文/本刊记者  春华



房地产的角色应从参与投资拉动这样一个“火车头”转向对经济和社会发展的承载作用，和其他的新兴产业融合共生，要变成其他产业和经济转型的一个承载力。

时间进入2011年下半年，各方关于房地产的形势预测又进入一个新的阶段，各种各样的揣测和推断层出不穷，而房地产行业的宏观调控政策下，当前房地产的形势到底如何?资本、土地、市场层面都有什么样的表现?经济发展转型给房地产企业带来转型大考，这意味着什么?在养老产业的积极促动下，一些企业选择养老地产又将赢来什么样的机遇，如何面对挑战？带着种种疑问，记者日前采访了全国工商联房地产商会会长聂梅生，她将房地产的形势概括为四个方面：市场进入纠结期，调控进入深水区，行业重新定位，企业面临调整。聂梅生同时表示，在这样的市场环境下，新兴的养老地产项目吸引了众多企业的目光，但养老地产范围过于局限，应纳入养老产业整个体系方有发展前景。

三个层面的纠结

《中国地产总裁》：您认为房地产宏观调控的效果是怎样的，请您从各个方面对当前的房地产市场进行一下分析。

聂梅生：目前楼市呈现胶着的状况，调控效果已经体现，半数城市住房成交量停止上涨，甚至有部分实施限购政策的一线城市开始下降，但是二三四线城市住房成交量在上涨。

我认为，市场目前进入纠结期，从资本来看，这次2010年到2011年的房地产调控，根本的原因还是2009年宽松的货币政策之下大量的资金进入房地产，流动性很强，从贷款，信贷和固定政策没有放款的现象，我们投资在高位，住宅投资是13000多亿，达到了37.8的增幅，相当高。同期固定资产增幅高出了12个百分点，目前就是这样。国内贷款的增长，相对投资的增长太少了，同期增长4.6%。外资大幅增长，增长了57.3%。

关于房地产出现的红字，就是个人按揭贷款只有3000多亿，下降8%，个人抵押贷款下降，一方面是限购政策的作用，同时也说明交易量的需求走弱，在下降。这种情况下房企的资金链紧张，从过去8%提升到现在的15%，这是当前的情况。房企民居资产负债达到71.36%，这是从资本层面进入了纠结。

第二方面看一下土地层面。住宅下滑了14%，土地出让金4月份从2000多亿下到了700多亿，土地出让金的加速下降，比如北京的1-5月下滑了84%，上海下滑了44%，海口和大连下滑了81%和27%。说明土地层面也进入了一个纠结状况，开发商有投资的钱，就没有钱去买未来的地，如果未来的地不买，供给就不能提高，这样房价供需又会出现反弹。开发商拿地使土地市场进入低迷，使地方政府财政收入减少，保障房计划的实施就会受阻，使住房的需求矛盾进一步加剧。

第三方面看市场，量和价的问题一直都很受重视。5月份的房地产市场，开发商放慢了开发速度，供需双方继续观望。

调控的“深水”

《中国地产总裁》：您认为现在我国的房地产调控进入了什么状态?如何理解土地制度对房地产的影响？

聂梅生：现在房产调控进入了深水区。”深水区”就是触及到制度、根本性的问题。比如土地制度，土地财政的比重持续上升，从2004年到2010年一直在上升，土地财政去年达到了71%。在这样的情况下，如果仍然认为是开发商的涨价和黑白合同等等就不够了。如果土地出让制度不改变，难免会有反复。

《中国地产总裁》：在目前的形势下，您认为房产税能直接影响房价的说法正确吗？

聂梅生：房产税的根本问题涉及原来土地出让金时期问题。这些问题不是短时间内能解决的，如果认为房产税能直接降低房价，这太短期了。怎样建立一个合理的长效的税收机制是非常重要的。我反对对所有存量住宅征收房产税，并且也认为这种征收方式不现实。

《中国地产总裁》：当前许多房企都选择了转型来开拓新的发展路径，您如何看待房地产行业的角色转型？

聂梅生：有关房地产行业的重新定位，也就是转型，房地产的角色应从参与投资拉动这样一个“火车头”转向对经济和社会发展的承载作用，和其他的新兴产业融合共生，要变成其他产业和经济转型的一个承载力。开发区、产业转型基地，农业，IT等等，都需要房地产来承载，旅游，服务业，养老产业，这部分内需型也是我们国家经济发展的一个重要转向。房地产确实是国民经济的重要产业，对经济的贡献率房地产是10.4%，2009年拉动经济贡献率是19.4%。但这些的前提是在靠投资拉动GDP的阶段的情况。

《中国地产总裁》从2007年至今，全国土地价格快速上升，“地王”现象风起云涌。房价地价之争从未停止，您认为呢?

聂梅生：2010年全国土地出让总价款达2.7万亿元，较前一年增加69.4%(北京为1628亿元，上海为1513亿元，大连为1157亿元)。2010年全国土地出让收入约占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点。同时，房价的上升幅度一直低于地价的上升幅度，两条数据的走势线的差距越拉越大。是地价领跑了房价。在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，地根吸住了银根，这在2010年尤为突出。如何疏导积聚在土地中的资金，这需要政府的高度重视。眼下，针对房地产业的财税和土地供应制度改革必须提上日程，使地方政府的土地财政比例降低，地价与房价逐步脱钩。

《中国地产总裁》：您认为在房地产宏观调控之下，房地产企业未来发展路径应该是什么样的?

