沉稳应对“西进活动”

2011年上半年楼市分析与下半年走势预测

文／北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监回建强



在调控政策的影响下，房地产市场重点将进一步由一、二线城市向三线城市转移；市场比重也将由东部地区逐渐向中西部地区进行转移，这种变化趋势在下半年有可能会进一步加快。

一、前五个月房地产市场运行状况

1、开发投资增速仍然较快，同比涨幅微升

1-5月份，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%，房地产开发投资增速仍然较快。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%，占开发投资比重的70.9%。在全国保障房集中建设的推动下，住宅投资依然高速增长，且高于房地产整体开发投资增速。

2、房屋开发建设竣工面积增幅明显小于新开工面积增幅

1-5月份，全国房地产开发企业房屋施工面积377516万平方米，同比增长32.4%；房屋新开工面积76118万平方米，增长23.8%；房屋竣工面积21621万平方米，增长12.9%，其中，住宅竣工面积17238万平方米，增长12.7%。从同比增幅看，三项指标增速均较1-4月份有不同程度的减缓。单月环比数据方面，5月房屋新开工面积为19277万平方米，环比增长13.4%，增幅相当可观。

3、商品房市场销售小幅回升，但市场依然处于弱势

1-5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%，增幅较1-4月增加2.8%。其中，住宅销售面积增长8.5%，办公楼增长3.5%，商业营业用房增长13.4%。商品房销售额18620亿元，同比增长18.1%，较1-4月增加4.8%。其中，住宅销售额增长16.0%，办公楼和商业营业用房分别增长26.5%和31.6%。

5月份新增商品房销售面积8034万平方米，较上月增加779万平方米，环比上涨10.7%，市场销售形式较前期略有好转，但整个的市场形势并不乐观，未来销售压力依然较大。目前

4、贷款份额及增幅继续放缓，自筹资金和利用外资增速加快

1-5月份，房地产开发企业资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款8259亿元，增长23.3%；个人按揭贷款3443亿元，下降8%。

从资源来源的增长情况来看，国内贷款的同比增速继续呈现回落态势，本月新增国内贷款数量基本与4月份基本相持平，贷款困难的局面没有缓解。在利用外资上，虽然同比增长幅度较1-4月下降5个百分点，但仍保持在较高的水平之上。1-5月份的自筹资金同比增速有所加快，增长幅度较1-4月份上涨3.7%。另外，其他资金同比增幅基本与前期相持平，但其中的个人按揭贷款下降幅度有所加大，较1-4月份增加1.2%。个人按揭贷款的增幅明显下降，与现行的限购、限贷政策紧密相关。此外，由于市场低迷，市场观望情绪的加重也在一定程度上降低了个人住房贷款的增幅。

从资金的结构变化上看，1-5月份的国内贷款比重较1-4月份下降约1个百分点，而自筹资金的比例则上升1个百分点，占开发企业资金来源比重的38%。其他资金和利用外资的比重与前期基本相持平。可以看到，由于市场销售形势没有出现较为明显的改善，在贷款收紧的形势下，开发企业对自筹资金的依赖程度在逐渐加大，一些企业通过合作开发、出让项目股权、设立私募基金、信托、评级发债或抵押发债等方式融资，以缓解企业经营过程中的资金紧张局面。

二、下半年楼市走势预测

1、政策预期：总体调控政策保持稳定，但不排除个别地方提前松动的可能。

上半年在紧缩调控的影响下，房地产市场成交明显放缓，一线城市房地产市场成交量出现回落，价格增长也处于停滞状态。从整体来看，虽然年初的房地产市场调控已经取得了阶段性的成果，但目前房地产市场的供需矛盾仍较为突出，价格“一管就死，一放就乱”的问题依然存在，投资投机的内资需求动力依然强劲，内部动因没有接触，因此，房地产调控政策短期内不会放松，调控成果仍需要进一步巩固。

由于一些地方政府而言，当前严厉的限购、限贷、限价政策日益影响地方土地批租收益，部分城市前五个月的收入仅相当于全年的两成。这样地方政府的政策执行就出现了不确定性。对于一个城市而言，不限购的商办领域繁荣与限购的住宅市场萎靡形成鲜明对比，市场发展失衡，无论是市场机制还是市场管理者都有校正的动力；房地产市场销售下降，房企资金紧张，进而影响地方政府的土地收入，加上地方融资平台清理所带来的还贷压力，地方财政吃紧。在这种情况下，一些地方政府可能会继续“冒险”冲击限购政策红线。

