在房地产项目开发中，小区不论大小，均必须把握因地制宜、突出特色这一重要开发理念，否则容易使开发的产品同质化严重，甚至出现东施效颦的笑话

文/山东泰山帝苑房地产有限公司总经理何凤亭

在房地产项目的开发管理过程中，只有把握住项目开发管理的关键和重点工作，才能使项目取得较好的技术经济效果。

项目设计、市场定位、产品策划三项专业工作密切配合、互动论证是做好房地产项目开发的关键

项目设计是市场定位和产品策划的核心工作

1、项目设计的关键是选择满足项目设计要求的设计单位与设计人员

目前可供选择的设计单位数量很多，设计风格、设计收费、设计水平、设计实力差别很大，应结合工程规模、产品概念选择适宜的设计单位或单位联合体，同时更要选择好各专业设计负责人，并将各专业设计负责人写进委托设计合同之中。

2、  设计方案必须通过招标择优选定

根据工程实际需要，按照概念设计、方案设计、初步设计分阶段进行邀请招标设计；为提高设计工作效率，在设计规模有限和法律、法规允许的条件下，对已经合作过且水平和服务较好的设计单位可以直接委托。除大规模或有影响的公共建筑设计外，一般不宜采用公开招标，禁止“枪手”以个人或挂靠形式参与方案设计投标。

3、  项目设计应注意做到多专业密切配合、协调设计

根据工程实际需要，按照规划设计（是各类设计的总依据，但又受到各专业设计的影响）、景观设计（对规划设计及管线总图中的道路、各种管线与管井设施、设备布置起到较好地深化、引导和控制作用）、建筑设计（重点是功能布局、交通组织、建筑造型、建筑采光、建筑通风、建筑节能、建筑隔声、交房标准等）、装修设计（如客厅沙发布置与影视墙设计，卧室床、衣柜布置与设计，餐桌布置、书桌布置、空调出风口布置、厨卫设备布置以及饰面材料的选择等，这些都会对户型内部各功能房间的布局，会对建筑设计方案中的功能设计与交通组织设计，会对各功能房间的水、电、暖等设施布置产生影响，进而促使建筑方案的优化调整）、智能化设计（如可视对讲、红外防盗、闭路监控、网线接口、电话接口、燃气报警接口等设备布置对建筑方案设计和装修设计影响十分关键）等分专业进行协同设计，在初步形成的主导设计思路和概念的基础上，互动论证，不断优化各专业设计方案，同时委托一家实力较强的综合性设计单位（或委托高水平总工程师）进行综合协调把关，尽量避免因专业设计不协调所造成的矛盾和由此带来的经济损失。

4、  项目设计应尽量做到多项设计指标的统筹兼顾

不仅要重视设计作品的功能、环境、艺术与技术效果，同时也要重视其各项专业设计成果的技术经济指标的合理性，尽量做到技术与经济统筹兼顾；总的原则应当是在保证主要技术功能可靠的前提下，根据建设项目的标准需要，通过比选确定一个相对合理的技术设计方案，再对该方案进行经济指标进行优化比选，在确定具有较高性价比的基础上，最终确定设计方案。

市场定位是项目设计和产品策划的重要依据

1、以市场调研为依据，项目概念定位准确、创意新颖，是项目市场定位的基础

房地产项目的产品市场定位像其他工业产品一样也必须首先要以市场调研为基础，通过认真细致的市场调研，可以全面掌握本地区和外地区建筑产品的设计、功能、标准、销售等基本信息，再借助于规划、建筑、装修、环境、策划、营销等各专业团队的智慧，进而形成项目开发的初步概念，再通过全面优化形成与市场需求相适应的定位准确的建筑产品。但是，上述市场定位的思路只能保证所开发的产品能够跟上市场需求的主流，要想达到引领生活、领先行业的更高目标，仅靠定位准确并不够，还要有创新、只有通过创新才能开发出创意新颖的建筑产品，只有创意新颖的产品才能使我们在市场定位准确的基础上实现更好的经济社会效益。

