云南大理旅游地产 走向世界的可能性

文/本刊记者  春华

中国十大古都；中国最佳魅力城市；中国历史文化名城；曾被媒体评为中国家居小城之首；苍山被评为国家地质公园；250平方公里的高原淡水湖——洱海更是世界珍稀资源；五朵金花、《天龙八部》等让大理名噪海内外……

古城大理之大气

大理是一个极具包容性的城市，走在大理的街上你会发现可以看见各个地区、各种肤色的人群聚在一起谈天说地、把酒言欢，在这里更体现一个地球村的融合和交流。这个城市是友好的，不具有排他性，这里的居民对外来者更多的是欢迎和友好。

它是中国西南边疆开发较早的地区之一，远在四千多年前，大理地区就有原始居民的活动。从公元8世纪至13世纪，大理先后是南诏、大理国两个统一的云南地方政权的都城，是云南的政治、经济、文化中心。明代洪武十五年（公元1382年）修建并完整保留至今的大理古城成为了后辈追忆的凭证。随着大理旅游业的发展，大理被国务院批准为我国第一批历史文化名城之一，也是全国重点风景区之一。

古都的遗韵让这座城市更添了大气，在大理除了永久的历史和人文积淀外，它的自然气候也是一个吸引外来者不可小觑的重要因素。大理州地处低纬高原，在低纬度高海拔地理条件综合影响下，形成了低纬高原季风气候特点。年均气温在18~22℃，四季变化不大，常用“四时之气，常如初春，寒止于凉，暑止于温”来形容大理四季如春的天气。良好的气候条件使大理成为了更多人向往的地方，据昆明田野咨询机构的调查统计来看，大理是一个以养老为目的而购房的人占多数的地产消费城市。而以上的种种条件更加印证了人们的选择。

“大理好风光，世界共分享”，这样的城市广告语是对魅力大理最好的诠释。大理和其他的旅游城市既有相似也有区别，大理的洱海、苍山、茶花、三道茶……本身就已经融入了人们的生活，这些自然、人文风情是朴实无华的是真实存在的，没有经过包装是真正的纯天然的生活形态。风景、风情就在身边，不必驱车远行去追寻，这或许也是选择大理的人们所想要的原生态。

大理市市长马忠华在接受媒体采访时透露：“目前，大理市的房子只有20%是卖给本市人的。”而大理洱海金沙旅游度假置业有限公司的董事长刘曲在谈到大理洱海•国际生态城一期1500余套房源的销售情况时也肯定道：“从一期的楼盘销售来看房源的60%是懂生活的昆明人占有；有20%是被懂享受的省外及国外客人买走，除了有港澳台的同胞以外还有一些像来自美国、韩国和马来西亚的华侨、华裔同胞。”

一个城市究竟是有何种魅力能够吸引众多的外来者在此买房置业？它的成功是否能够成为其他同级城市的经验借鉴呢？现象背后的本质远比现象的本身来得更有价值和意义。

城市品牌  引导异地置业

资源是无价的，有资源就有价值。大理的地产项目是享受型的，享受型的东西，决定了他并不是平时大家生活的第一居所，而是第二居所或第三居所。对于这样的地产开发类型，大理虽然已经起步但是仍然还有巨大的进步空间

环海路的修建和2008年大理市政府提出对海东片区的规划建设，使得洱海周边成为了房地产开发的前沿阵地，使得洱海的区域价值有了质的飞跃。

支撑大理旅游市场的是当地独特的山水风光和人文资源，除了闻名世界的苍山洱海和风花雪月的景致外，还有以古城洋人街为代表的休闲文化。作为最重要的经济支柱之一，大理的旅游充分体现了云南旅游的特色，加上丰富的旅游资源、成熟的软硬件设施，使得大理的旅游不会被边缘化。据统计，2010年大理全州共接待国内游客1216万人次，同比增长25.45%；接待海外游客39万人次，同比增长11.14%；旅游业总收入101.5亿元，同比增长15.61%。

与丽江不同，大理缺少浓郁的商业氛围，与大城市不同，大理少了许多喧嚣，却多了一份安宁。“每一个人都能在大理找到属于自己的地方。”据不完全统计，目前在大理停驻时间超过1个月的游客已接近5万人。

“如果说，丽江是休闲观光，那么大理就是旅游度假。大理本身就是一个开放型又有包容性的旅游城市。也正因为如此，目前除北京之外，大理成为了艺人聚集度最高的城市。” 昆明中原地产战略发展部策划经理王华说，大理除了生活成本较低，还拥有宜人的气候，原生态的文化，这也是诸多名人墨客选择隐居大理最主要原因。如李亚鹏在大理为王菲举办生日，画家赵青与舞蹈家杨丽萍的玻璃屋，艺术家凌峰的湖岛人家，还有成龙的御用大导演—唐季礼与大理的情结等。

