谁将接过“限购接力”最后一棒

限购令的边界在哪里，谁将接过“限购接力”的最后一棒？限购令结束后市场何去何从，后限购时代的住宅市场如何优化住宅资源配置？

文/刘艳

随着房地产调控力度的不断加强，住宅市场开始全面进入限购、限贷、限价的“限时代”。近期国务院常务会议明确要求已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

2011年8月17日，住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：（1）6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或１至６月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；（2）６月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；（3）１至６月新建商品住房成交量同比增幅较高的；（4）位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；（5）存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

至此，限购令扩容已成定局，至于扩容的效果，则取决于中央的监督力度与地方的应对执行情况，但毫无疑问，限购带来的所有影响与社会经济成本将全部由市场上的供需双方来承担。当前我国房地产市场正在经历前所未有的调控密集期，相比较其他调控措施，似乎限购正在从众多调控手段中“脱颖而出”，成为对住宅市场进行降价降温的主要措施。当然，限购对市场的影响立竿见影，至少能快速降低成交量，达到迅速降温的冷却效应。但与此同时，我们不得不思考一个重要问题——限购令的边界在哪里，谁将接过“限购接力”的最后一棒？限购令结束后市场何去何从，后限购时代的住宅市场如何优化住宅资源配置？

限购效果立竿见影，市场反弹预期依存

回顾本年度初期开始推行的限购政策，第一轮限购期间共有41个城市或区域被正式纳入限购范围，从住建部公布的全国房地产新建商品住宅指数看，2011年1-6月份在所有限购城市中同比上涨平均值为4.04%。而非限购的城市平均为4.89%；限购城市的房价涨幅明显低于非限购城市。在执行限购政策的城市中，尤以北京这类一线城市为代表，但期内大量投资性需求被挤出，调整了城市住房分配的供需结构。同时，市场观望情绪的加重让房价的上涨速度骤缓。显然，上半年出台执行的限购政策给屡调不顺的房地产市场注入一针镇定剂。

但是，我们也不难发现除了京沪广深等城市执行严格，其他很多城市执行的力度并不大，比如部分城市只限购部分城区、部分房源，而且大部分的限购条件也仅为一年纳税等。而且大部分城市的房价调控指标都根据GDP上涨指标确定，很多城市认为自己是“被限购”，因此对限购的解读各式各样，面临新一轮的限购措施扩容，许多有可能成为限购新成员的地方城市甚至主动限价，以此避免成为执行限购措施的城市，即以价格换资格。

另一方面，作为直接受限购影响的市场需求方，很多不符合购买资格的改善性需求方和居住刚性需求方不得不被迫暂停购房计划，投资性需求则选择了持币观望。本质上讲，无论是居住刚性需求还是投资刚性需求（没有其他投资渠道的需求方），限购对于他们来讲都不会从根本上打消购房需求，而是期待着购房解禁的那一天。一旦限购令结束，市场反弹的预期将不可避免的成为现实，毕竟真实的需求是存在的，不管是居住还是投资需求。

限购的边界在哪里，后限购时代的市场何去何从？

政府对住宅市场调控的最终目标是优化住宅资源配置，让公民的居住权得到实际保障，同时维护住宅市场的平稳可持续发展。具体来讲，就是一方面鉴于住房的公共性与商品性的双重属性，政府应首先保证公民有屋可居；另一方面，促进商品住房市场的良性发展，通过市场竞争，提供差异化住宅产品，提高社会居住品质。

尽管限购政策的初衷可嘉，但从限购政策的实际执行情况来看，很多期望且有支付能力的居住刚性需求或第二套房改善性需求也随着购房资格门槛的突然增高，而不得不与投资性需求一起被排挤出市场；特别是对于那些既不具备购房资格又不符合享受保障性住房条件的“夹心层”，他们往往是城市的新移民，在一个陌生城市打工奋斗多年，好不容易有能力支付一套房屋的首付，却被告知不具备资格购买，这无疑会另当事人产生不公平感，甚至产生对社会的消极态度，长此以往，不利于社会的和谐发展，这种社会成本将远远高于住宅市场调控的经济成本。因此，我们必须对限购的边界加以准确认定，即回答：限购的对象是谁？限购的范围如何划定？

据国家统计局70个大中型城市新建商品住宅价格指数显示，近3个月，房价同比上涨较快的省会城市有乌鲁木齐、南昌、兰州、长沙、昆明、西宁、沈阳、石家庄、郑州等地，而非省会城市则有厦门、秦皇岛、洛阳、丹东、牡丹江、襄樊等地。根据住建部的5条“入选”限购阵容的准则，上述城市“入选”的可能性较大，笔者认为这种猜想不应该我们关注核心，相比较猜测新一轮限购城市，分析限购扩容的背景规律要更具有建设性

未来新一轮限购政策的深入主要针对执行限购措施的范围进行扩容。此轮限购扩容的显然是由于上一轮一线城市及热点区域执行限购带来市场溢出效应，即向二三线城市甚至四线城市的房地产投资增长转移。对于投资者来讲，投资的目的在于回报，通过寻找回报率高且安全的环境与投资标的，实现所持有资产的保值和升值。当住房的投资属性大于居住属性的时候，会有更多投资性甚至是投机性需求涌入住宅市场。当资金在某个城市投资回报降低且投资环境紧缩时，这些资金就会向机会空间更广阔的区域流动。这是资本流动的基本规律，对于房地产市场亦是如此，因此，部分地区执行限购，住宅投资机会减少时，原有聚集在一线城市的资本就会向二三线城市渗透扩展，这必然推高了新投资区域的市场价格与投资热度。正是在这样的缘由与背景下，中央决定对限购令进行扩容，将更多的城市纳入其中。但是，既然资本流动的规律不会改变，那么这种扩容的范围边界究竟在哪里呢？按此推演，限购令最终会覆盖全国房地产市场的每个角落，如果真有那么一天，失去供求关系良性循环的市场恐将真的面临崩溃。

如果想破解这一难题，只有疏导结合，在实施限购令的同时，逐步推行限售政策，让以投机为目的炒房者失去获利退出渠道，才能真正将居住刚性需求与投机需求相区分，进而实现住宅市场的平稳可持续发展。解铃还须系铃人，市场自身出现的问题还是要回归市场进行解决，行政调控是必要的，毕竟市场的自我纠正机制在缺乏监督时的局限性非常大。但对于限购这双“看到的见手”，究竟能伸多远，能坚持多久，这些都还不得而知。不过可以肯定的是，在对市场进行调控的同时，我们必须不断地对调控政策工具进行优化和完善，才能实现最初的政策目标。对于企业，可持续性发展是成为伟大公司的基础；对于政府而言，政策的连续性和公正性则是政府公信力的基石。