文/本报记者扈东玲

从1998年政府关注“房地产能不能成为支柱产业”到今天政府和人民高度关注“房价能不能降下来”，13年的发展，房地产行业承载的已经不仅仅是让人民“住有所居”的梦想，而是能否在巨大利益面前持续健康的发展下去。调控政策不断加码，限购、限贷、限价轮番上演，商品房“高温不止”，保障房建设问题多多，如何在这个社会集体转型的拐点，让房地产行业健康发展下去，成为人们关心的热点。为此，本刊记者就当下限购令、保障房等热点话题采访了国务院参事、著名经济学家任玉岭。

 

《中国地产总裁》：“限购令：是政府出台的行政管理措施，有史上最严厉楼市调控措施之称，有效果，但也有争议，您对于这一措施有什么看法？它是否真的稳得住房价？

任玉岭：限购令，应该说是符合我国国情需要的，限购住房的措施十分必要。

我在5年前就提出过限购建议。韩国人多地少，很早就出台了一户一房的制度。为了限制过度购买住房，造成社会住房供应紧张，采取了“超购”重税制度。

中国人多、地少，13亿人口，要保吃粮，就必保18亿亩耕地红线。城市发展的土地十分有限。我们不可能无限制的供应土地，保所有人在住房方面的奢侈需求。相反，我们作为执政为民的国家，一定要保千家万户有房住，保广大百姓能够住有所居。这样，我们必须对住房进行限购。

这次有关方面出台的限购令，实际上是比较宽松的，还不是一户一套的限购，是对购买第三套的限购，这不仅给方便群众留下了余地，实际上也给房地产的发展留足了较大空间。社会上对限购住房出现争议，这是必然的。因为限购就是要拓展百姓利益，这就必然要触及某些人借房发财和借房聚敛暴利的野心，所以这就必然要发生碰撞，必然要出现争议。

这次限购能否控制住房价，我没有把握。我最担心的还是这次限购能否进行到底，和能否落到实处的问题。通过限购打击投机购房，以此降低房价，广大百姓举双手赞成，但是在“有钱能使鬼推磨”的今天，我们能否真正管着投资购房和投机购房者，在我头脑中仍是一个很大问号。更何况，全国没有统一的住房档案，再加上现在不讲诚信风气横行，用假户口，假人称购房或大量的异地购房，必将不可避免。

关于能否稳住房价问题，我认为，限购能对房价起一定作用，但起不了根本作用。除了有上面担心的原因外，还因为现在的住房建设用地问题存在较多弊端，倒卖土地现象没完全止住，政府对土地升值仍寄较大希望。这种情况下还很难通过限购把房价降下来。

要想把房价降下来，保“普通人”住有所居，根本的措施，还在于能否坚定不移的发展保障性住房，即我经常讲的“可承受性住房”。只有保障性住房足够的供应住房的刚性需求时，商品房的房价才能得以控制，才能得以降低，这是我走了几个国家调查后得出的结论。

《中国地产总裁》：您一直关注着我国的房地产市场，并经常到各地考察，对于当下房地产市场备受争议和关注的高房价，您认为导致其居高不下的根本原因是什么？
    任玉岭：关于我国房价居高不下的原因，我曾在已发表的不少文章中进行过表述。此中原因，一是人为炒作的原因，就像当年君子兰的价格高的离谱一样，那实际是炒作的结果。    二是银行利息过低，资金都瞄准房地产，房地产成了投资增值的重要标的物。三是国外热钱涌入，我到中东几个国家，了解到他们在中国投资项目，有相当一部分是房地产。四是华人回国买房，因中国经济发展快，房价升值快，在国外的侨胞，有不少人看中在中国买房增值效益，于是都热衷在中国卖房。我也曾经常受国外朋友之托，多次在中国帮助选房子。我去澳大利亚、新西兰考察时，先后十个导游和司机中，除一个老外和一个刚去念书的大学生外，其余8个人都在中国买了房。主要在上海、北京、厦门和深圳。有的人买了三套。

有人说，房价高涨，主要是刚性需求造成的。在早期的房地产发展中，确有刚性需求的推动，因为我们改革开放前，长期的“先治坡、后治窝”的发展方针，造成群众住房困难。于是需扩大住房、改善住房的人数十分之大，对房地产升值起到了一定推动作用。但是，现在的房价高得离谱，已经不是刚性需求在推动了。真正的需房户，买不起房，刚性需求者已经是对住房可望而不可及了。因此，今天不能再用刚性需求推动来解释房价高升了。

