保障房新政的意义

住房问题归根结底还是房价问题。加大保障房供应无法满足住房需求，但能够影响房价，从而实现房地产市场均衡

文/深圳市尺度房地产经纪有限公司董事总经理 李才旺

在今年的房产新政中，保障房政策占据前所未有的重要地位，中央政府提出了巨量的供应计划。最新的消息是：今年全国将供应1000万套保障房，其中包括400万套棚户区改造、200万套经济适用房和两限房以及400万套廉租房和公租房，而今后五年的计划是建设3600万套保障房。

与往年不同的是，今年的保障房政策执行可谓雷厉风行。住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，把1000万套的保障房指标进行了分配。目标责任书称：“各地必须在今年10月31日前开工，否则主要领导将遭到严厉处罚。”政府完成目标之手段前所未有，决心也可谓空前坚定。

对保障房的供应前景持谨慎乐观的态度

当然保障房的问题并不是一天两天了，也不是一两个政府命令可以解决的。长期以来的保障房有效供应不足有其深刻的原因。首先保障房用地供应就是难题，对于地方政府，土地资源本就十分有限，而响应中央政策大幅推出保障房用地，意味着大量土地出让收入的损失，对地方财政将会造成直接的压力。

开发商（也就是开发资金的主要来源）也不愿意参与。经济适用房利润极低；限价房（有若干城市目前实行的“定地价、竞房价”或者“竞地价，限房价”模式）同样是大幅压缩了开发商的土地增值收入；而廉租房收益水平更低，只可能是依靠地方政府的资金投入，资金来源十分有限。

最后，也最要命的是保障房分配机制的不公平。我们所了解的若干次保障房分配过程，无不突出的暴露了政府行政能力的低下。对于普通居民，保障房不过是浮云。可以确定的是在很长一段时间内，这种局面难以得到改善。

保障房是社会福利，但只能依赖政府的自觉

其实，保障房绝不仅仅是房地产行业政策的问题，而是社会福利的问题。保障房作为国民基本居住权利的实现，体现的是政府最基本的执政取向，实现的是社会主义国家机器应该的基本功能。国民住不起房子，政府理所当然应该承担责任，特别是在一个土地国有，以全民所有制为主要经济体制的国家里。事关社会福利，但目前并没有一个有效的针对政府的问责机制，唯一可以令我们稍许欣慰的是，中央政府有了这样的自觉，我们唯有期望这种自觉的压力可以有效的传递到地方政府上去。最终的实现效果就难说了。

保障房的意义在于实现房地产市场均衡

住房问题归根结底还是房价问题。以目前的居住条件而言，住房供应的相对短缺是必然的。住房问题的解决在于短缺前提下的有效的房价调控。住房供应无外乎商品房和保障房。其实商品房和保障房的纠结，主要的问题并不在于商品房过多而保障房过少。而在于商品房供应脱离了居民的基本居住需求。当年对于住房问题，选择激活商品房市场，增加住宅供应的思路无疑是完全正确的。然而由于区域经济不平衡导致的人口迁移（城市化也算），地方政府土地财政，住房异化为投资品等诸多原因导致房价高涨至令人无法接受，最后“房子都被有钱人买走了”，商品房离基本居住需求也越来越远。

所以，必须认清的一点是，加大保障房供应也无法满足广大的住房需求。住房问题的解决还是要依靠商品房市场。尽管目前的供应计划很大，但总量并没有超过商品房，何况实现起来肯定会大打折扣。保障房无法直接解决住房问题，其意义可能还是通过影响房价来实现的。只有价格受到控制，才会带来投资资金退出，二手市场盘活，低端产品供应加大等一系列的良性市场动向。一个均衡的商品房市场才是解决中国住房问题的最终出路。