海外置业旋风“袭来”

访海外地产投资专家Victor刘磊先生

国内房地产市场频调，“折腾”了投资者，房价依然无法逾越。与此同时，美国、加拿大、澳大利亚、新加坡等地由于“政策相对宽松”、“华人移民相对集中”、“生活及工作环境更加惬意”、“投资回报率较稳定”等等理由受到了投资者的青睐。有关机构统计，仅六个月的时间，中国买家海外份额已激增至10%左右。

海外置业在短时间内创造的市场神话，让人侧目。在感慨之余，不少人也在揣测，这样发展下去，中国的财富到底要流失多少？海外置业的大肆盛行是否有更深层次的原因？海外置业的迅猛发展给国内、国外房地产市场将带来怎样的影响？中国外国专家局专家、美国注册理财规划师、海外地产投资专家Victor刘磊先生近期接受了记者专访。

优化及合理配置资产的需要

《中国地产总裁》：当下，国人海外投资的大环境是什么？

刘磊：2010年福布斯《中国私人财富白皮书》曾描述，在过去的五年，中国的高净值人士（可支配资产超过一千万的人士）配置离岸资产的比例是在逐年增加的。福布斯中文版中指出中国的高净值人士已超过四十万人，胡润排行榜称这一人数已超过五十万，也有相关机构甚至称超过八十万人。

我们不去考证这些数字准确值到底是多少，但不可否认，中国的富人越来越多。在这个人群中配置离岸资产的比例已经上升为27%，在这27%当中有60%是以不动产作为财富载体的。房地产成为海外资产配置的主流，而且这种趋势的变化跟国家限购与否是没有太大关系的。即使是在07、08年国内房产市场、股票市场一片繁荣的景象下，这一群体配置离岸资产的脚步也未曾停歇。

当高净值人士的资产达到一定水平时，他们所考虑的将不再是追求财富的快速增长，而是在经过了资本原始积累时期后，在可控的风险下获得稳定的，可预期收益。所以，随着财富的增加，他们必然会考虑分散投资风险，把所有鸡蛋分开放在不同的篮子里。这也就不难理解，为什么在美国臭名昭著的麦道夫庞氏骗局中，他保证给那些达官贵人、市政要员、电影及体育明星每年8%-12%的回报，就已经成为众星捧月的投资明星了。

《中国地产总裁》：有机构调查统计，今年的1-6月，中国买家海外份额激增至10%左右。您认为促使海外置业数据激增的因素有哪些？为什么？

刘磊：在中国，所有的资产面临的都是相同的法律环境、经济环境、政策环境、金融环境，甚至是社会人文环境，都是处在以人民币这一单一货币计算的一个大篮子里面。实际上并不能真正地规避资产贬值，抵御通货膨胀的风险。中国目前配置的外汇储备是三万亿，大部分是美元，部分为欧元和日元。以此为依据，大到一个国家都在配置非人民币资产和进行资产的组合优化，小到那些中产精英阶层和高净值人士同样会考虑到配置非人民币资产来应对系统性、政策性等未来不可控的风险。

汇率方面：投资海外房地产，不仅仅考虑抵御国内通货膨胀的风险，还要考虑抗击全球的通货膨胀，同时要选择强势货币作为资产的载体。尤其是近来过快通货膨胀的加剧，让我们更加纠结于人民币的实质升值问题。实际上人民币升值仅是相对于美元的；在过去六个月当中，人民币相对于美元只升值3.5%，但是澳元兑美元升值超过22%，这就意味着人民币对澳元已经贬值超过18%。而对于金属类大宗商品的出口国澳洲而言，中国对其商品的世界绝对购买力是降低了；换句话说，即使在目前鼓吹人民币升值前提下，要购买同质量及数量的铁矿石我们要付出更高的购买成本。当下我们处在美元弱势和美元输出型的全球通货膨胀的环境中，而人民币汇率实施是参照美元为主的一揽子货币政策，是信用货币体系；在这种情况下，购买国内房产只能抵御中国的通货膨胀，却难以抗击全球的通货膨胀。纵观世界，加拿大元是石油元，随着石油价格的涨跌而起落。澳元在大宗商品强劲需求下货币价值在增强。而目前由于美国的债务危机，世界三大信用评估机构中标普、穆迪、惠誉中的标普首次把美国的信用等级从AAA降级为AA+, 造成近期世界股市，汇市的剧烈震荡，同时对中国以美元计价的资产受到重大冲击，抵押及融资价值大大降低。从国内房产投资者角度来看，投资及购买美国房产一定要经过慎重考虑及权衡利弊后再做决定。