“大理好风光，世界共分享。”已经不仅仅是一句宣传口号，如今正慢慢变成现实，大理也不再是云南的大理，而是全世界的大理。而实际上，旅游只是大理风光的一种“卖”法，大理完全可凭借秀丽山水和宜人气候，开发养生地产，把休闲度假的房产营销到全国、全世界，从而实现自然资源的经济效益最大化。

价值洼地

　   海南改革发展研究院海南所所长夏峰在一次论坛中表示，“目前中国中等收入群体大概23%左右，“十二五”时期大概会以1到1.5个百分点的速度提升。”那么，按此计算：中国有购买力的人每年大概有一千万，如果其中有10%的中等收入群体选择在云南置业，每年就会有十万人选择来云南购房。“到大理去避寒，到大理去避暑” 这是一个趋势，已经成为众多游客心中的向往。

当财富和交通不再是问题，大理山水的价值也就变得越来越大，不可替代性也就越来越明显。如果有三分之一的人选择闲都大理，那么，将造就出大理楼市怎样的繁荣？事实上，有人看到了大理的这种发展潜力，众多外来知名地产企业掘金大理，就是最好的说明。然而，不仅仅只是外地企业，云南本土的知名房企也开始了大理的布局。

大理州委常委、常务副州长马建全在北京召开的第七届中国金融年会上说，大理自古以来就是滇西的经济中心、文化旅游中心、交通枢纽和物资集散地。随着泛亚铁路的建成，大理必将成为中国连结东盟陆路上必经的战略通道，是中国面向西南开放桥头堡的前沿。随着云南旅游二次创业的不断深入和云南省滇西中心城市建设的推进，大理以房地产、旅游等为主的现代服务业的发展潜力也正在显现。

“大理，大山大水，天生丽质、历史名城，又是从古至今交通要道，是全国目前仅存的价值洼地。” 在滇西中心城市建设的战略规划下，大理房地产市场还处于起步阶段，具有很大的发展空间。同时，在房价高企，政策调控不断的当下，对诸如大理等不受政策影响的城市而言，将是一个良好的发展机遇。

城市营销

同样，走进来和营销出去，都是对市场的开拓和对资源的深度挖掘。对于地产企业和当地政府而言，对大理州以外的市场有着巨大的渴望，尤其是高端旅游地产项目，因受本地有限的消费能力的限制，异地营销成为了一致看齐的方向，也成为了众多房企的“规定动作”。

从2003年到2007年里，大理有近10个别墅项目进入昆明市场，部分已经进军全国市场。而从2009年开始，，大理更多旅游地产项目就开始开辟更为广阔的外销渠道。尤其在今年昆明春交会上，来自大理的旅游地产项目比例占了外来参展项目的一半，从初衷上来看，这些项目大部分都抱有以“昆明为基点，辐射全国”的营销思路。其中，最具代表的洱海•国际生态城项目，除在昆明设立营销中心外，在上海、深圳等多个一线城市也设立了接待点。据不完全统计，大理目前在售的项目旅游地产项目中，至少有60%的客源属于大理以外，而比例最高的高达80%。

　据了解，目前旅游地产的外销模式都相对简单，一种就是在外地某城市设立营销接待点；另一种是通过外地展销推广。整体而言，由于外销项目往往都是单独作战，无法形成集群效应，营销渠道相对单一，所形成的影响力相对有限。

寻找大理地产可持续发展模式

大理洱海金沙旅游度假置业有限公司董事长刘曲认为，把传统的房地产与旅游度假这个产业嫁接起来，结合起来所产生的效果是1+1>2的效果，让大量的来旅游度假的人住到当地房产里面，把人留下来，对大理的旅游二次创业应该是提高的。

整体而言，对大理这样的西部山水城市来说，生态和人文环境是最重要的资源，发展旅游几乎是这类城市的不二选择。而在云南旅游二次创业的不断深入和滇西中心城市的建设目标下，大理的旅游地产大有可为，而冲出地域限制，进攻全国市场，将旅游地产产品卖给全世界，这是大理房地产发展的必由之路。

刘曲认为让大理的旅游地产走向世界,不是一日之功，还有很多细致的工作需要做。云南先天的自然条件好，但旅游资源配套不完善，没有形成旅游产业链，人造景观居多，且缺乏创新，这些都是需要时间和资金来支撑的。

旅游度假地产是未来发展的趋势，现在只是一个开始，刘曲说公司正在不断探索大理旅游度假地产的可持续发展模式，更希望让生活在美的本质之上，能获得更加健康、自然的享受，并为大理能早日达到国际化休闲度假城市的标准尽一份力。今后公司还将在酒店服务业、旅游产业等领域做深度开发，努力拉近与国际级水平的旅游度假项目的距离。