限购非长远之策

文/中央财经大学应用金融系主任 韩复龄

让价格降下来，让正常的自住需求和改善性住房需求都满足，再有效地控制投资需求，才是调控最终目的所在，限购并非长远之策。

自去年9月29日以来，楼市限购已满一周年。在这一年中，中国房地产市场经历着一轮又一轮频度密集、力度空前的调控。目前，针对我国住房市场出现的非理性膨胀，单纯依靠市场力量已经无法持续健康发展，部分城市甚至出现了一定程度的房地产泡沫，房价更成为脱缰的野马。

当高企的房价遭遇调控的重拳，市场的走势变得扑朔迷离；比起房价本身，调控方式和效果变得更加引人关注。

限购一周年，我们要如何客观评价一年来限购令的威力？限购政策又会否长期化？

限购令一周年纪

2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”）；新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。

然而8月楼市成交量回暖，9月房价又有上升趋势。中央政府开始了第二轮调控。9月29日住房城乡建设部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”第二轮调控显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令纷纷出台。

各地限购令严厉程度不一。深圳、南京限购令属于“很严厉”类型。深圳规定：户籍居民家庭限购两套，非户籍居民家庭限购一套，南京规定：暂时限制购买第三套住房。两市都限制了居民家庭购买第三套房，强调家庭购房在基数上变化，与其它城市限购令相比属于很严厉的。

属于“比较严厉”类型的城市：北京、上海、厦门、杭州、宁波、三亚、温州、海口、大连，这些城市都是限定居民家庭只能新购买一套商品住房。无论以前是一套、三套还是五套，在这些城市居民家庭都可以而且只能再购买一套商品住房，包括新商品房和二手存量房，淡化了家庭原来拥有的住房量，没有考虑基数，只强调了动态变化“再购买一套商品住房”，相比深圳、南京稍微宽松了些。

广州、天津限购令属于“严厉”类型。广州规定：户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套新房，天津规定：户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套新房。广州、天津两市，不仅没有考虑家庭拥有住房的基数，而且也只限制新房，没有限制购买二手存量房。也就是说一个家庭还可以再买一套新房，多套的二手房，无论以前有多少套住房。广州、天津两市政策是这些城市限购令中最不严厉的。

限购成效喜忧参半

从目前已经出台限购的城市房地产市场发展情况看，已经从2009年、2010年的火爆趋于平稳，房价涨幅有所收敛，一线外围和郊区的房价还有所下降。如果不采取限制性措施，这样的情况是很难发生的，这说明“限购”措施效果直接、明显。

各地限购令的出台有效地抑制了投资投机需求，使房地产市场的投资投机气氛显著下降。如下图。截至2010年底，全国70大中城市房屋销售价格指数在4月出台限购令以后，出现了一个显著的下降趋势。意味着短期来看，限购令对于房价的打压产生了成效。

继2010年限购政策初显成效之后，2011年又相继推出“新国八条”和住建部《列入新增限购城市名单的建议标准》的“第二轮限购”。但是限购令的不完善可能带来其他更为复杂的问题，诸如现在为了房子而产生的“假离婚”现象等。限购令到底应该实施多久？如何完善？将是我们要探讨的问题。

目前，出台限购令城市的共有41个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连等11个热点城市。从调控效果来看，“限购令”有效地抑制了房价的过快过热增长，有利于我国房地产行业长期健康稳定发展，有利于保持房地产行业作为我国经济高速发展支柱行业的地位。

在我国经济平稳运行的大背景下，房地产业在宏观调控的影响下，各项经济指标有所回落。自限购令实施以来，我国大中城市的房价均保持相对稳定的水平，在部分地区还出现了回落，虽然以优惠活动为手段的变相降价活动日益增多，但是成交量却保持低迷。

国家统计局的数据显示，完成投资、商品房预售面积和销售面积有所回落。以2011年第一季度北京地区为例，在房地产业、批发零售业、工业、建筑业、交通运输邮政业、IT行业、社会服务业以及住宿餐饮业这八大行业中，房地产行业的企业家信心指数继续居八个行业末位，从上期的微景气区间跌落到不景气区间，同比回落约26%，达到近两年来的低点。究其原因主要是，“国八条”、“京十五”等房地产调控政策的出台，减小了各地商品房的需求量，激发了购房者的观望情绪。银监会对第三套住房的信贷缩紧政策也降低了市场的购买能力也导致房地产市场的降温。

