践行房屋质量

文/本刊记者 扈东玲   

房屋质量对于开发商来说是一个老话题，就是因为老，所以质量二字已在他们的经营理念中根深蒂固，并一直老老实实地践行着。那么房屋质量在开发商眼中到底是一个什么概念？在实际工作中他们遇到了哪些质量问题？他们又是如何保证质量的？山东商鼎投资集团置业有限公司地产开发事业部总经理王佐忠用“大实话”讲述了他的经验之谈。

《中国地产总裁》：您从事房地产行业多少年了？房屋质量在您的认识中是一个什么概念？

王佐忠：我从事房地产行业有十二年了，我认为，虽然房屋质量不是一个新鲜的话题，但是一个非常重要的话题。它在房地产提出开发的时候就是一个人们非常重视的环节。因为我从事房地产行业的时间比较久了，质量问题每年都在谈，感觉是一个老问题了。所以提起质量问题，可能大家感到并不新鲜，也许就是这种思想上的麻痹，才使人们在对房屋质量的监管上出现缺失、不足，导致房屋质量问题频出。

地震抗不住 要力求隔震

《中国地产总裁》：近几年我国地震频发，伤亡惨重，尤其是与日本地震相比，我们的地震死亡人数大部分不是来源于地震本身，而更多的是因为房屋倒塌对人体的伤害，那么您认为从地震的角度来看，我国房屋质量和日本的差距在哪？

王佐忠：从地震的角度来看房屋质量问题及差距，我认为就不是单纯的房屋质量问题了，它涉及到很多复杂的因素。从地震死亡人数来看，我国比日本要多，我认为原因主要有以下几点：首先我国近几年发生的地震很多都在农村，地理环境复杂，主要集中在山区。同时，农村居民的房屋抗震设计重视程度和抗震等级都不够；而日本地震的房屋主要是在城市，比较繁华，一些建筑物及居民住宅在建造时抗震设计方面考虑的就比较多。另外，我国对建筑的抗震要求主要集中在城市，而对农村房屋的约束比较少；

其次，是国民防震意识强弱的原因。日本是一个地震多发国家，对国民的防震、抗震意识教育从小学生就开始了，而我国的很多防震、防震教育都是在地震发生之后才引起人们重视的；另外，我国的地震应急措施也不如日本，平时防护地震的意识也不强，一些应急避震方案等都不完善。

这些因素都导致了我国地震死亡人数超越日本，所以房屋质量不好是一个方面，国民的防震、抗震意识以及防护措施上的不足也是一方面。温总理在汶川地震时说过“多难兴邦”，我相信这些惨痛的教训一定会激励我们重视房屋质量，也会更加强化国民的防震、抗震意识。

《中国地产总裁》：作为一个开发商，地震的惨痛教训对您的思想和实际工作有没有影响？您又有什么好的抗震措施和大家分享？

王佐忠：其实，在大多数人没遇到地震的时候，不认为地震离我们很近。但当一个人的生命和其他诸如钱财等比起来的时候，其他就显得微不足道了，所以作为开发商，我们应该在住宅方面首先要考虑到保障人民的生命安全，其次才是财产安全。只有有了这样的社会责任感才能去开发建造质量过硬的房子。

在房屋的抗震功能方面，我觉得首先要做好防震，也可称为隔震。抗震是一个老提法，但我觉得地震是抗不住的，特别是地震到了一定高级别之后。原来我们说提高房屋的抗震级别主要是利用增加基础埋深，加大房屋的钢筋含量以及合理的户型设计和房间分割等措施来提高房屋的抗震等级。但到了8级地震之后就抗不住了，因为地震的能量太大了，大到不可想象，靠增加钢筋含量的办法已经效果很有限了，所以我们应该学习日本等国的房屋隔震技术设计。

比如可以使建筑基础和土地的结合上由连体设计改为分体设计。分体设计实际上就是一个滑动连接设计，就好像两个手掌对在一起，当地震时，地在动，房子不动，它们之间由滑道连接。目前这种技术在国内已经开始应用，但由于成本较高，用于房地产住宅的还比较少。

另一个就是小区的规划设计上，每个组团之内要有集中的避难绿地。现在一般开发商都不舍得在小区的公共绿地上建一个避难场所来等待地震来临。我觉得绿地的形式就不错，平时用作美化环境，当地震来临时就可以用作避难场所之用。

再就是政府的规划局、地震局、旅游局等部门应该整合本地城市的公共资源，比如可以把公园、旅游景点等平时人口密度不是很大的地方作为地震来临时的避难场所，平时向老百姓宣传好，让老百姓知晓地震来临时往哪跑。如日本的体育馆、学校等都是避难所。每一个区域都应该有一个抗震级别特别高的建筑，在里面设有卫生间、集中休息区、防疫卫生室等。

我认为，这些措施在具体的实施上应该由政府牵头，开发商积极参与，对抗震避震有一个统一的规划。单靠开发商自己自觉、自愿的去做这些事，力量就弱了。

监管缺失恐酿隐性危险

《中国地产总裁》：据资料显示，英国建筑的平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命达74年。那么与国外相比，我国建筑使用寿命比较短的原因是什么？

