商业地产逆市悄然给力

编辑/本刊记者 张金凤

一系列的数据和真实的商业动作摆在我们面前，不可否认的是住宅这一房企“主角”位置正在面临着巨大的威胁。原本专注于住宅领域的房地产开发企业开始涉足商业地产，业内人士表示，商业地产正在成为开发商的“避风港”。

日前，深圳万科单独成立了深圳市万科商业管理有限公司，低调转型商业地产。作为地产界的老大，万科的这一举动一时成为社会耀眼的焦点。尽管万科总部事后一再强调，这些在商业地产领域的动作只不过是在增加万科在商业地产领域的开发经验。但是商业地产成为下一个开发热点的事实已经不容置疑。

据海淀区商委最新公布的信息显示，华润置地投资20亿元开发并持有运营的清河小营华润五彩城 Living Mall一期已在近期完成招商，将于下半年开业。这些动作似乎都在表明一种姿态，“向商业地产进军已渐成趋势”。

商业地产“受宠”    “配角”身份或逆转

调控政策的不断出台，加息和提高准备金率的接连落地，住宅市场正在面临严峻的考验。与住宅市场“降温”的态势相比，商业地产却在逆市中悄然给力。之前商业地产和住宅市场出现的“倒挂”现象似乎得到缓解。

6月15日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。可见住宅地产和商业地产二者的强劲博弈还会继续上演。

此次万科低调的“被”转型，无疑是一座风向标。尽管之前万科也有试水商业地产的动作，而外界如龙湖、保利、华润也都已涉足商业地产，但是对于集中火力对准住宅市场的房企老大万科的“加盟”，势必会引起相关的讨论和模仿。毕竟在这样的时局之下，很少有人能淡定下去，不少房企或是在“坐以待毙”，或是在“静观其变”。

“大型房地产商纷纷开始涉足商业地产并且加快布局，是本轮房地产调控以来，特别明显的一个突出特点。”中原地产华北区总经理李文杰表示。就在我们都在揣测房企“由住转商”是因为“住宅限购”的原因时，华润置地北京公司相关负责人则明确表示，“去年至今，无论是我们还是万科、龙湖，都被认为是因为‘住宅限购'而开始重视商业地产。其实不然，因为如果说前十几年是北京楼市忙着建商品房、保障房，补住房这方面的‘历史欠账'的话，那么，眼下到了包括北京在内的一线城市和部分城市化较快的二线城市补商业地产‘历史欠账'的时候了。”

他甚至表示，众多房企在去年和今年不约而同宣布转战商业地产，“住宅限购”背景只是“契机”，背后的原因是“到了商业地产该火的时候了”。

一系列的数据和真实的商业动作摆在我们面前，不可否认的是住宅这一房企“主角”位置正在面临着巨大的威胁。原本专注于住宅领域的房地产开发企业开始涉足商业地产，业内人士表示，商业地产正在成为开发商的“避风港”。“在高房价压力下，住宅市场调控会成为常态，这不仅会导致利润空间下降，更重要的是会加剧市场的不确定性。为了控制风险，同时也为了开拓新的业绩增长点，开发商需要‘两条腿走路’。”

“大势所趋”VS “缓兵之计”

就在万科宣布各一线公司可以成立商业筹备小组的消息发出后，我们看到在微博上讨论声一片，博友“光影的旋律”表示，“万科成立商业管理公司，最具实力的开发商打造最具潜力的平台，各位商业地产的先行者，梦开始的地方出现了，你会犹豫吗？”不少网友纷纷对比表示赞同，并称商业地产已经到了发展的“黄金时期”。

当国内住宅开发受到宏观政策调控的时候，一些住宅开发商并不想把所有资金继续放在一个“篮子”里，开始将眼光投向这几年发展相对稳定的商业地产。在此判断下，商业地产的领头企业大连万达盛极一时，香港开发商的“地产+商业”模式也重新引起国内开发商的关注。

“如果企业太过于依赖住宅产品的销售回笼资金的话，一旦市场低迷的时候，就可能对企业造成较大的影响，但开发商业地产则不同，一个优质的商业地产项目可以为企业赚取长期现金流，也是很好的融资‘硬通货’。”业内专家分析。

与此同时，很多住宅开发商愿意涉足商业地产还有一个很重要的外部原因。因为他们深信，“人们可以不买房，但是不可能不消费。”这样看来，商业地产的发展似乎是“大势所趋”“顺理成章”的事情。

当然，对于开发商纷纷涉足商业地产的举动，不少网友也表示出了忧心。他们称，中国向来都有“蜂拥而上”的习惯。商业地产虽然到了发展的黄金时代,大家必将看到商业地产商上演的一幕幕春秋战国大戏,但又有多少开发商成为龙套作浮云呢。

网友“房产那点事”表示，我们已经有太多的房地产开发企业开始向商业地产转型，一下子兴建的商业广场太多，商圈又未形成，半死不活的撑着！另一方面，开发商又通过银行进行经营性物业融资，到头来，都是银行兜着！开发商又拿其他卖房子的钱，养着这些物业，以时间换空间，期待中国商业地产的春天的到来！真能撑到那一天么？

地产行业是一个无底的迷宫，需要智慧、胆识和长远的目光和远见。如今，地产届面临着前所未有的机遇和挑战，开发商需要做的就是清晰地分析自己目前的位置，找准自己的发展方向，不可一成不变，更不可一拥而上。

链接：商业地产模式类别

商业地产，简单的理解就是用于商业用途的地产。它主要区别居住功能的住宅地产。广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，狭义上就是指用于零售业的地产形式。

商业地产一般来说有三种模式：出售、只租不售、租售结合。

出售，是商业地产最原始的模式。随着商业地产市场的火爆，原本单一的出售已经不能满足市场的需求。加上商业地产本身具有的“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点的限制，又使开发商在开发商业地产时容易陷入两难境地。一是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。这样，只租不售和租售结合的模式变成了大多数开发商的首选了。

只租不售，是通过产权形成后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，通常是招商合作，以租金作为主要的收入来源。

第三种是租售结合，大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路。通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租，另一部分出售。

商业地产的类别有“沃尔玛”模式、“百货公司”模式、“精品店”模式。

“沃尔玛”模式，就是在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。万科作为住宅代表性企业，走的也是这一模式。

谈到“百货公司”模式，目前在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。

所谓的“精品店”模式，就是像万通一直推崇的“美国模式”一样，主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像在出卖劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是总营业额和利润是最高的，走的是高端路线。