平稳或成“限”时代主流

  ——访中国房地产研究会副会长顾云昌

文/本刊记者 扈东玲

“相对平稳，不冷不热。调控政策很稳定，没有说更严厉，也没有看出放松的迹象，少数城市可能要限购，但现在看来，相关城市新出台的限购令也是比较温柔的，不像北京、上海那么严厉。”顾云昌如此总结。

“金九银十”是房地产行业传统意义上的销售旺季，很多的楼盘都会选在九月份，十月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，所以构成一个相比于其他月份的比较高的购买，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份。但今年在严厉的调控政策下，“金九银十”的现象已难复昔日辉煌。

以北京为例，今年9月北京商品房的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下调，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比下跌幅度达到了73.4%。

从全国来看，据国家统计局日前公布的数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降和持平的城市比7月增加了15个，二手住宅价格环比下降和持平的城市比7月增加了9个。

究竟楼市从现在到年底的走势如何？人们该如何正确对待限购、限价等调控措施？房企又该以怎样的心态应对严厉的调控政策？带着这些问题，《中国地产总裁》特别采访了中国房地产研究会副会长顾云昌。

政策：房价VS保障房

限购、限贷、限价，一系列“限”字头调控措施叱咤当下房地产市场，尤其是有“史上最严厉调控措施”之称的“限购令”踩下了房价上涨的刹车档。虽然人们曾一度对“限购令”存在很大的争议，认为它限住了市场的购买力，违反市场规律，但仍然不能否定它的功劳。

不管是限购还是限贷，“对于国家对房地产行业的调控措施，大到宏观调控措施，小到一个限购令，人们都要以正确的心态去理解”，顾云昌表示

他分析到，首先，从整个宏观调控措施来看，国家对房地产的调控目标包括遏制房价过快上涨和增加保障房的供应量。目前的调控政策是针对这两方面进行着，而不单单是针对房地产的商品化价格，保障房也是调控的一个主要内容。

其次，从调控的成效来看，近年来调控取得的效果还是看得到的。总体上房价的涨幅在回落，一些城市已经出现了房价回落的势头。特别是“限购令”的出台，一定程度上使市场的供求关系得以平衡。

目前凡是限购的城市，房价的增幅都比较低了，有的尽管还在涨，但涨幅已经放缓了。而对于一些没有实施限购，房价上涨又较快的二三线城市，国家也要进行相应的限购。目前已有台州、衢州两地实施了限购措施。

可以看出，国家仍然保持着对房地产市场持续紧缩的调控政策。中央现在对房地产市场调控政策有“三个不变”：一是决心不改变，二是方向不改变，三是力度不放松。中央的决心和国务院采取的措施没有松动的迹象，因为这是根据当下房地产市场发展的态势以及当前的宏观经济形势来采取的措施。

目前看来，调控正在进行当中，并已经进入一个稳定期，稳定调控政策是取得成效的关键。

顾云昌表示，要深层次理解房价上涨的原因，以找出解决之道。

为什么房价会上升过快？原因是供不应求。供不应求包含两方面的因素：一方面是供应相对不足，另一方面是需求过旺。需求过旺的原因是投资性需求过旺，除了刚性需求之外，相当部分，热别是一些大城市、特大城市，投资性需求比较旺盛，这就增加了其需求量，使本来供求关系紧张的状况进一步加剧，导致严重的供不应求，严重的供不应求导致了房价过快上涨。

就目前调控供求关系来看，一方面要增加供应量，增加有效供应，另一方面要遏制过旺的需求，以及投资性需求。现在采取的限贷、限购、限价实际上都是针对现在的需求过旺而开展的。另外一方面要增加土地供应，打击囤地。

所以只有遏制过旺需求和增加土地有效供应同时进行，才能使房地产的供求关系得到平稳。

地方政府：限购VS限价   

随着调控政策不断加码，限购令已经从一线城市向二三线城市蔓延，同时行业内部也由一级市场向二三线市场扩张。

“限购令”从出台到现在一直备受争议。对此，顾云昌表示，“限购令应该说是有效的。虽然大家对限购令有争议，有不同的观点，但在我们这样的形势下面，好像没有比限购令更好的办法了。”

