中国地产总裁沙龙搭建融资平台

黄埔亿丰铸就地产资金池

——－访黄埔亿丰股权投资基金管理有限公司总裁张宇锋

中国地产总裁沙龙搭建的融资平台——黄埔亿丰股权投资基金管理有限公司对于渴望以各种渠道进入中国地产行业的民间资本、海外资本来讲，无疑是一条可信而便捷的资本通路。

国内宏观调控和通胀压力持续，信贷紧缩，房产企业如何获得新的融资渠道?民间资本等如何发挥优势?而作为中国地产总裁沙龙旗下的融资平台——黄埔亿丰股权投资基金管理有限公司又将怎样迎接挑战与机遇？带着疑问，记者日前采访了黄埔亿丰股权投资基金管理有限公司总裁张宇锋。

 “中国地产总裁沙龙搭建的融资平台----黄埔亿丰股权投资基金管理有限公司对于渴望以各种渠道进入中国地产行业的民间资本、海外资本来讲，无疑是一个可信而便捷的资本通路”,张宇锋告诉记者：“在信贷收紧时，房地产开发商必须另觅融资的新出路”。

 “国内地产私募基金正在成为新的热点”，住房和城乡建设部政策研究中心相关负责人表示：“在信贷持续收紧的形势下，中小开发商对私募股权基金（PE：Private Equity）的渴望越来越强烈，而探索房地产基金未来有可能成为继银行贷款以外，房企融资最理想的融资方式。”

据来自中国指数研究院的数据显示，2011年1至8月全国完成的房地产开发投资达到了3.8万亿元人民币。而当前人民币房地产基金募集的最高估计，也不过500亿。地产私募基金将迎来发展契机。

黄埔亿丰助力地产商融资

政府对房地产市场的调控将是长期性的，不但要挤出房产投资中的泡沫，还要加大保障房入市的力度。住建部相关负责人表示，限购令在未来一年很难退市，限贷也有可能继续持续一段时间。在这样的背景下，开发商的资金将面临不小的考验。尤其是中小开发商，明年的资金链压力会进一步加大。

房地产基金将为社会民间资本提供一条收益高且风险相对较小的投资渠道，我国的房地产开发将由过度依赖银行贷款转为融资渠道的多样化，其中地产基金将成为主要资金来源，为政府所鼓励。

“开发商如果将开发利润的一部分让出来，与民间资本建立合作，从中获得资金，实现基金赚钱，开发商获得成长的共赢互利模式，这会是未来房地产融资比较好的发展方向。”张宇锋表示。

而北京大学房地产总裁黄埔同学会的企业家们无疑尝到了“近水楼台”的好滋味，据张宇锋介绍，黄埔亿丰股权投资基金管理有限公司应北京大学房地产总裁黄埔同学会的要求而成立，设立之初主要是为了帮助部分同学解决了投融资难题，首期基金（黄埔汇亿鑫）运作发展非常成功，所投资的项目均运营良好并实现多次分红。

随着政府调控政策的深入，房地产市场风云变幻，大型房企纷纷转型，中小型房企的资金问题再次浮上水面，第二只股权投资基金——黄埔亿丰股权投资基金应运而生，成为同学企业的资金蓄水池、后备粮仓。

张宇锋告诉记者,“黄埔亿丰股权投资基金”是一只专业的房地产投资基金，其投资方向包括：房地产P-IPO（企业上市前投资）、优质房地产项目投资和过桥投资；上述投资方向旨在对基金的投资项目进行长、中、短的组合，分散风险，并给投资人以长、中、短期相结合的投资回报。

该基金主要投资于北京大学房地产总裁黄埔同学会会员所拥有的优秀房地产企业和房地产项目，旨在为同学企业提供一个更为强大的投融资平台。

张宇锋表示，亿丰基金的发起与成立，力求真正惠及到每一位会员及其企业，以期共同将北大黄埔同学会打造成为房地产企业的钢铁联盟。

公信力是一切的基础

当记者问及亿丰基金和其他基金相比有哪些优势，张宇锋颇为自信地谈到，因为基金的管理人和投资人都是北大黄埔同学会的成员，互相之间有充分的了解和信任，公信力高，这就解决了中国基金目前普遍遇到的信誉问题。

张宇锋向记者介绍了基金的其它优势：基金不设封闭期，增加投资人对资金安排的灵活性；基金出资方式上全部采用承诺制，便于投资人对资金的安排，提高资金的使用效率；基金的投资方式主要以短期过桥债权为主，这样能保证资金的安全性，方便投资人对资金的调度安排，提高资金的运行效率；年化收益率低于24%，管理人不收取任何绩效奖金；项目主要投向北大黄埔同学会的成员企业，保证投资的专业性、安全性，并且保证项目的来源稳定、充分；投资人的项目在同等条件下，基金会优先投向投资人提供的项目。

有保障才是硬道理

找到一个很好的专业投资管理人,是PE股权融资者的最大保障,而黄埔汇亿丰房地产股权投资基金如何实现这种“保障”?

