经适房的问题大都属于分配供应问题。管好经适房的分配供应，是政府的职责。因而把经适房出现的分配问题归为疏于管理，是准确的

文/中国房地产研究会名誉副会长 包宗华



我国在毫无经验的条件下推行经济适用房（以下简称“经适房”），在认识、制度设计、机构设置和人员配备等方面，都存在许多缺限。因而在实行中，特别是开始阶段，出现许多问题在所难免。

我国每年建设经适房几十万套，如果每年有百分之三以内出了问题，就是几千套上万套，平均每个季度都有几千套“问题房”可供媒体曝光，使得人们感到经适房的问题繁多。

政府解决经适房问题有一个发展过程。具体情况是，在推行经适房的头几年问题特别多，后来逐年减少，但有人却揪住老问题不放。

前年有个城市摇出重号，是推行经适房发生的唯一案例，但因其具有很高的“爆料”价值，不仅许多媒体竞相报导，直至今日仍有人津津乐道。总之，我们既要看到经适房发生过的许多问题，又要看到我们一直在努力解决问题，而且不少城市已开始走上健康发展的轨道。

诸多问题源自疏于管理

经适房的问题大都属于分配供应问题。管好经适房的分配供应，是政府的职责。因而把经适房出现的分配问题归为疏于管理，是准确的。

许多城市政府对经适房疏于管理，除了缺乏经验外，还有以下原因：世界上许多推行住房分类管理的国家，是从政府不管住房问题转为要管住房问题，自然会注意加强管理。而我国是由大包大揽的公房低租金制度转为推行分类供应制度，就很容易同时转为放松管理。

在决定停止公房低租金制度之初，不少城市政府误认为房改大业已经完成，因而大力精简管理住房的力量。例如，曾经有个城市的一个区出现过委托房地产企业代管经适房分配的“怪事”。虽然是很个别的特例，但却从一定角度反映了管理力量严重不足的问题。

许多城市40%以上的财政收入来自土地和房地产税收，推行经适房会减少“土地财政”的收入，从而影响不少城市推行经适房的积极性。这一问题也在逐步得到解决。

经适房制度日趋完善

1998年23号文确定经适房供应占居民总数70%的中低收入者。1999年在制定经适房细则时，确定对经适房免收土地出让金、税费减半和房地产企业的利润控制在3%以内。这三大优惠的住房社会保障含量，当年有人测算占房价15%，2000年有人测算占房价20%。这些年土地价格上涨很快，房地产企业利润很高，三大优惠要占房价一半以上。

经适房制度的上述设计是在缺乏经验的条件下做出的，它存在两大缺限：一是覆盖面过大，很难控制供应对象、住房套型和价格。二是，住房社会保障含量过高，不符合中等收入者住房只能含有适当社会保障的原则，造成城市政府无力全面负担而难以广泛推行。

在吸取经验教训的基础上，2007年国务院下文决定将经适房改为只供应低收入者，使得这一制度日趋完善，主要表现在：1、用含有三大优惠的住房供应低收入者，相当合适；2、近几年供应低收入者的经适房，只占全国住房总供应量的百分之几。如果今后发展到覆盖居民总数10%左右的低收入者，但因有这些年建成的存量经适房，届时每年新建经适房仍会是百分之几，不会使城市政府负担过重。3、经适房只供应低收入者，有利于较好地控制住房套型、价格和供应对象；4、随着经适房制度的进一步完善，今后出现问题会进一步减少，出了问题也较易解决。