2、理念先进、功能合理、节地节能、技术实用是体现项目市场价值的必然要求

理念先进是体现项目市场价值的第一步，先进的理念必须通过策划、设计作为先导，并应贯穿于项目开发的全程之中。功能合理、节地节能、技术实用是项目核心市场价值的具体体现。

3、因地制宜、突出特色、适宜的环境景观效果，是提升项目品质的重要措施

在房地产项目的开发中，小区不论大小，均必须把握因地制宜、突出特色这一重要开发理念，否则，不仅容易使开发的产品同质化严重，甚至会出现东施效颦的笑话。如前几年有的开发商盲目效仿南京的挑高建筑（即大层高建筑，在容积率已定地条件下，可以在交房后局部甚至全部变更为两层），在没有综合考虑自身项目的土地成本、售房价格、政策条件等因素的前提下，结果使开发的项目投资成本和建设周期均大幅增加，而项目的利润却没有增加多少，最终不仅使整个项目严重拖期，甚至还要向购房人赔偿违约金，有的还要向政府管理部门缴纳罚款，最终导致项目根本无法实现预想的经济效果。

产品策划源于市场定位、对项目设计起决定性影响

1、产品策划要立足于市场定位，但又不受制于市场定位

产品策划要立足于市场定位是指产品策划必须建立在正确的市场定位的基础上，不能离开市场去搞策划，这样才能使策划产品的功能、标准、与市场需求相适应；产品策划不受制于市场定位是指在策划产品的功能、标准等要素时要紧密结合已经变化了的市场需求适当调整完善产品的功能和标准，使所开发的产品在多项专业功能与建设标准方面适度领先，从而实现产品的差异化要求。

2、产品策划要注重功能研究、品牌策划和形象塑造

功能研究是产品策划的首要任务，在产品策划阶段进行功能研究的目的是要解决基本功能与特色功能设置问题，即要研究在具备水、电、暖等传统建筑功能的基础上，如何采用一些具有较高附加值、较高性价比的新能源、新技术，从而促使产品功能升级换代，使其真正成为你无我有、你有我优的特色功能产品，通过对这些特色产品加以宣传包装促使其形成独一无二的品牌项目，最终实现塑造全新项目形象和公司形象的目标要求。

3、产品策划的灵魂是要创造差异化的全新的生活理念

产品策划必须要紧紧围绕如何创造全新的生活理念这一策划工作的灵魂展开，必须把购房人的需求放在第一位，牢记创造顾客需求和欲望比开发产品更重要，满足购房人的生活需求和欲望比产品功能更重要。否则，整个策划工作就会变得枯燥无味，就成了无源之水、无本之木，所开发的产品也就会失去长久的生命力。

根据各设计阶段的特点和需要，不断优化调整各阶段项目设计工作是做好工程招标、控制项目开发成本等项目管理工作的决定性因素

方案设计阶段对控制项目投资和实现项目功能起关键性作用

方案设计不仅仅是规划与建筑方案的设计，而应当是在开展规划与建筑方案这一龙头设计的基础上，对建筑产品的结构、给排水（含热水、中水等系统）、暖通与空调、强弱电、智能化、室外管网等进行全面的技术经济分析、论证、优化、比选，否则一旦将不适宜的方案带入初步设计阶段或施工图设计阶段，都将容易给项目的实施形成功能性遗憾或浪费性投资，有的甚至无法使用，造成不得不重新设计或重新施工。

初步设计阶段对决定项目的重大技术采用具有无可替代的作用

在设计实践中，对一些较大的投资项目，一定要进行初步设计，通过初步设计可以修改方案设计阶段的不足，特别是对一些影响项目使用和投资额较大的关键技术，一定要多进行专家论证，用较为客观的经济技术指标和实际使用效果来进行优化比选，从而确保实现项目开发价值的最大化。

施工图设计阶段是进行项目管理和指导施工作业的直接依据

在施工图设计阶段，要特别注意做好以下工作：

1、以人为本、重视建筑功能的深化设计，重视建筑节点与建筑细部设计，优化平面功能的立体化延伸设计。督促和协助设计单位用人性化的设计理念和精品意识去挖潜项目产品的潜在价值是做好施工图设计，使项目取得长久生命力和竞争力的重要保证。