另外，需要指出的是，房价高升的一个重要原因是通胀造成的。我们为求得经济快速发展，促进GDP的高增，在居民消费能力上不去的情况下，把加大投入当作了推GDP上升的主要途径。于是，资金大量涌向社会，造成物价通胀。特别是金融部门的高速扩张，也造成社会资金膨胀，助推了房价高涨。央行资金2002年底5.11万亿元，到2010年上升到26万亿元，增长4.09倍；银行资金2002年23万亿元，2010年上升到94万亿元，增长3.09倍，广义货币（M2）2002年为18.5万亿元，2010年上升到72.5万亿元，增长2.92倍，而同期经济总量只增长2.31倍。货币增幅远高于经济总量增长，这才是通胀的根本原因，也是房价不断加翻的真正背景。

在社会发展不平衡、收入差距拉大，资金大量流向少数人的口袋，也是投资购房和投机购房大量产生和促进房价高企的背景。从行业收入差距看，就高达1：15，而同期日本为1：1.6～2，德国、加拿大、美国、韩国为1：2.3～3.1。这样大的行业收入差距，必然导致少数有钱的人买房的套数不断上升，而急需住房的人群望房兴叹。一套房几家住，一间房隔成几个小间向外租的现象，足以说明，很多工薪阶层买不起房和租不起房的真实情况。

 

《中国地产总裁》：从政府层面来看，一切的调控措施都是为了人民“住有所居”，从保障房建设来看，开发商的参与热忱也是在于利益的驱使，对于目前这种局面，您有什么看法？地方政府和开发商该如何正确的对待保障房的建设和使用？

任玉岭：国家出台的调控措施，肯定是为了广大人民的利益，以更好的解决“住有所居”的。但是，政策的执行确实有很大难度。其一是部分开发商把利益看得过重，急于暴富心切，他们利用金钱收买学者和报刊替其讲话，反对政府调控政策执行。其二是，一些地方政府考虑自身利益过多，对“形象”与GDP思考过重，而致中央的调控政策难以贯彻。

再有就是腐败造成的官商勾结，更多的是关注房地产商的利益，而较少考虑百姓利益，也造成国家调控政策的走空和流产。如此，房价不仅没下降，反而在急速走高，百姓住房问题，不仅没解决，反而面临的问题更严重。包括中央早已提出不许建别墅，可是这几年全国又有多少别墅在不断诞生，特别是北京，一边喊土地紧张，地价不得不涨，而与此同时，一片片别墅的建设和销售又是何其猖狂嚣张。

当前保障性住房建设和分配存在的问题有四个，第一个问题是保障性住房虽有较高增长比例，但就其总量而言同实际需要相差甚远。我认为，全国各城市都应向重庆市学习，一方面要从数量上加大建设力度，保证充分供应，另一方面就是要真正把价格降下来，以满足群众需求。重庆这方面做的好，受到群众的拥护和欢迎。

第二个问题是住房建设资金的保障问题。我认为关键在银行，中国银行钱有的是，为什么投商品房很积极，投保障房就不积极了呢？银行是国家资产，应为国家战略服务。银行应该把用于房地产的资金，主要投向保障性住房。银行重视了，资金自然就不成问题了。另外，也可以对原有居民小区不计土地价格，专门进行房屋改造的办法，可以由政府出面，让住户先交钱的办法，解决住房改造资金紧缺问题。

第三个问题是建设质量问题，现在有些建筑企业偷工减料，以次充好，搞豆腐渣式的保障房，这是应该严厉打击的。但是，凡是这种情况的出现，都有管理部门的撑腰或官商勾结的存在。

为了防止官商勾结和滋生腐败，我认为保障房建设要组织群众监督小组。并需对住房造价进行事先评估。可以实行先定价，后招标的办法，推进保障房建设。

第四个问题是，保障性住房的覆盖面问题，这方面也应向重庆学习。据我所知重庆的保障性住房是向外来务工人员开放的，而且价格是很低的。而我们有些城市，例如北京，在考虑保障性住房建设方面，始终没把外来务工人员纳入自己的视野。

今天的城市化率已经达到46%以上，但是在很多城市，外来务工人员虽然统计进了城市人口，但他们却不能享受市民待遇。保障性住房没有他们的份。结果，这样的城市化就成了伪城市化。在北京工作的农民工有的已超过30年，开始没结婚，而今孩子都要到婚嫁年龄了，仍然享受不到保障房。

《中国地产总裁》：据住房和城乡建设部公布的数字显示，今年1—8月份，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工868万套，开工率86%，您认为该如何把这些保障房真正分配到需要保障的人手中？保障性住房又是以拥有产权为主还是以租为主？

任玉岭：棚铺区的改造是解决保障性住房的重要抓手，从辽宁开始抓这项工作以来，取得了很大成绩，对全国有重要示范作用。现在一些城市把旧城区的改造都纳入了棚铺区改造，按棚铺区改造政策和办法去做，这是很有好处，很有成效的，应该继续扩大和发扬。