房产政策方面：从国内的形势来看，房价的持续上升带来了国家一系列的限贷、限购等调控政策。这些政策的背后，我们看到国家采用的是“冷冻疗法”，目的是收敛及冻结国内资产的流动性，使资产快速固态化从而减少我们市场上资金的快速转移。银监会主席刘明康在工作会议上明确指出，中国的国情决定了房产是用来保民生、是用来住的，而不能作为投资和投机的产品。所以，从中国的国策和国情来出发，未来是要剔除房产的投资和投机属性的。结合目前的状况，包括银根收紧、提高存款准备金率及进入加息周期，很多高收入人群在中国投资渠道被一个个堵死后，自然会寻求新的产品和投资渠道，这也造成了目前海外投资，不局限于房产的其他投资都在如火如荼地展开。

移民因素方面：许多家庭选择移民到美国、加拿大、澳大利亚等发达国家，2009年中国社科院的全球政治与经济的报告中明确指出，中国已经成为全球第一大移民输出国，海外华人的累积数量已经超过了4500万人。的确，拥有一个第二身份，对于全家乃至子孙后代而言，都有特定的意义。许多人选择移民到西方国家，不仅仅是为了能够让子女接受免费教育，以及享受这些国家的优越社会福利，更看重的是——如何在这些国家寻找更广阔的商机和投资舞台，实现人生的多重体验和价值目标。而当前中国的市场调控日趋严厉，投资剔除了资本杠杆化，资本利用率大大降低。同时对经济适用房和保障性住房的建设力度不断加大，预计2011年提供1000万套的供应量，从而在供需关系的层面上做加减法来解决供需矛盾。对于在国内投机式的市场中已经赚得盆满钵满的人士而言，现在的时机是要改变投资策略与思路，与海外成熟房产投资市场的理念接轨，与时俱进，才能使自己的财富之树始终能结出丰硕的智慧果实，同时让后人可以采摘。

竞争是最好的驱动力

《中国地产总裁》：海外置业发展的强劲势头将对中国房产市场产生巨大影响，对中国，无疑是一个巨大的挑战。您如何看待这一说法？

刘磊：我认为海外置业的迅猛发展对中国来说，不仅仅是挑战，更多的是机遇。海外置业致使资金的流出实际上能缓解外汇储备高起、流动性过强的状况，如若热钱只进不出造成国内的通胀压力更加巨大，这并不是好事。

其一，最新消息预示，上海可能作为资金出海的试点，可以直接投资海外。直投海外，意味着20万到100万美金的投资金额可以直接出境。这些资金主要是以建立海外公司、选择房产作为投资渠道。纵观目前国内的投资市场，除股票、房产、保险、基金等投资方式外，没有更多全方位的，多视角的投资渠道提供给广大投资者。特别是在限购、限贷的调控政策下，在全球通货膨胀的预期下，唯有借钱投资是保值、增值的最佳选择。因此，哪个国家为房产投资提供融资，投资者就会投资到哪个地方。

其二，对竞争环境的优化功不可没。不和世界投资市场接轨，就无法和世界范围内的发展商、投资机构、中介公司、信息服务公司与国内同行进行横向比较；没有更优质公司及投资产品和渠道在国内市场的竞争，就还会有用歪歪楼、脆脆楼、倒倒楼来应付中国老百姓的情况发生；如果国内投资公司还是不提升专业水准，和世界一流的发展商、投资机构进行看齐或并轨，那么国人的财富流向海外是资本的逐利、求稳及投资渠道优胜劣汰的自然选择。

在澳洲，即使足不出户就可以获得澳大利亚的高额贷款，相关的线上、线下的服务都一应俱全，都能在网上申请，完成，开通等，如果在澳洲购房，贷款等事宜变得比在中国还简便和容易，请问，这是丢了谁的脸呢？

所以，渠道越多，竞争就越多，有竞争最终只会让市场更加完善，服务更加全面，最终能够让我们投资者获得最大的投资实惠。

海外置业一路向北

《中国地产总裁》：您认为未来海外置业会成为一种趋势吗？

刘磊：由于这个市场是随着国民财富值的增加、国人从全球角度来审视和配置资产的需求的增加等多种因素共同碰撞而发展出来的，所以海外置业的趋势不会随国内限购或者市场重心重新向国人开放（限购、限贷取消）而昙花一现，我认为未来三十年海外置业与投资都将会蓬勃发展，这将是一个长久的发展方向及投资趋势。