同时他也表示，“限购令”虽然简单、有效，但不可能永远这么下去，因为国务院文件讲是暂定，是临时性措施。市场始终是变化的，如果市场进入低潮，再限购就不可能了。

从目前来看，总的市场仍然是房价上涨的压力比较大，仍然是需求很旺盛，供应跟不上。如果真正说供求关系倒过来了，真正是供大于求了，市场平稳下来，限购令可能会逐步以不同的形式，从不同的城市退出市场，但目前还不会出现这样的情况。

而对于廊坊、烟台、韶关和丹东等城市对商品住房实施“限价”，或者直接给出明确的指导价，或者规定“均价不得高于同地段同类商品住房”等做法，顾云昌也给出了自己的观点。他认为，地方政府用“限价”来代替“限购”，是出于地方财政的考虑，怕限购会影响其交易量，影响房地产市场等，这是公开的秘密。

不可否认，地方政府限价的目的也是为了限制房价上涨过快，至于“限价”政策符不符合市场经济，他认为这不好说。

房企：浑水摸鱼VS大浪淘沙

无论是“限购”还是“限价”，对于房企来说都是大浪淘沙的过程。顾云昌认为，房企应该树立正确的竞争意识。过去若干年，房地产发展很快，日子很好过，但缺少激烈的竞争，这种市场不是健康的市场。大家可以看到，我们的房地产行业集中度不高，比起其他行业，如冰箱、彩电等家电行业，我们的竞争差远了，人家的竞争多惨烈，有多少企业都消亡了。我们的企业大部分还都活着，这种状态并不是健康的状态。

顾云昌分析，市场经济应该是优胜劣汰，如果市场无论好坏都在浑水摸鱼，这种市场肯定有问题。质量上不去，品质上不去，好企业生存，坏企业也生存，这不利于行业的健康发展。实际上，健康的市场应该是供大于求的市场，是充满了竞争的市场，是一个利润比较平均的市场，而不是现在的房地产市场普遍利润都比较高。

对房地产市场的调控，一方面是稳定物价，另外一方面也是使房地产市场能够健康的发展。实际上，调整供需关系必然会导致房地产市场的竞争，必然会导致优胜劣汰，优胜劣汰是市场经济的规律，是市场经济应有的。

所以，对大企业、好企业来说，应该是欢迎这样的调控，而一些品质比较差，竞争能力比较弱，管理比较弱，资金链紧张的企业会害怕这样的调控。从某种意义上讲调控的过程实际上是起到大浪淘沙的作用。这也是调控的另外一个作用，现在也已经显现了。

市场：相对平稳VS严重下滑

对于今年房地产市场总体的情况，顾云昌说，今年的房地产市场，销售量与去年相比会略有增长，或者说是持平；价格总体上是稳中有升，在总体稳中有升的形势下，有些城市会稳中有降，有些城市则是基本平稳，这要因地域的不同来判断。但这些情况基本决定了今年的房价与去年相比涨幅不会很大，可能与CPI差不多（如果房价与CPI差不多，那等于房价没涨）。

顾云昌还强调，看问题一定要区别看，一定要分城市。不同的城市有不同的反映。总体来说房价会相对平稳，交易量也相对平稳。在严厉的调控政策下，不会出现房价上涨过快的势头。一旦出现上涨过快的势头，什么地方上涨得快，什么地方可能就会限购。

但是房价也不会出现严重的下滑。有的人担心房价会下降50%，销售面积大幅下跌等，现在看来也不会出现这种情况。

 “相对平稳，不冷不热。调控政策很稳定，没有说更严厉，也没有看出放松的迹象，少数城市可能要限购，但现在看来，相关城市新出台的限购令也是比较温柔的，不像北京、上海那么严厉。”顾云昌如此总结。