安阳殷都区在旧城改造中，引进投资商，改造居民住宅，让居民代表参与谈判和监督，既减轻了政府负担，又充分满足了百姓意愿，彻底改变了强拆强迁，减少了很多上访，减少了很多麻烦。

相反，我们有些大城市把城中区的居民房都给强拆了，而强拆后的地盘都由政府占用了，政府的住宅区建到了这些地方，而把原来的老百姓赶到了郊区，赶到了很远的地方，这是不利于社会安定的，也是不得民心的。

保障性住房建设，也要考虑人们生活水平的提高和生活条件的改善，不易搞的面积过小。保障性住房数量要考虑中国人的收入实际和城市化的需要。现在很多由农村进城的人，因为在城市没有住房，就把赚的钱拿回老家去建房，建了房又不住，这样既浪费了土地，又浪费了资金，居民消费因此难以上去。为了改变这种情况，我们一定要对此问题进行立法，要使那些大量吸引农民进城的城市对进了城的劳动者尽职责、负责任。

考虑到我们的贫富悬殊较大，70%以上的工薪阶层还属于低收入阶层，其月收入还在3000元以下，这些人一年的收入不吃不喝，全用来买房，一年的收入在某些城市也只能买一平米左右。鉴于此，我们的保障住房，一定要立足这70%的低收入群体，要大力气解决这70%尚没有房住的问题。

我认为，我们不论做任何事情都要切重时弊、有的放矢。现在中国几个特大城市都是外来人口最多的城市，也是住房问题最大的城市，这些城市不能有任何借口，使自己特殊化。国家要把这些大城市的住房问题当作主要矛盾，抓紧抓好，率先解决，做出表率。否则，将是捡了芝麻丢了西瓜。

当然，大城市解决住房可以设个门槛，但不宜过高。应该考虑连续在城市工作年限（在全国各城市的工作年限可以累计），和在本城市工作年限，我认为在城市打工累计10年，在本城市工作满5年的，都应该允许享受这个城市的保障性住房。在全国城市打工累计10年，在本城市工作有三证的，都应该提供廉租房。

 

《中国地产总裁》：回顾我国房地产13年的发展历程，以及我国城市化的进展，您认为房地产市场该如何健康、持续的发展下去？

任玉岭：对这样一个问题，我有过很多考虑，也发表过很多文章。只是现在太忙了，我来不及去找那些资料。我做过城市的规划委员会主任，也管过房地产的发展和运作。我认为要保房地产健康发展，其一是要注意化解泡沫。我国楼房的空置率过高，和我国各地脚手架过多，商品住房开工量过大，应引起高度重视。特别是金融部门要从被绑架于房地产的囚笼中走出来。否则，会问题越来越突出，以至最后不可收拾。

其二是，保障房建设，棚铺区改造，要坚定不移的走下去，要逐步加大投入，扩大规模，将其作为构建和谐社会，幸福广大百姓的重要国策，从资金、政策、技术，人力上保其推进，保其发展。

其三是，要正视中国“伪城市化”现实，不能只搞形式上的城市化，统计上的城市化，要搞科学发展的城市化，以人为本的城市化。中国一定要推进城市化的顶层设计和宏观战略，不能任其各个城市随意行事，置几十年入城市新市民而不顾，也不能让其用一些动听的新词汇，将其“伪城市化”的问题搪塞过去。要坚持以人为本，城市是人民的城市，建设城市的人应享受城市的待遇，应有自己的房子住。

其四是，认真解决和合理使用住房的土地问题。国家为了从全局考虑住房用地问题，应该对住房用地单独制定政策，土地使用分两条线，一条是保障房用地、一条是商品房用地。保障房与商品房用地规模应按2007年国务院决定，按7：3划分。即70%用于保障房建设，30%用于商品房建设。

商品房用地挂牌拍卖，随行就市。保障性住房用地应压到最低。在保障性住房价压至70%的人可以承受水平时，地价不宜超过25%。对已经售出的土地，要严格限制倒手转卖，从中营利。如按合同约定不建住房的土地，政府应下决心按原价回收。对那些囤积土地至今不建房的，要课以重税，以示惩罚。

其五是，要认真查处房地产领域的商业贿赂和官员腐败行为。这方面腐败屡屡发生和越腐越重，实际是因打击不力，查处不够。任何好的国家政策，一旦遇到官商勾结，就会变质和难以推进。所以要想保房地产业健康推进，就必须大力反腐倡廉，只有这样，“住有所居”才有希望，社会才能和谐，人民才能安居乐业。