2、搞好岩土工程勘察设计和建筑结构优化设计是规避项目投资风险、节省建设成本的必要手段。是保障项目寿命周期内无产品主体质量事故和人员刑事责任事故的根本保证。

3、不仅要重视设计单位的图纸设计质量，同时要重视其设计服务质量。

4、不仅要重视设计单位的设计收费，更要重视其设计深度和各专业的综合设计协调与服务能力。

5、工程设计变更管理和材料管理是工程施工管理和造价控制的两项重点工作。

工程设计变更管理是是控制工程质量和工程造价的首要重点工作

一是尽量减少变更；二是能早变更的不要晚变更；三是及时办理全面的变更签字手续；四是签字时不仅要进行技术签证，更要同时进行经济签证；五是所有变更都必须先书面后实施。

材料管理是影响工程施工进度、投资和质量的又一重点和关键工作

一是要在招标前研究确定建设单位供应材料的品牌、品种、数量、价格、供货地点等；二要明确材料供应的经手人和签字手续；三要从严控制建设单位供应到施工现场材料的进出手续；四要及时对施工单位自行采购的材料的品种、数量、质量、价格等进行审查和签字确认。五是要对所有材料的合格证、化验单、复试报告、购货发票复印件等及时认真保管存档。

依法、认真、严谨地签订各种合同，适时办理各种技术、经济签证及有关准建手续是项目依法开发、减少纠纷、提高项目开发管理效率和经济效益的法律保证

合同管理是房地产企业有序开展各种业务的基础管理工作，及时而又规范地办理各种技术、经济签证是开发企业减少纠纷、搞好项目合同管理的核心工作之一

项目开发过程中的所有经济往来（包括工程、材料、设备等）原则上都必须贯彻先签合同后施工的管理程序，所有技术、经济签证必须按期及时完成，每月要对现场人员（含监理人员）收受的各类签证进行汇总并逐级报权限管理人员批准，即便是没有签证，也要求各施工单位及时报出无签证申请的签证单，以防止出现后补签证、回忆签证、估计签证等不规范的项目管理行为，为项目管理提供客观、公正、及时地结算依据与工程纠纷解决凭证。

适时到政府有关部门办理各类准建手续是项目依法开发、提高项目开发管理效率和经济效益的法律保证，也是维护购房人利益，提升公司社会形象的根本所在

房地产开发的控制流程之一就是各类政府准建手续的办理，从开工前的土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证（包括施工图设计、节能、消防、环保、防雷、人防等技术或法规性审查等）办理到施工过程中的各类法定检查与监测以及竣工后的各专项验收与综合验收等有一系列手续需要及时办理，上述开发程序与手续的办理将对项目的开发效率、经济效益产生重要的影响。因此，在项目开发管理的全程中，要针对这些流程开展目标管理，把不利于办理准建手续的事项提前做好预控工作。同时项目管理人员应注意与政府有关部门和垄断性经营企业如土地局、规划局、建设局、房管局、环保局、人防办、工商局、税务局、公安局、自来水公司、供电公司、燃气公司等保持良好的关系，这对于高效协调解决上述准建手续办理过程中遇到的矛盾和问题是非常必要的。

项目开发管理的制度化、程序化，及时协调解决项目开发管理过程中的各种矛盾和问题是保障项目顺利实施的制度保障和组织保证

严格遵守和不断完善项目管理的各项制度是实现项目规范化管理的根本保证

在项目开发管理中，必须实施规范化管理，要求建设、勘察、设计、施工、监理、材料和设备供应等各参建主体单位的全体项目管理人员都要树立高度的责任感，自觉遵守以下几类管理制度：一是加强和完善工程变更与签证管理制度；二是加强和完善材料采购与供应制度；三是加强和完善合同审查与签字制度；四是加强项目建设手续的限时办理与汇报制度；五是加强和完善项目管理的例会制度；六是加强和完善项目资金支付流程管理制度；七是加强和完善项目营销流程管理制度；八是加强各级管理人员的沟通与协调、特别是项目中高级管理人员的沟通与协调制度。

