二三线城市限购“兵临城下”

——专访住房和城乡建设部政策研究中心副主任 王珏林

文/本刊记者 张金凤

防止价格反弹仍是当前比较紧要的问题。对二三线涨幅比较快的城市进行限制，实际上也是为了进一步稳定市场，实现房地产市场的可持续发展。

继一线城市限购后，楼市“杀手锏”又指向“上涨过快的二三线城市”，国务院等有关部门也表示要尽快出台限购名单，从中不难看出国家抑制房价过快上涨的决心。然而，自发出限购信号，社会上关于名单出炉的标准和时间的揣测一直层出不穷。

8月25日，浙江台州成为首个出台二三线城市限购的城市，对此，社会上又掀起来一阵舆论旋风。关于二三线城市限购的话题在房地产界也似乎一下成了关注的焦点。为此，针对大家比较关心的问题，本刊专访了住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林，下面一起来倾听一下权威的声音。

稳定房产市场 严防价格反弹      

《中国地产总裁》：您如何看待国家此次推出的关于二三线城市的限购决定？虽然关于限购名单的猜测络绎不绝，但是国家迟迟没有推出，您认为这中间的阻力或者问题在哪？

王珏林：实际上，在今年年初，国务院出台的关于房地产调控的八条措施里头有一条就是要求直辖市、省会城市和房价涨幅较快的城市都要采取相关措施来控制房价。而且从这半年的房地产市场运行情况来看，已经采取限购措施的城市，市场还是发生了比较明显的变化，尤其是一线城市，房价处于停涨或小幅下降的态势。

但上半年国家统计的房地产市场各项指标来看，房价涨幅保持二位数以上，房价涨幅比较快大都在二三线城市，没有严格采取限购措施的城市。今年上半年，总的销售量是4.25万亿平方米，这个销售水平已经超过07年的水平，接近09年的水平。而从以往的规律来看，一般情况下，销售业绩都是下半年好于上半年。

基于以上经验，二三线城市房价涨幅较快的问题就摆在眼前了。所以，最近住建部为了贯彻、落实国八条的要求，提出了对房价涨幅比较快的，尤其是特殊城市、特殊区域、包括大城市周边的二三线城市，这些易投资性购房的区域也应该采取限购措施。

虽然，房地产调控政策出台以后各地的反应不同，有的观望，有的还在快涨。但总的来看，防止价格反弹仍是当前比较紧要的问题。对二三线涨幅比较快的城市进行限制，实际上也是为了进一步稳定市场，实现房地产市场的可持续发展。

限购“主力”在地方

《中国地产总裁》：在国家发出论调限购到出台名单这段空荡，有人预测部分地区会出现成交量和房价集中上涨，您如何看待这一说法？

王珏林：可能大家担心的是投资性购房从一限市场向二三线市场转移，从限购城市向没有限限购城市转移的问题，部分投资性转移存在于必然。在限购城市名单未出来之前这段时间，我认为不是空档期，而是一种正常的消费心理。消费者在看到一个城市房价涨幅较快，加上自己对市场的判断和对政府限购的推测，认为这个城市极有可能采取限购措施，短时间内会出现的集中买房也会存在的，就像日本地震后的集中抢盐，北京限车号前的抢车一样回发生。但随着各地调控措施的出台，投资性购房的比例会明显减少，不会影响到全国市场稳定。各地年初都已制定年度房价控制目标，要想达到这个目标，也不希望投资性购房比例过大，会主动采取一些控制房价涨幅过快的措施。

至于限购扩容名单什么时候出台，我认为，由于各地房地产市场运行情况不同，所以调控办法会出现多样化，各地应当主动研究、积极落实。

《中国地产总裁》：在一线城市限购后，开发商转战二三线城市造成相关房价的上涨，会不会在二三线城市限购后，“按下葫芦起来瓢”，三四线城市房价又高企。这样现象您觉得会有可能吗？如果真如此，国家仍会持续不断推出调控政策吗？

王珏林：基本上不会出现你说的摁下葫芦浮起瓢的情况。再怎么发展，二三线城市房价也不会超过一线城市。之所以有这种判断，我认为这是感官上或者担心方面造成的。房子本身的属性决定了这类固定资产不能发生转移。城市发展阶段的严重差异，不会大量投资性转移到二三线城市或四线城市。

当然，相比过去大家关注的一线城市来说，现在二三线城市甚至是四线城市都出现了较快的发展，有的县镇房价的涨幅也是比较快的。这两年，随着经济的发展，大量的基础设施建设逐步完善。加上，现在投资者出现了投资转移，他们已不再将眼光单纯地聚集在一线城市，更多的开始转战二三线城市。投资的转移进而带动城市的发展，而随着需求的增加势必会推动房价的攀升。

现在的问题是，大家把买房作为家庭消费的主要选择，抬高房价就成为了必然，解决这仪问题的关键，是政府能够给家庭储蓄找到出路。

市场“温和”期望过高 合理引导消费是关键

《中国地产总裁》：有人预测未来十年中国的房地产行业将由爆发式走向温和式，高利润走向正常利润。您赞成这种说法吗？

王珏林：房地产行业从不稳定到稳定，市场从不成熟到成熟，这是发展之必然。这几年房地产过热的原因有很多，除了房地产行业本身发展的内部原因外，一些外部环境的影响也是明显的。如我前面所提到的，这几年国家大量投资在基础设施方面，必然带动城市的快速发展，随之的房地产市场的需求也不可避免的增加。

