乔志杰：金融能力是核心竞争力

文/本刊记者 扈东玲

开发商在严厉的宏观调控政策下，要准备的能力之一，也是最核心的能力，就是金融能力”。

慢下来“准备”

“这几年连续出台的调控政策，尤其是限购令总体来说应该是短期的，但杀伤力巨大，它最大的杀伤力就是降低销量。当销量出现社会性下滑的时候，开发商要懂得把握节奏，该慢的时候一定要慢，该停的时候一定要停下来，活着才是重要的，逆势而动是愚蠢的，顺势而为才是聪明的。”这是永安信金融机构董事长乔志杰在9月北京大学房地产总裁黄埔班EMBA课程上对在座的开发商学员所提出的诚恳忠告。

近几年来，由于居高不下的房价，房地产行业一直在调控，而且政策愈加严厉，这些政策给开发商带来的直接影响就是现金流入严重不足。

对于房地产商来说，价格无关紧要，但卖多少就非常重要，因为开发商靠的就是流动。卖不动就会严重影响现金流入不足，现金流入不足就会大致现金流不平衡，现金流不平衡就会导致现金链紧张，如果控制不好就会崩断。

“所以，面对政策的调整，面对地产的现状，要挺过这段时间，开发商要顺势而为，减少流出比增加流入更重要。”乔志杰说，“当销量出现社会性下滑的时候，该慢的时候一定要慢，该停的时候一定要停下来，活着才是重要的。要懂得把握节奏，逆势而动是愚蠢的，顺势而为才是聪明的。”

乔志杰强调：“有的时候还是要学习一下毛主席的战略：‘打得赢就打，打不赢就跑’。不要让市场操控你的命运”。

那么，停下来，慢下来，缓一缓的时候，企业应该做什么？“企业要做的应该是“准备”：一是准备你的战略。地产发展这么多年，应该回头思考一下企业应该走什么样的战略；二是能力的准备。这个能力就是金融的能力，就是投融资的能力；三要调整企业的整个结构。”乔志杰分析，“所有地产都不动的时候，就要进入规划、调整、提高自己的时候。竞争要变、市场要变，这一切做不好准备，只能被淘汰。”

改变+调整

中国的房地产发展到今天，经历了不同的阶段，每一个阶段所需要的能力是不一样的。

八十年代初，房地产推进的时候，开发还是一个开发、建设的概念，所以那个时候大量的开发商基本是以建筑行业为核心的。

后来，随着房地产行业的风起云涌，开始进入了中国房地产开发的第二个阶段，就是一营销逐鹿的阶段，那个时候中国一下子涌现出了非常多的营销精英。

通过这么多年的发展，房地产走到今天，已经进入了以资本实力为核心竞争力的阶段了。从房地产开发本身的建设来说，它有三大部分：一个是规划设计施工建设，一个是营销推广宣传，还有一个是金融建设，这三个环节中，最重要的是金融建设。

基于此，乔志杰认为应该清晰地、准确地、更明白无误地认识到地产这一行业从根本上讲是投资运营和投资管理的行业，它真正的核心竞争力是投资和融资的能力。“所以，开发商在严厉的宏观调控政策下，要准备的能力之一，也是最核心的能力，就是金融能力”。乔志杰如是说。

金融能力是房地产行业的核心竞争力，金融能力又包括投资的能力和融资的能力。其中，投资的能力决定着房地产企业的成败。所有的失败是由投资举措的错误造成的。

乔志杰指出，房地产投资存在很多误区。比如，房地产项目可行性报告绝对不能替代房地产投资的可行性报告。现金流能不能保证投资，所以投资分析不是项目分析。

另外，融资的能力也非常重要，它决定着房地产企业的发展的速度。“万科的房子就修得好吗？户型就更优秀吗？并不一定。更重要的是有多少找钱的能力，有多少整合金融的能力。”乔志杰分析说。

如果企业还希望未来的房地产业中继续前进，还希望在未来新一轮地产行业发展中，获得更多的收益的话，加强金融能力，关注金融、建设金融，为时不晚。

 为此，乔志杰建议开发商要重视投融资能力，明确自身的努力方向，把更多的精力放在投资运作上，房地产是资本杠杆的撬动过程，开发商的自有资金是做投资杠杆的，用别人的钱做开发那不是真正意义的开发商，只能是个建筑商。

同时他还表示，近几年的市场环境是特殊的，不正常的，分析地产不能以这两年的状况为标准，中国地产未来还有25~30年的增长期，面对目前的挑战，不能轻言放弃，要想活下去一定要努力改变和调整自己。他提出了几点建议：

第一，大胆地对战略进行调整，企业要根据自身优势选择适合自己的角色。如资金实力不强，可以选择做特色开发商。投资战略和投资模式的改变是开发商应该思考的问题，不一定要做综合开发商。

第二，改变资本结构。开发商可以组成一个基金性投资公司，然后再分别做项目，只要有科学的方式和办法，那么就一定会做得很好。资本抱团能实现资金的集合效应，比如说10个企业都有一个亿，但是都面对一个三个亿的项目，如果是单干的话，都会死掉。但如果合作，就变成了一个拥有10亿元资金的企业，面对30亿的项目，问题转化成了先动哪个项目，后面的项目可以以前期的滚动销售来完成。

　第三，调整资产结构。企业一定要有勇气舍得，不做一个项目不可怕，做错一个项目才可怕。赔钱不可怕，赔命最可怕。开发商不要过分追求一时的高利润，不要吝啬一时的亏赢，要加大资金流动性。只要活下来，就会走下去。

　第四，要重视金融、抓住金融。一是要有金融资本的战略，知道如何制定计划等。二是要有专业的金融团队。三是要建立资源。四是全力提高技术。

他强调，当拥有了很好的战略、优秀的团队、一流的技术，再打通融资渠道，那么企业就不会缺钱。最后，乔志杰指出，冬天过后必然是春天，但春天只留给“活着”且做好准备的人。