饮鸩止渴的限购令

文/深圳尺度房地产经纪有限公司董事总经理李才旺

限购令只是非理性的过渡性政策，如同饮鸩止渴，能坚持到保障房的大量入市或者真正意义的房产税出台吗？

现在的景象是从未有过的，涨价有罪，房价问题成了政治问题。国家部委说了：对地方政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈，追究责任。房价问题成了政治问题，“运动喽！”这次是地方政府的调控运动。限购令就是手段，从北上广深四大一线城市揭开限购序幕，到各省会城市、计划单列市全面跟进。房价真的降了吗？肯定没有！聊以自慰的是“遏制住了房价快速上涨”！近来又放话说要对二、三线城市限购，大有将限购向全国推进之势，限购令真的是房地产调控的杀手锏吗？

我对朋友说了个笑话，限购令就像我对我老婆说：你现在太胖，就别吃肉了，坚持一个月，肯定能瘦下来。但我也知道，这不是个长效手段，我稍放松监督，这姑娘随时就能吃回去。这不能叫市场调节，只能叫市场折腾。

其实，比较一下各地出台的限购细则，并没有比北京出台的更为严厉，特别是深圳，在购买套数和外地人购买限制方面简直可以说是宽松的，也没有什么特别的“杀手锏”。值得一提的是一线城市限购令出台一年了，效果是有目共睹得差，并没有出现国人预期的房价大幅下挫、开发商缴械之景象。地方政府逼急了，只能祭出更极端的限价令，反而限出了一个个“日光盘”。无需多言，这种政策肯定会短期折腾一下市场，很难说它能起到调控作用。

当然，作为站着说话不腰疼的市场评论人士，我们不能政府一出政策就批评。我们要相信这是政府在下一盘很大的棋，在若干因素综合作用下，限购令仍可能会有效。

银行执行政策，不含糊

个人判断银行严格执行政策的可能性很大。前几个月，通过和银行业务部门的接触了解到，房贷新政的执行确实有过反复，但现在可能会动真格的。首先，历史经验表明，下半年是银行放贷少、贷款业务压力小的时段，也是紧缩贷款政策的高发期。其次，从大环境来看，不断调整商业银行的存款准备金率，可以看作是对前期大量放贷的一个补偿性惩罚措施，何况通胀高企，银根收紧的态度是坚定的。

开发商响应政策降价，不死撑

调控剑指房价，房价不下降，政府是不会善罢甘休的，所以才会出现“限购”这样的暴力政策。不要相信某些“砖家”的“政府从没有说要让房价下跌”之言论，那是幻想。开发商死撑是过去一年调控失效的重要原因，开发商并没有出现大范围、大规模的价格调整，反倒挺到了刚性需求释放的小高潮。

其实开发商如此坚持不懈，一方面是通胀之下，人工、材料飞涨，土地又多是高价所得，谁也不愿意压缩自己的利润来响应政府号召。另一方面，经过2009-2010年的火爆，开发商还是积攒了些家底的，有资本与政府拼耐力。比较有代表性的言论是：银根紧缩之下，制造业能撑得住，不信房地产会撑不住。

“降价”是本轮调控的首要目标，不达目标，“限贷”、“限购”、“限价”将接踵而来！

政府严格执行政策，不放松

政策的严格执行是最难的。首先，中央政府和地方政府在房地产调控上往往是两个面孔，中央严厉而地方温和。从已出台的地方限购令可见，即使在“政治挂帅”的形势下，严厉程度都在逐级减弱。地方政府具备“挺市”的劣根性，这点很难转变。原因大家都明白。

其次，政策颁布后的执行才是真正的难题。首先政府部门的执行效力就值得质疑，这是中国，你懂的。其次，“假离婚”、“假合同按揭”、“银行异地按揭”之类的市场手段根本就防不胜防：离婚只需在民政部门做个登记就行；而虚构高成交价做按揭这种操作手段早就流行多年了；深圳人在惠州买房，可以找深圳银行按揭，不受惠州银行限贷影响。即使在“二成首付”时代里，市场上也还出现过大量的“零首付”楼盘。“上有政策，下有对策”，政府殚精竭虑谋划的手段是敌不过“民间智慧”的。

最后，最为重要的一点是，限购令要想起到调控作用，其执行的时间必须够长。限购令至少要坚持到保障房的大量入市，足以解决市场供给问题，或者真正意义的房产税出台，而不是上海、重庆版的隔靴搔痒，将住宅从投资品功能回归其居住的本能。问题是房产税、保障房的利益纠葛之复杂，不亚于土地革命，限购能坚持到这一时刻的到来吗？毕竟，限购令只能是非理性的过渡性政策，如同饮鸩止渴。

在一个投资资金为主力的市场里，只有房产税的出台和保障房的大量入市才会全面改变市场内资金的流动方向。现在的房市问题就在于“买房的人从来没亏过”，我们太需要一个自我平衡，有涨有跌的市场了。我们不需要大跃进式的保障房建设目标，不需要急功近利的限购令。否则，温州动车追尾的“奇迹”必将再次呈现！