了解和掌握房地产开发管理的基本流程是房地产项目管理人员必须掌握的基本知识

房地产开发与管理的基本流程是一个房地产企业的项目管理人员所必须掌握的最基本管理知识，特别是各类中高级管理人员必须熟练掌握，并在从事开发管理的过程中参照流程管理的需要科学调度，严格执行。

及时协调解决项目开发管理过程中的各种矛盾和问题是保障项目顺利实施的组织保证

在项目开发管理的过程中，各类问题与矛盾可能会随时出现，如何应对和解决这些突发的矛盾和问题是摆在各级项目管理人员面前的首要任务。这就要求必须做到三条：一要敢于去面对并处理解决，二要知道怎样处理和解决，三要把矛盾和问题处理好，四要做到将处理结果和遗留问题及时向上一级领导汇报。

工程质量与安全管理是房地产项目取得经济效益和客户信赖的命根子，工程质量管理的重点之一是加强建筑节点部位的技术设计与施工质量管理

工程质量管理是一项复杂的系统工程，包括设计质量、施工质量、材料质量等方面。在实际工程管理中，暴露问题最多、最容易被设计和施工人员忽视的就是各个建筑节点部位的质量问题，这些节点部位通常包括：电梯基础局部加深部位，变形缝部位、管道穿越基础部位、设备基础与地下室防水交接部位、管井与楼屋面交接部位、卫生间变压通风道与楼屋面交接部位、屋面上人孔部位、屋面泛水部位、卫生间地漏、闭水试验、门窗洞口的保温、屋面落水管上下位置的协调等；预留坐便器排水孔的尺寸、预埋管道的打压试验、预留电器开关插座的准确位置、各专业设备之间的位置协调、电梯隔声构造措施等，对上述部位应当在项目管理中特别重视。安全管理是一项在任何地点、任何时间、任何工作、任何人都必须高度重视的问题，任何一个项目在实行全面质量管理的同时，必须同时实行全面安全管理，从源头上杜绝各类重大安全责任事故的发生。

产品营销是房地产项目取得社会效益和经济效益的最重要手段之一

在市场经济条件下，房地产营销工作是展示房地产企业市场开拓能力的重要杠杆，也是房地产企业对所开发的产品进行市场检验和市场反馈的重要手段，也是房地产人能否得到社会认可的具体体现，同时更是项目取得经济效益的最重要手段之一。对在项目营销中反馈的所有项目信息都应值得我们去认真总结，如项目的市场成本、市场售价、市场利润、市场关注度、住户回馈意见等，以便于扬长避短，为消费者开发出更好的建筑产品，不断满足消费者日益增长的新的居住等生活需求。

做好以资金保障为重点的财务管理工作是搞好项目管理与企业管理、促进企业实现可持续发展的首要任务

加强项目的财务管理是一个企业永恒的主题，企业管理的核心就是财务管理，而财务管理的重点就是资金管理。房地产项目管理更是如此，房地产项目的开发过程实际上就是资金流转的过程，项目管理的一切工作都是围绕资金的流动展开的，而且资金流多数滞后于其他工作流程，因此正确有力地控制住了资金流，保住资金链，也就把住了房地产项目开发活动的最后一个关键环节，从而堵住了项目管理中的不合理资金支付，有利于实现项目资金效益的最大化。

物业管理与服务是房地产开发工作的延伸，对及时听取业主的意见和建议，改善房地产项目的售后服务工作，功不可没

物业管理与服务是房地产开发工作的延伸，是房地产企业不可缺少的重要服务功能之一，特别是前期物业工作对于完善房地产企业的售后服务体系具有无可替代的重要作用。物业管理直接影响客户入住后的舒适度和满意度，关系项目的口碑，在较大程度上决定着项目后期能否升值。因此，房地产公司应适时成立或联合成立物业公司介入房地产项目管理的后期环节，至少应当全面参与房地产项目的前期物业管理，这对于全面维护和提升房地产公司的形象是非常重要的。