王佐忠：现在我国建筑的设计寿命是50年，从目前实际使用情况来看一般不到50年就拆迁了，在我们山东，使用寿命在30年左右的建筑就算比较长的了，有的还不到10年就因为城市规划的原因拆了。我认为我国建筑使用平均寿命比较短的原因主要是：一是与我国城市化进程有关。在城市的发展过程中，很多地方政府认为提高土地利用率建高楼大厦，建地标性建筑好像更能体现城市化，所以有时建筑质量本身没有问题，但由于人为的原因而拆了；二是从客观原因上来讲，国外建筑的规划用途和实际使用用途是一致的，比如说设计是用来做是办公楼的，就一直是办公楼，所以在楼板荷载上一直没有变化，它的质量、寿命就比较长；但在我国，很多业主买了一栋大楼的某几层，受一些利益的驱使，没考虑该建筑的最初的功能业态规划就被擅自更改使用功能了。举个例子来说，我们盖一个20几层的综合楼，就是既能办公，又可以有餐厅、酒店等。我们一开始就按这种综合的用途来设计的，而现在有人把四层全部买下来了，这房子就是他的了，他要开洗浴中心，这就要放一大池子的水，这些水的重量可想而知。本来这栋楼的抗震等级是七级，但他改变了建筑的规划用途，不用来办公，改做洗浴中心了，那么可能建筑的抗震等级就降为三级了。地震来临时，建筑一晃，就不堪重负了。

现在这种现象很普遍。开发商在开发设计一个建筑时，是定位好了一种功能的，开发商销售给业主后，业主就会按自己的意愿将房屋打通，或添加隔断等，不管开发商对建筑的功能定位。这种情况下确实倒是倒不了，但这种更改对房屋的质量是有影响的，而且影响非常大。假如有50个业主购买了面积10000平方米的楼，不用全变，变20个，这边楼板荷载增重了，那边减少墙体支撑了，都会影响到房屋的质量，楼的使用寿命也就打折了。

《中国地产总裁》：这种私自改变建筑原来用途的做法没有政府职能部门来监管吗？

王佐忠：其实对于这个问题，我认为政府在审批、定位、规划建筑物的用途上与对受户的监管上是存在缺失的。现在国家对受户的监管制度有，但不全。比如你买一套住宅，要在住宅里开个公司，征得业主委员会或单元内其他业主的同意就行，这种住宅改商业的情况非常多。但从具体细节上来说，开个公司是商业，开个洗浴中心也是商业，这要怎么去征求意见，这个界定不够细化，这就体现了政府监管制度的缺失。虽然有物业公司，但他没有执法的权利，他是为业主服务的。如果政府有具体的执法部门将规划用途变更纳入管理就好了。

其实，这种改变房屋的实际使用用途的做法，即售后房屋的实际用途改变了房屋原来的规划用途，是一个隐蔽性的问题。因为现在人们只要不明显感觉到别人侵犯了我的权利都不会去管，而改变房屋使用用途这个情况一般别人发现不了，也没人去刻意关注。所以这种改变房屋实际使用用途的做法，不发生意外则以，一旦发生就是致命性的。

在我们公司的实际工作中也会遇到这种情况，我们也是力所能及地去制止这类事情的发生。但我们也感觉到，在房屋售出后对其使用用途的监管上有点力不从心。因为房子在销售之前是属于开发商自己的，可以由规划局来监管开发商不得改变房屋的使用用途；但在房子卖给业主后，规划局就无法有效的去管理了。

一般如果业主租用房屋的话，我们会在租赁合同上规定其不能改变房屋原来的使用用途，不能做影响他人的一些事情，如油污、噪音、煤烟等，如果有人投诉，我们会在保证金中扣除来补偿；但如果业主买下了房子，正常使用，我们开发商就管不着了，这种情况下除非有人投诉，否则就没人管了。总之我认为，这种改变结构、改变用途的隐性危险是非常可怕的，而对这方面的监管也是急需政府来介入的。

监管措施与责任心并重

《中国地产总裁》：从建筑专业角度来说，一般的房屋质量问题有哪些？贵公司有那些监管措施来保证房屋的质量？

王佐忠：一般房屋最常出现的质量问题主要有：三小间（卫生间、厨房、阳台）的渗漏、屋顶的渗漏、天窗的渗漏；砂浆饱和度不够造成的起鼓；墙体裂缝等。一般来讲，正常规范的施工工艺，可以规避一些质量问题，但如果因为施工流程和施工工艺的不规范，如本来应该做三遍的，而实际只做了两遍等，这些也可能造成一些让业主感觉到是质量问题的问题。

为了保证房屋建筑在施工过程中不出现质量问题，我们主要有以下有效措施：

一是在与施工承包企业签署的施工合同在进行施工交底的时候，我们会把非常详细的施工标准以附件的形式附上，我们的标准可能要高于国家规范的标准，也更直观、更全面、要求也更细致，有些不好表述的地方还要做出效果图来，要有文字和图片的双向交底，我们以这样的方式让施工单位知道什么样才算合乎标准。

二是我们公司针对工程施工的不同阶段都有停止点检查。就是工程施工到一定阶段后，一定要停下来，由我们公司的工程管理人员和施工企业的工程管理人员，以及监理单位对工程进展中容易出现质量问题的环节做一个全面的检查，防止它成为隐蔽工程，这一关过了之后才能进行下一阶段的工作。根据建筑的不同物业类型，一般工程差不多都需要20到25个停止点。

三是充分调动监理单位的积极性。因为监理公司是甲方聘用的来监督工程质量的单位，他们的责任心和积极性非常重要。但有的项目上监理单位成了摆设，有的做了一点点工作，有的发现问题不汇报，还有的监理单位和施工企业站在一起，发现问题还替建筑商掩护，导致监理失职。所以我认为我们要充分调动监理单位的责任心和积极性，他们也是保证整个工程施工质量的重要一环。

四是我们集团每年都会对与我们合作的施工企业进行评估，所建工程质量好的，我们会与其建立长期的合作关系，这样他们也不用特意去揽工程了，我们直接就把工程给他们，这对双方来说都是省时省力的。从这一做法来看，也一定程度上迫使施工企业保证工程的质量。

五是一定要严把建筑材料关。质量好的建筑是用好的建筑材料建成的，在材料上绝对不能以次充好，偷工减料。