商业地产忌“过剩”

编辑/本刊记者 张金凤

商业地产如今发展势头正旺，但是自古“物极必反”的道理又不能不警醒着人们，在建设商业地产的同时，供需关系应该怎样改善才会达到合理的状态，避免盲目地开发导致商业地产过剩。

受调控政策等因素的影响，原本一路扶摇直上的住宅市场也受到了前所未有的冲击，由于资金流、技术等问题的出现及一些大企业挺进商业地产趋势的加剧，一些开发商再也按捺不住了，逐步向商业地产转战，期冀能在商业地产这块蛋糕上分得一勺。

这些商业动作的背后也许是“有远见的完美转身”，亦或许是“无奈之举”，不管怎样，发展商业地产似乎都已经成为一种趋势。而伴随着这一趋势到来，住宅市场和商业地产“倒挂”现象似乎得到空前的缓解。商业地产强劲的发展势头，让不少人感觉在把握“住”和“商”的“度”上更加难以言说。商业地产难以抵挡的出现会不会导致过剩？而又有多少是盲目开发？

“金元政策”下的房企转型

由于商业地产的开发对房企要求比较高，房企必须拥有雄厚的资金实力，这堪称“金元政策”，无论是自持还是销售商业地产，都将占用其大量资金，若无雄厚的实力，或将被套牢，困入其中。所以无论是以开发住宅见长的万科还是一直以商业地产作为战略目标的万通，这些大企业在如今商业地产大行其道的发展轨道里无疑都是占领先优势的。

据统计，万科的商业地产已占到业务核心较大比例，相继有多个大体量商业项目被披露，覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，总投资超百亿元；富力地产也表示，计划2011年将在全国8个城市开业16家富力旗下酒店；2010年下半年以来，华润一直马不停蹄寻找商业地产投资机会，在哈尔滨、天津、唐山等地均有新增投资项目。

当开发商蜂拥掘金商业地产之时，项目后期运营所需的巨大资金链，却令开发商们倍感压力。“金元政策”下的房企转型，商业地产本身对于资金的要求等对于开发商都是不小的挑战。保利、金地、阳光新业、世茂股份等公司都在寻求新的融资方式。

阳光厚土股权投资基金管理公司总经理陈方勇坦言，“商业地产是一个跨领域的综合业务模式，与住宅地产相比，商业地产对开发商的资本运作能力有着更高的要求。”显然，如何保障资金链的连续性发展直接关系到不少开发商转战商业地产的成功与否。

业内人士也认为，在调控影响下，房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托融资等受到限制，各种房地产金融创新也开始抬头。房地产私募基金作为一种创新融资模式，可以为开发商带来可控的融资渠道，因此，该模式也可能成为未来房地产企业资金的核心来源之一。

“香饽饽”到“烫山芋”仅一步

商业地产如今发展势头正旺，但是自古“物极必反”的道理又不能不警醒着人们，在建设商业地产的同时，供需关系应该怎样改善才会达到合理的状态，避免盲目地开发导致商业地产过剩。那样的话，之前出现的住宅地产和商业地产价格“倒挂”的现象也许还会反弹。

对于现行的一些开发商来说除了资金问题，以下几个因素也许也会是开发商应该关注和关心的。开发商一定要审时度势，恰到好处地走好每一步。

首先，就是商业资源缺乏。金地集团商业地产公司常务副总裁潘韬曾以超市为例称，“真正能够成为合作伙伴的超市，以我的标准不超过8家。几百个购物中心抢这8家超市，僧多粥少，招不来商，即使招来商同质化现象也非常严重。”

其次，国家缺乏对城市商业规划设计的一些实质性的规定。华讯商业地产俱乐部首席顾问高东旭此前告诉记者，规范标准缺失影响了正在起步的中国商业地产开发水平。中国现行《城市规划设计手册》仅对社区商业做了部分规定，对城市商业规划的设计指导作用几近空白。在实施过程中，商业设施常常被开发商视为累赘而压缩侵占。商业建筑设计中，也经常出现商业定位等基本功能要求尚未确定的情况下就“设计先行”，增添了商业项目的风险性。

再者，人才紧缺是商业地产发展的又一瓶颈。香港恒隆集团董事长陈启宗曾说过，“做商业地产的人一定要比做商业的人更懂商业。”潘韬对这句话的理解是，做商业地产的人一定要比那些做百货店、做品牌店的人，更懂商业。比如购物中心要招进LV，那负责项目的人一定要比LV的店长更懂LV的商务条件和选址条件，这样才能有效运营。

潘韬称，经过十年的准备摸索，商业地产现在开始进入快速发展、高度竞争时期，五年以后市场基本分完，再过五年将进入稳定的成熟期。十年以后，基本上四线以上城市饱和。而对于想要占领一席之地的企业来说，只有五年时间。

 “万达模式”忌“全盘复制”

今年，万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的一线品牌，均成立了商业地产运营中心，并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2：8或3：7。相比这些房企，万达则把商业地产放在了公司战略首位。“一座万达广场，一个城市中心”。城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。

万达自成功打造出“城市综合体”后，“城市综合体”在内地密集涌现。对于力图转型的开发企业而言，复制已有的成功模式能否在商业地产领域取得一席之地？

高力国际咨询服务部华东区董事朱磊称，复制可以为企业提供一种可行性的思路，通过复制可能会超越以往的模式。

“企业做大做强之后，商业模式多元化发展是增强企业竞争力必经之路，但商业地产投资大、回收期长，做好商业地产必须要有一套完整的产业链和战略规划。目前来看，大部分企业在市场定位、业态规划，招商管理等方面缺少较为成熟的经验，因此，较高专业水准的商业地产专业管理人才成为制约商业地产发展的最大瓶颈。”中国房地产指数TOP10研究组副总监何田表示。

中国指数研究院副院长陈晟则认为，如果企业要复制万达、宝龙模式，很容易在资金和招商环节上卡壳。

宏业地产开发公司市场总监赵琳说：“万达模式在商业地产领域是成熟的，企业有比较完善的产业链条，而我们在资金、管理等方面还不是很成熟，目前阶段人才是最关键的因素。接下来，我们会成立专门的团队，把更多精力放在软件设施上。”

北京维新方略咨询公司合伙人张善新也表示，未来两三年商业地产必然集中爆发，如果政策方面没有受到影响的话，下一阶段就会进入洗牌阶段。但是在激烈的竞争中，房地产企业会涉及到市场、资金、技术等问题，技术进步慢的开发企业届时将很难生存，最后可能会把项目卖给成熟的企业。