聂梅生: 房地产企业的未来发展路径应是从单一商品房开发转向复合业态，从开发销售物业转向销售与持有。对企业来说，商品房市场将面临保障房平分秋色的局面。未来保障房销量将直线上升，占很多城市住房销售量的50%，约占全国市场的30%。我觉得在这次调控中，对于大型企业，不管是商品住宅的整合能力还有集中度都要提高，中小型企业困难加大，现在中小型企业融资问题比大型企业要严峻得多，这样的结果导致企业集中度会提高。所以企业从单纯的规模扩张、追求销售量这样一种发展转向整合，集成式的发展，这也是房地产企业面临的重整。

“银发经济”下的养老地产

《中国地产总裁》： 经济发展转型给房地产企业带来转型大考，国内品牌企业积极探索城市综合体、旅游地产等服务产业资源整合型房地产开发，其中针对养老服务产业的养老住宅开发也开始趋热，您对此有什么建议?

聂梅生：经济转型期，主动适应调控环境，探索转型发展机会，已成为房地产企业发展的必由之路。从扩大内需方面来说，房地产的重要贡献将体现在作为更多领域和产业的载体，比如承载老年服务业的发展所需要的养老地产开发体系等。

日前，全国工商联房地产商会2011年会发布了中国绿色养老住区联合评估认定体系。面对严厉的调控政策，企业如何解决融资难和做强做大等问题迫在眉睫，在这样的市场环境下，新兴的养老地产项目吸引了众多企业的目光。但养老地产范围过于局限，应纳入养老产业整个体系方有发展前景。

《中国地产总裁》：随着中国逐步迈进老龄化社会，“银发经济”同样也让人看到了商机。目前多家开发商介入养老地产，近期，保利、万科等多家开发商都提出了“养老地产”主张，您认为10年以内会发展到什么状态?

聂梅生：到2020年，预计60岁以上的人口将到2.43亿，占总人口比重将达到18%，这是相当大的比重。现在四五十岁的中年人，再过10年也将步入老年，他们现在是消费的主流，那个时候也是支撑老年产业的主流。我预计10年之内养老产业会保持每年10%的增长水平，将出现井喷现象，这当然应该是值得关注的产业。　

《中国地产总裁》：我国现在是否有养老地产开发的相关指导文件，目前我国有养老住宅示范项目吗?

聂梅生：经过反复思考和探讨，我们认为老年产业应是独立运作，是购买服务、整合、独立运作，又无缝整合的全新产业，是我国经济转型中的内需产业，产业链长，增值空间大。在各方面的支持下，在国家老龄委的指导下，我们联合编制了开发运营管理指导文件，联合开展养老住区全流程的运作，耗时一年，现在有国内外企业的加盟。中国绿色养老住区示范项目已经建成了，目前在建的、待建的养老住区，已经达到15家。

《中国地产总裁》:养老住区的开发和传统的房地产开发有什么区别?这样的转型称得上是华丽转型吗?

聂梅生:我们要清楚老年产业的属性。首先，它的价值和属性应该有地产属性，有住宅、普通商业地产和医疗保健等；其次，有非常强的金融属性，比如说证券、基金、保险、储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财的内容；第三，有服务属性，服务于核心的需求和老年增值的需求；此外，还应当有非常强的人文属性，属地文化很强，只有这样才能让老人觉得是家。所以，养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型。　

《中国地产总裁》：如果请您对养老住区的商业模式提点建议，您会如何总结？

聂梅生：养老住区项目总体的商业模式需要审慎考虑，还有运营成本也很关键，应该精心测算。很多准备做老年住区的，开发之后怎么运营、怎么定价？是出售型的定价，持有型的定价，卖不卖等问题都需要详尽考虑。

在中国绿色养老住区联合评估认定体系中，养老住区评估分成四大部分，其中，住区设施分成几块，有公共空间和公共设施，老年住区应当有大量的公共活动设施，还有居住单元。而养老服务分服务内容和服务供应商管理两块，服务内容分成四类，包括日常生活服务、家政服务、健康医疗服务和社交娱乐服务等。还应当有安全保护和运营管理的内容，包括运营机构的管理和对居住者的管理等。

《中国地产总裁》:养老地产是否称得上是养老产业的重要载体，为什么?

聂梅生:房地产业发挥产业载体作用将是趋势。比如这次国家人口普查的数据显示，中国和很多国家一样已步入老龄化时代，老年服务产业将成为推动经济发展的重要的内需型产业，而且独生子女的国情，也使中国老年服务产业发展更为紧迫。但是应注意，养老产业并非就是养老地产，在养老产业中，地产只占到20%的比例，只是在这个产业中起到的是承载作用，开发商不可能全部承担起包括医疗、保险在内的多个职能。

中国的老年产业，还处于预备期，需要也欢迎一些先行者，在探索过程中会遇到许多问题，政府也逐渐关注到这些问题。但是这需要一段时间的培育，目前全国工商联召集了包括民政、卫生、医疗保健、住建部门等多个部委就养老产业进行探讨，建立一个联合认证体系，未来对于通过这个认证体系的企业，鼓励他们进行养老产业示范试点。