据张宇锋介绍，黄埔亿丰基金投资管理流程采用国际惯用的基金合伙制，由普通合伙人承担无限责任风险并负责基金经营管理责任；聘请国内有实力的主要银行担任基金托管机构，保障投资者资金安全；聘请投资及风险专家组成风险控制委员会控制风险。

张宇锋告诉记者，亿丰基金管理有限公司的团队成员都是专业的投资精英。

首先，团队成员有房地产资深人士，也有很好房地产开发业绩的业绩。同时这支管理团队中，还有投资界的资深人士。尤其值得一提的事团队中法律资深人士较多，基金运作过程中的风险防控一定是第一位的，基金的风控具有很强的优势，能更好地保护投资人的利益。

据了解,黄埔亿丰基金风险控制措施组合包括科学的管理机制、严格的约束/激励机制、专业的技术控制手段、透明的信息披露制度、科学的管理机制等。

据了解，在美国，私募股权基金的资金量，占到了房地产开发资金总量的30%左右，而以债权形式进行投资的私募基金，所占比重也与之不相上下。业内人士称，在海外，私募基金才是房地产投资最主要的资金来源。

而在2011年，中国房地产开发商们已经没有太多的选择。融资成本远低于私募基金的银行信贷在开发商资金来源中的比例大幅下滑。中国指数研究院的一份报告显示，2011年1至8月，在各类资金来源中，开发企业国内贷款占比为16.2%，相比今年年初已下降5.8个百分点。

据张宇锋介绍，对于“黄埔亿丰股权投资基金”的出资人，参与基金发起有以下四方面的价值：

1. 有效的投资途径。为富余资金提供了一条持续的规范的高效的投资途径；2. 高水平投资收益。资金积聚具有规模优势，更容易投资高收益的大型项目，从而取得高收益；3. 优先获得基金投资。投资人可向基金管理人上报投资项目，投资人的优秀项目可优先获得基金的投资；4. 原始投资的增值。基金经营一段时间后，后续的投资人加入基金存在溢价认购的可能，从而增加了原始投资的价值。

截止2010年底，已有300家基金落户全国最大的私募股权投资基金聚集平台——天津私募股权投资基金服务中心，认缴资金额超过800多亿元。截止目前，天津、北京、重庆、上海、杭州、广州等多个城市已经出台政策和措施，鼓励私募股权投资基金的发展。

“对于多数开发商而言，房地产开发贷的大门在2011年下半年实际上已经关上了。”张宇锋表示，公司目前正在考察分布于多个城市的房地产项目。

黄埔亿丰期待未来

张宇锋告诉记者，黄埔亿丰股权投资基金初期主要从同学会同学募资并投资于同学会中优秀房地产企业和房地产项目，黄埔亿丰股权投资基金是投资商，而非运营商。

该基金的投资目的是在较短时期内退出并获得投资收益；而不是长期持有被投资的项目，投资基金对所选择的项目进行阶段性投资，投资于项目的前期运作已经完成的企业，而不是从零开始。

该基金的投资以股权的方式进入被投资公司，担任股东之一，并对重大决策拥有表决权及对资金具有监控权。

该基金在投资时已充分考虑退出方式并签署一系列的协议，保证资金能安全退出，同时已充分考虑如果不能按时退出，将采取何种措施保障资金能够安全收回。

据悉，最近，黄埔亿丰股权投资基金顺利注资临沂文化创意产业园项目。谈到黄埔亿丰股权投资基金的发展愿景，张宇锋表示，首先，希望亿丰股权投资基金将来能成为房地产基金行业的领跑者，同学会拥有几百个同学会员，会员都来自不同的地域，可以说遍及全国，这就为基金的进一步发展做好了充沛的项目储备。其次，业务模式要从现在的以夹层（过桥）投资业务为主扩展到夹层投资、股权投资及并购基金等综合投资业务。

再次，公司将来可能会继续专注于二三四线城市，成立地域范围单项基金，也就是子基金。同时希望通过撬动银行资金，利用杠杆放大效应，吸引更多的投资，而不是只用基金的自有资金，“最终希望能建立全国性的房地产交易平台”，张宇锋如此展望。