2、保障房建设预期：1000万保障房将完成开工，质量管理、分配机制充满挑战。

由于今年土地市场低迷，地方土地财政收入锐减，这对地方政府打击巨大，并直接影响保障房后续项目的开工建设。按照住建部给出的数字，今年中央财政提供给公共租赁房的补助金是1030亿元，仅占今年全部保障房建设预估投资量的10%，即便加上银行贷款、保险资金等，依然远远难以满足保障房建设资金的需要。不过，在当前的现实环境下，开工数基本上可以完成。

进度任务重的另一面是保障房建设质量问题突出。此前的经济适用房建设已经暴露了很多的问题，如灰号不足、建材掺假等。为什么保障房建设容易存在质量问题？这里面有建筑企业偷工减料追求利益的因素，也有监理机制缺失的因素，更有政府部门管理、监督不到位的因素。保障房的供应对象都是低收入群体，购买人只享有部分产权或使用权，工程质量关系到保障房能否担负解决住房民生，稳定社会的重任。保障房某种意义上是公共产品，和学校、医院一样担负一定的社会责任，工程质量要求更加高。

如果说上半年无论是政府还是社会最关心保障房开工建设的话，那么下半年要更加关心保障房的质量问题，以及分配管理问题。

3、市场走势：成交量将有所放量，但同比难有作为。价格同比下跌可能性大增，但月度走势很可能实现触底反弹。

5月份房地产市场销售形势较前期出现了一定程度的改善，销售面积环比出现了10.7%的上涨幅度，同时住宅市场同比增幅也较前期有所提升。市场销售的回升可以看作是一个市场信号，传达出意义是，随着时间的推进房地产市场调控政策的影响力正在开始减弱，市场上部分自住型购房群体开始考虑重新进入市场。预计下半年市场观望情绪将有所缓和，房地产企业如果能够抓住机会，趁机大力度促销，那么全年销售量应该不会太悲观。

未来成交量的上升应该是建立在价格基本平稳或小幅回调的基础之上，如果价格和成交量下半年出现双双走高的情况，那么也不排除政府会出台新一轮的政策调控。价格变化是一下阶段销售回升能否持续的关键因素，可能的预期是价格出现同比小幅回调，但年内总体呈现触底反弹态势。

4、企业发展：房地产企业资金指标不乐观，经营风险不断积累

在经过半年的房地产市场调控后，目前不少房地产企业的销售出现了一定困难，部分房地产企业只完成年度销售目标的三分之一，甚至更低。从部分上市企业一季度财务报告中可以看到，企业的经营现金净流量、投资现金净流量和融资现金净流量三项指标均为负值，企业承受的资金压力正在逐步加大，经营风险也在不断积聚。

上半年房地产企业的经营结果在一定程度上将对下半年的房地产市场走势产生影响，部分企业在经营压力下可能会采取加快、加大推盘进度，降低开盘价格的方式进行促销，通过增加销量的方式弥补销售价格下降出现的利润损失。如果多家大型房地产企业采取类似方式进行销售，那么市场示范效果就会明显加大，其他企业也会加入到降价行动中来，从而带动整个房地产市场销售价格下行的趋势。

5、区域形势：城市市场继续分化，三四线城市楼市要谨防过热

从上半年房地产市场数据看，区域发展已经发生了明显的分化，下跌城市集中在东部地区，中西部地区则表现为成交活跃，成为房地产企业争相进驻的潜力区域。我国房地产市场已经进入了一个新阶段：东部虽然占主流，但中西部已然崛起；一线城市市场已经成熟，二三线城市增长潜力巨大。

在调控政策的影响下，房地产市场重点将进一步由一、二线城市向三线城市转移；市场比重也将由东部地区逐渐向中西部地区进行转移，这种变化趋势在下半年有可能会进一步的加快。

房地产开发企业的战略也应随之进行大幅度调整。事实上，大量开发企业确实正在进驻二三线城市，抢占市场份额。房地产市场的“中部崛起”正在变为现实。不过，房地产市场能否真正实现中部崛起，还有很多不确定因素。地方政府要规范土地招拍挂制度，处理好经济发展与社会和谐之间的关系。进驻的开发企业也应有足够的风险意识，做足功课，更加沉稳地应对这场房地产发展西进运动。