从横向上看，出台限购令的各个地区政策松紧程度各异，因此各地限购令对当地房地产业的调控的力度和效果不尽相同。

2011年2月16日，北京正式公布了关于贯彻“国八条”的通知，文件要求对已经拥有一套住房额户籍居民家庭，对持有有效暂住证、在本市没有住房的购房人，且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房。北京地区关于“连续五年缴纳社会保险”的要求是相当严格的，对房地产市场干预的程度较深，调控力度也较大，反应在房价和成交量上都比较明显。

与此相对应，一线城市以外的大中城市，商品房限购令调控力度要小得多。郑州的“限购令”要求在该市建成区内对人口过密区域和其他区域实施差异化的限购政策。由于对人口过密区域的划定范围相对较小，大部分新建楼盘均不在划定的范围内，调控方法显得过于温柔。而且，相对于区域内的严格控制，调控区域外的房价没有受到限购令的约束，客观上容易促进区域外的商品房的交易和房价的上涨。

从纵向上看，自2011年1月26日起，国务院办公厅颁布了“国八条”以来，房地产调控政策的效果十分明显，而且随着时间的推移，对房价的稳定的作用越来越明显。到2011年8月末为止，我国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）和二手住宅环比价格上涨的城市个数均达到最低点。

时至9月下旬，住建部原要求在二三线城市推出第二轮限购令已经过去一个月，地方政府响应者寥寥无几，第二轮限购集体遇冷，这也是地方政府对限购令的集体抗议。限购令不仅关乎房地产商的经营与利润，土地出让金和房地产相关税费也关乎地方政府的财政收入。各地房地产市场发展状况不同，政府对限购令的实施也是各有不同，以限价替限购，限新房不限二手，限市区不限郊区等等。

新建住房价格连续五个月环比下调，可见政策实施效果明显，房地产行业拐点将现，但我们不禁也要问：这样严格的政策控制对房地产市场究竟是好是坏，楼市是否会迎来深度降温，长远看来是否有利于国民经济的发展？

限购非长久之计

从目前已经出台限购的城市房地产市场发展情况看，已经从2009年、2010年的火爆趋于平稳，房价涨幅有所收敛，一线外围和郊区的房价还有所下降。如果不采取限制性措施，这样的情况是很难发生的，说明“限购”措施效果直接、明显。

但限购令具有双重效应，限购令的实施虽然表面上抑制了购房投机需求，但同时也抑制了居民居住的购房需求，还带来一系列连锁反应，导致楼市高库存、开发商资金链断裂，土地出让金锐减，地方财政收入下降等等。虽然现在部分城市，尤其是调控政策最严的一线城市房价有所松动，但是人们对房价的预期依旧是看涨。

与此同时，二手房价格仍旧持平，部分二、三线城市房价甚至出现大幅上扬，说明调控目的尚未全面实现，仍要持续夯实调控成果。而想真正地实现房地产的安全着陆，房价下行只是一个表面的指标。与之相配合的，是进一步回收多余的流动性，以及住宅供给大幅增加，而这一切，都需要利用限购政策来赢得时间。

限购只能治标，要治本还需要其他政策调控的配合。调控的最终目标是让房地产企业“降价换量”，保证正常的购房需求，限制投机热钱流入房产市场，避免炒作。

首先要推进保障房建设，解决公民的基本居住问题，保证老百姓最基本的自住需求。中国政府在2010年建成580万套保障房的基础上，又进一步制定了在2011年建设1000万套保障房的建设目标，并计划在“十二五”期间建成3000万套保障房。

其次要规范房地产市场的监督管理制度，从源头限制投机过重，控制高价买地现象。同时管理好房地产资金，在开发商和购房者两头控制信贷发放。日前由于房地产贷款的收紧，开发商资金压力前所未有，倘若高库存和需求不足长期延续，将会导致大批开发商资金链断裂。

长远来看，更需要做的是加快促进配套改革。削弱政府对房地产过度依赖，土地出让金和房地产相关税收的管理至关重要。有必要的话可以先从有代表性的城市开始改革试点工作。

限购的目的在于挤出房地产市场泡沫，改变楼市扭曲发展，而非打压需求。让价格降下来，让正常的自住需求和改善性住房需求都满足，再有效地控制投资需求，才是调控最终目的所在，限购并非长远之策。