致国内民众为房子要付出更多代价。但是，外籍人士购房直接增加了开发商可支配资源，增强了开发商实力，有助于他们扩大开发规模，增加房屋供给。这反过来有助于抑制房价上涨。

另外，限制或不准外资进入房地产开发领域，会减少市场供给，致使房地产市场供不应求，房价高企，结果是购房者支出更多，开发商利润更高。允许外资开发房地产，增大了开发商群落，增加了开发商实力，有助于加大房地产市场的供给，有利于房价的稳定，购房者由此受惠。

总之，外籍人士购房之举抬高了房价只是问题的一面，还有带来利润的另一面；外资进入房地产开发领域抬高了地价也只是事情的一方面，这种进入也会带来许多有利的其他方面。总体上，在一般情况下，外资进入房地产市场是利大于弊的好事。

反方:弊大于利

对于上述的分析，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容有自己不同的看法。

他认为,首先，到目前为止，中国房地产业是一个暴利行业，吸引国内所有行业不同的资金都进入房地产市场，导致产业结构及发展模式完全扭曲。如果放开外资进入房地产业，这种产业结构与发展模式扭曲的态势不仅不会改变，反而会进一步恶化。

 其次，房地产作为投资品，其价格是由市场预期决定的。如果政府让更多投资者进入房地产市场，那么政策预期利好的消息就容易推高房价。房价的推高不仅会完全背离中央政府鼓励居民住房消费的宗旨，让更多居民的住房消费需求无法释放出来，还会导致房地产泡沫，从而给中国经济带来巨大的潜在风险。

 再次，房地产业具有利益分配功能，外资大量进入，不仅令外国投资者通过这种投资获得巨大利润，也将令中国的国家利益受损，由全体人民共享转移为少数人享有。这种利益转移机制不仅会造成中国财富向国外转移，也会造成国内居民财富分配越来越不公，造成严重的贪污腐败，并引发严重的社会矛盾与冲突。

喜忧参半

对于限外政策利于弊的争论，中国土地学会黄小虎指出，对于外资进入中国房地产市场到底是利大于弊，还是弊大于利，这要找出在中央对房地产实行紧锣密鼓的调控之时，外资为什么还大举进入的根源。

黄小虎认为，原因有两个。第一，对于国外许多大企业来说，他们过去对中国房地产市场的不规范和政策的不完善，存畏惧之心，现在我国加强宏观调控，政策逐步完善，市场逐步透明、规范，他们看好中国的未来发展孕育着无限商机。

第二，资本的本性是逐利，尽管大企业重视长线，但眼下中国房地产的高利润，也对他们颇具吸引力。

由此可以看出，在当前严厉的宏观调控政策下，我国的房地产发展不再像过去那样，基于不稳定、不可控的因素，而更多是基于我们经济快速发展，以及人均收入增长基础上的需求上升。　

由此可以看出，外资的“入侵”一方面增强了我们的警惕性，另一方面也增强了我国房地产企业持续健康发展的信心。

基于此，黄小虎认为外资的“入侵”对我们来说是喜忧参半。他建议我们还是要进行必要的限制，他指出，第一，无论正规渠道的外资，还是境内外热钱，主要在高端产品市场活动，这部分市场已是严重过剩，或者说是严重脱离我们作为发展中国家的国情，应当在一段时期内限制发展。土地利用规划和计划，应收紧对高档地产物业的土地供应，甚至可在一段时间内停止供地；投资管理应停止这类项目的立项审批，或上收审批权限；建设部门不发建筑许可；建成了，工商部门不予登记，等等。

第二，下一轮土地利用总体规划编制，还有城市规划，可考虑给城市的发展划圈、设限。

第三，房地产投机猖獗，与保有环节不征税有关。征物业税，需统一登记、统一评估税基。

另外，他还表示，应按照中央关于科学发展、和谐发展的要求，对引进外资政策进行梳理、反思。改革开放近３０年，外资的利弊已经看得很清楚了，应当趋利避害，明确哪些可以大力引进，哪些应当限制引进，哪些坚决不能引进。