其次，为了规避单一市场，单一货币的国家系统性风险，财富的创造者及拥有者需要在中国之外建立资产对冲机制和对冲市场来规避风险。

再次，自中国成为世界第一的移民输出国以来，移民阶层（中国的企业主及精英阶层）在澳洲、美国、加拿大等主要的移民国家落户及生活模式发生了巨大的改变，从之前（上世纪八十、九十年代）租房-找工作-买房自住-成为该国中产，已经转变为投资房产-购买生意-享受阳光生活（或者再回国投资）-成为该国富有阶层；随着对海外生活方式及观念的改变，“家人、生意先不动，但投资先行”的观念已经被精英阶层所接受。

总而言之，随着经济全球一体化，资本的无国界自由兑换与流动是大势所趋，对于国内的房产投资者也好，还是普通投资者也好，唯有了解及适应该趋势才能不被市场所抛弃，才能保证自身财富的不缩水，不被通胀所“绑架”。

《中国地产总裁》：从海外经验和历史验证来看，中国该如何规避房产市场的硬着陆呢？

刘磊：我希望从最近国内发生的高铁事件中能够找到该问题的答案。记得中国改革开放之初，邓小平应邀访问日本。访问期间，日方安排乘坐新干线高速火车。当火车平稳地加速到以300多公里时速飞驰时，日方陪同人员问邓小平感觉如何。邓先生说了一句意味深长的话：很好！我们需要这样的速度。我想那个时候邓先生一方面是说中国铁路需要这样的高速火车，同时也指整个中国需要加速发展。时至今日，30年前邓先生的愿望已经实现——中国经济已经从当年濒临崩溃的边缘跃升为世界第二大经济体，而高速铁路网已经跃升为世界第一。在全国人民欢呼雀跃为此骄傲的时候，在高铁全球各个国家招标的时候，高铁运行事故频发，动车追尾事件惨痛教训，甚至可以载入世界重大交通灾难史册了。一个国家面对危机，需要积极行动克服困难，变危机为转机；一个行业（高铁、动车）的突发事故也可以让还沉浸在自我陶醉中的每一个国人警醒，有句古语讲的好：欲速则不达！为了单纯追求速度和规模的这种硬实力，而忽略了经验积累、技术磨合、时间检验和验证的软实力，而最终受伤害的还是自己。

同样道理，从1996年开始的中国地产商业化的变革以来，在广义货币增发10倍的宽松货币环境下，中国国人的房产财富获得了飞速增长；短短15年的财富积累，却走完了美国100年、澳洲50年、新加坡30年、中国香港地区100年房地产财富汇集的路程；财富拥有了，因为获得的速度太快了，跟我们的高铁、动车速度一样，而投资的心智却没有获得提升，绝大部分的国内房产投资者还在迷恋于过去房价暴涨的蜜月岁月，却不知市场的大环境已经完全改变了，房产投资的心智也要与时俱进的发生改变，需要由短期追求资本利差的投机性房产买卖，转变为制定中长期持有房产而获得稳定现金流的稳健型投资；特别是在研究过英联邦国家如澳洲（澳大利亚）、加拿大；北美地区如:美国；东南亚地区如：新加坡等地的投资者房产财富变迁的历史轨迹之后发现，中国的房产市场即将面临在其他国家已经经历过的个人房产财富的重新洗礼，很多人在过去10年获得的房产财富在未来3-5年很可能被市场“剥夺”，被更加成熟的，有系统化策略支持的投资者清洗出房产投资市场。而很多人会由现在资产财富拥有的佼佼者变成未来房产财富的平庸者，甚至会破产。因为，财富始终还要遵循它的利益不可均沾法则，当中国的土地财富价值可以买下GDP排前四位的国家时，我们就需要坐下来好好想想是不是跑得太快了呢？

特别是日前银监会主席刘明康的再次对房价的测压讲话验证了这一点——房价下跌即使50%，银行依然可以抵抗相应的违约风险；房价需要人为的减速了，今天可能会有阵痛，而这样做的目的是规避未来房产市场的大动荡，“大冲撞”，普通投资者房产财富的“大缩水”，到时候可没有人为您的投资损失付保92万。人生最最痛苦的是什么呢？是人还在，财富没了！因此，改变房产市场上涨的市场预期，即使是人为的政策影响，行政的干预都是值得的，只有这样才能有效规避中国房产市场的“硬着陆”！