另外，就是消费问题。改革开放这些年，我们的家庭积累增多，但是现在苦于消费没出处。所以，大家都把房子当成投资的最好产品，催热了房地产市场也成自然。

看到投资和消费问题后，不得不提的就是城镇化问题。随着城市化进程的加剧，出现了人口集中流动。农村往城市集中，小城市往大城市集中，西部人口往中东部集中，这样通过人口的集中必然带动住房消费的集中。

在我们国家发展的现阶段中，尤其是大中小城市差异化严重的情况下，人口无法往下分流。这样，必然带来房价的高涨。因此，国家在满足自住性和改善性住房的同时，必须要减少投机性需求，也就是要排除部分消费，来缓解我们市场比较严重的供求矛盾，实现市场的相对稳定。达到“温和”的市场，是大家的期望，但实现“温和”难度很大，需要时间和供求关系的均衡发展。

《中国地产总裁》：住建部人士称，所谓草拟名单，并不是住建部直接发通知要求这些地方政府实施限购，而是首先看地方政府的主动性。而一些二三线城市用限价来躲限购，曲解楼市调控。您如何看待这两方面的做法？

王珏林：说到限价问题，首先要搞清楚什么是限价。限价原指两限房，即限房价、限地价。像你说的那种情况，我想是应当划在保障房系列的，这种限价不是市场行为。所谓限价，一种是这个城市为了达到年初定的房价控制指标而划定的一个价格。再者就是在申请预售许可证前，划的高价不被批准，这种是管价。

像后一种行为，过去开发商到房管局申请，只要符合程序，都会给与批准，在价格上没有太多讲究。现在不同，有的企业房价报的太高，会把整个城市房价都拉上去，对于这种情况，实行延缓批准。

至于你说的那种限价，是把房子的价格限制在一定程度，应该属于保障房性质的。享受到这类住房的是有条件的，参与这类建设用地的，是有前提条件的。

《中国地产总裁》：8月25日，浙江台州出台首个二三线城市楼市限购令。您认为台州之举会对整个二三线城市房地产市场带来怎样的影响？

王珏林：在发出对二三线城市限购的指令后，台州是第一个出台措施的。这跟台州的发展情况有很大的关系。早在几年前，台州的房价涨幅就比较快，这跟当地的经济发展状况有关。正如我们所知，台州的民企很发达，有钱人也比较多，这几年发展情况大有超越杭州的势头。所以，限购也是很正常的事情。

台州作为第一个出台政策的，其实并没有什么新鲜的，像这样发展较快，房价涨幅明显的城市还有很多，这些城市势必都应该列入限购范围，只是台州反应比较快，在这个时候起到了一个很好的带头作用。

合理引入竞争机制 优化房企结构调整

《中国地产总裁》：有人认为，如果新一轮限购政策出台并落实到位，将进一步降低二三线城市房地产市场预期。那些原本从一线城市退居二三线的开发商如今退无可退，可能会选择转型或者彻底退出房地产业务，或者采取降价促销加速资金回笼。您怎样看？

王珏林：我认为这是一个完全不必要担心的事情。2008年经济危机的时候，我就观察企业结构变化，那个时候企业有五万多个，现在已经发展七万多个了，而且这一数据还在呈现上升趋势。从行业发展的角度来说，企业通过对产业结构的调整，会培育出更多、更大、更强的企业，从而在国际上更具竞争力。

现在的房地产行业是有钱就很容易进入是行业，这样更加剧了房企的竞争激烈程度。而对于行业的调整，房地产企业还一直没有经历过，没有切身的竞争体验，就很难做出更多的选择。从现在房地产市场发展情况看，房企结构性调整的时机还不成熟。

在我看来，现在还没有房企真正退出市场的想法，有的只是在调控的影响下，可能会暂时出现观望或者缓和的局面，但是一旦有机会，这些企业还是会“杀回来”。他们不会放弃房地产这个市场。

实现结构性调整，对于国家、企业和消费者来说，并不是坏事情，会提升企业的竞争力，会提高房屋质量，会提高城市的建设水平。所以，只要不陷入恶性竞争，合理竞争是必要的。有人说，调控会不会加剧竞争，我认为会有一定的影响，但从房地产市场健康稳定发展是需要的。

建立信息“高速路” 挤出管理“真空”

《中国地产总裁》：据了解，住建部近期开始推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作。这项工作完成后，同一权属拥有人名下在40余个不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可以得到“统一监控”，您个人认为这样能遏制异地炒房行为吗？

王珏林：住建部前几年就已经提出了建立城市房屋权属登记和数据库工作，已经有所进展，但速度不是很快。最近再次提出这个问题，并要求加快异地联网工作，是加强房屋管理基础性的工作，非常有必要。

建立信息系统网络，实际上是在逐步实现规范化管理，使得这些数据更清晰、更明了地展现出来。如果这些数据，政府不清楚的话，如何去研究供求关系呢？一个城市需要提供多少土地？多少消费人群？这样的话，只会无目的的卖地，并不是根据整个城市的人口需求来设计土地用途的。所以，走向规范化管理不仅是对资产管理，更是对未来市场规划、定位以及需求更准确的要求。

再者，通过更多的城市联网，使其达到信息资源互通、共享。通过建立这样一条“高速路”，对规范市场、管理市场、解决市场供求矛盾问题都非常有好处，当然对异地炒房管理也会起到很大作用。