升级版限购遇“冷”

文/本刊记者 春 华

时至9月下旬，距住房和城乡建设部（简称住建部）原来要求的8月20日出台第二轮限购城市名单的时间已经过了一个月，然而目前仅有浙江台州、衢州这两个城市出台了相关细则，其他城市则未见任何动静，响应者寥寥无几。此外，辽宁丹东、广东韶关近日则以限价来取代限购。可见，第二轮限购名单在二三线城市集体遇冷。

而对于以限价来代替限购的行为，诸多业内人士认为，这是地方政府对于限购令的一种无声的对抗。

 “限购令”不会取消

作为对楼市杀伤力最强的一项调控政策，限购令从发布的那一天起，关于其何时取消的争论就不曾停止过。尽管业界对限购令以行政代替市场的行为颇有微词，但从目前的市场表现看，限购令的执行并没有松动的迹象。

很多一二线城市的实际情况是，在限购令出台之后，房地产才进入恐慌期。正因为如此，政府有关部门还试图扩大限购范围，将房价上涨过快的二三线城市全部纳入限购范围。

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮日前表示，限购令没有取消的那一天，他说：“ 中国将坚定不移地抑制过度占有资源的需求，坚定不移地抑制奢侈性需求，坚定不移抑制为卖而买的住房需求。”

虽然外界形势在发生变化，陈淮依旧看好中国房地产前景。他说，政府的“限购令”不是不让老百姓买房，而是不让老百姓过多浪费资源，只要自己有住就行了，买第二套房可以先把第一套卖了再买，而不是为投资而买二套房。在未来5到20年内，中国依旧是全世界住房市场扩张规模最大的、速度最快的。未来中国的任务是，要用3到5年的周期，把过去20年已经初步完成的“大多数人有房子住”这个目标，转变为“所有人都有房子住”。

在陈淮眼中，给楼市降温，除了“限购”和出台房地产税外，还有个更好的办法，就是提高利率，“如果你100万元买个房子，一年租金挣3%，而银行利率有6%，你干嘛有钱不存银行呢？

“限购令”治标不治本

中国社科院城市发展与研究中心原主任牛凤瑞在接受记者采访时表示：“限购治标不治本，一项政策出台肯定有其负面作用，在执行过程中会解决这些问题”，他个人不大赞成所谓的“限购令”。

限购令能改变什么？牛凤瑞认为，房价上涨恐怕有主观原因，还有客观原因。目前客观原因是日益增长的住房的改变性需求和相对滞后的住房供给能力之间的矛盾，就是市场供求关系，这是一个基本的矛盾。

还有一些主观的问题，比如学者理论的误导、媒体误导，乃至政策本身缺陷都会造成房价上升。比如政策一直想抑制房价过快上涨，但是政策同时还有别的，比如限制供地，限制贷款，也就是说，房地产两个基本要素都被宏观政策给限定了，一方面限制房价，一方面限制有效供给，这就是政策屡不见效的重要原因。

他说,“限购令”可以改变近期购房者的预期，比如，这个不许买，那个不许买，购买预期就会发生改变，比如政府说限价，那么就等等，如果降下来不就更好了吗？作为买房人谁不希望房价越便宜越好，但是这里还有一个客观规律在起作用，所以“限购令”改变的是购房者的即期预期，但是不会改变供求根本关系、总体态势，这种限购效果是暂时的，局部的。

牛凤瑞表示,中国的房地产市场需要一个相对稳定的政策，而不是说“密集出台”，或者说“还有更严厉的政策出台”这种豪言壮语。作为“密集出台”是否定过去的政策，放言还有更严厉政策出台，就是对现有政策缺乏自信，这样就给社会造成不稳定。政策变动的频率太高，摆动幅度太大。

牛凤瑞说，中国住房问题是一个物质基础问题，一个物质财富积累过程，既然它是一个民生问题，中国民生问题不可能在短期内能够得到根本解决，只能逐步改善。房地产政策需要有一个长期、相对稳定的政策来保驾护航。

他认为， “限购”不可能长期限购，因为这是一种刚性需求，中国目前具有了大幅度增加住房有效供给的社会生产力，关键是怎么使潜力充分发挥出来。

牛凤瑞认为，很多政策实际上在刺激抢购，比如一限购马上就出现抢购现象，这实际上非常不明智。实际上，越是限制供给，越推升价格，这是基本的经济学规律。任何真正想把价格抑制住，或者控制通货膨胀根本举措是增加生产，这是不二法则。在和平时期，不通过这种手段，通过行政手段解决房价问题，恐怕效果不一定好，前景也不乐观，这是他一直坚持的观点。

升级版限购令执行暂受阻

面对即将蔓延全国的限购令，更多地方政府选择了积极主动地限价。反应最迅速的当属河北省香河县，6月中旬便在全县范围内实行限价，新建普通商品房均价控制在6500元/平米，最高不得超过7500元/平米。

地方政府纷纷出台限价令，一方面是为了避免遭遇更严厉的中央政策打压，而表现出的一个调控的姿态；另一方面也反映出二三线限购对地方经济的巨大影响，“尤其是一些三线城市，吸纳了周边村镇大量的进城务工人员，一旦限购，等于把这些地方城市化的路子给堵死了。”亚豪房地产机构市场总监郭毅说。

8月中旬，住建部已下发文件，要求各省在8月20日之前上报当地上半年的楼市调控情况，给出了新增限购城市名单的五大标准，并建议符合两条者就纳入限购范围。

这五大标准分别是：一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

7月29日，上海易居研究院发布的《限制性住宅市场专题研究》报告给出了可能上榜的三类城市：第一类是房价绝对值较高的城市，包括珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等；第二类是房价涨幅较高的城市（同比涨6%以上，环比涨0.3%左右），主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等；第三类是北上广深周边的中小城市，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。

限购对很多三线城市恐怕就形同虚设，尤其是像一些地级市、县级市，因为这些城市压根就没发烧，不需要吃药。这些地方的城市化进程刚刚起步，改善置业还远没有完成，市场以本地和周边地区的刚需为主。大多数人手里还只有一两套房，刚刚攒了点钱想换套房。按照目前限购三套房的规则，对这些城市起不到实质性的作用，基本不会伤及到当地经济。

　  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，“限价令”仅仅影响价格，非但不抑制需求反而能刺激需求。而“限购令”则直接影响到需求，很可能对当地市场产生重创。这是地方政府选择以限价取代限购的主要原因。

据北京中原地产统计，作为此前限购令实施样本城市的北京，限购持续半年以来合计住宅总签率为近三年同期最低，总成交量环比上一个半年下降46.5%。中原地产分析，有鉴于限购令严厉的调控效果，北京楼市成交量的极度萎缩令其他二三线城市在新一轮限购令面前踟蹰不前，许多地方城市并不情愿加入限购之列。

实际上，选择“限价”的城市大多采取设置房价上限的方法，而该标准因掌握在地方政府自己手中而备受质疑，更有分析指出这是地方政府的“变相抵制”策略。