保障房建设新的里程碑

大量保障性住房源源不断的投入，将是抑制不断飙升的商品房价的重要手段

文/北京大学城市与区域规划系博导董黎明

2011年是我国“十二五”的开局之年，从各方传来的好消息连连不断，其中，最令人鼓舞的信息莫过于国家决定今年必须落实1000万套、五年内建设3600万套保障性住房的计划。如果按每套住房平均面积60平方米计算，总建筑量将超过20亿平方米，如此庞大建设的规模，无疑是建国以来我国最大、在世界上也是首屈一指的民生工程。标志我国保障性住房已进入了新的发展阶段。

首先，这个宏伟的计划将缓解我国长期以来存在的保障性住房供需失衡的矛盾。众所周知，我国自上世纪就开始了住房制度改革的实践，通过住房货币化的分配体制，相应建立了保障性住房和商品房两类供应体系。由于种种原因，各地保障性住房的供应远远不能满足众多消费者的需求，一项调查表明，全国低保家庭有400万困难户需要由政府提供廉租房，到2006年底，国家累计提供的廉租房只覆盖了26.8万困难户，仅占困难户总量的6.7%。同样，经济适用住房供应也是杯水车薪，一房难求，一些城市的居民提前一个礼拜排队拿号也无济于事。究其原因，持续不断的住房压力缘于我国正处于经济和城镇化快速发展阶段，按年均城镇化率提高1%的增长速度，全国每年就要为1300万新增城镇人口建设住房；此外，城市中尚有1000多万户人均住房面积不到10平方米的低收入家庭，急待改善居住条件。如此巨大的需求压力，是任何一个国家和地区无法比拟的。以保障性住房建设作为“样板”的新加坡为例，虽然他们的住房制度和建设的 “公屋”基本满足了中低收入家庭的住房需求，但该国包括外来移民在内的人口数量只有500多万，而我国面对的是6亿城镇人口的住房问题。可见，作为世界人口第一大国，没有巨大的气魄和信心，没有相当的住房建设力度，是不可能承担如此重任的。

其次，大量保障性住房源源不断的投入，将是抑制不断飙升的商品房价的重要手段。如果排除投机、炒作等人为因素，我国房价过快上涨的主要原因归结于价格低廉的各类保障性住房严重短缺，以致大量中低收入家庭久等保障性住房无望，被迫成为购买商品住房的消费群体，无形中加大了商品房的需求量。在供应不足的情况下，为有利可图的房地产开发商不断提价创造了良好的契机，这也是我国城市房价“超常规”暴涨的重要原因。反之，“十二五”我国将城镇保障性住房覆盖面提高到20%，意味着有上亿居民的城镇家庭可脱离高价商品房的供应渠道，在很大程度上改变当前商品房市场供不应求的局面，按照市场规律，必将起到稳定房价的作用。

第三，公共租赁房即公租房的出现、同时成为未来五年保障性住房建设的主体，不仅扩大了保障性住房的覆盖面，而且推动了我国城镇化的进程。长期以来，由地方政府负责建设的保障性住房主要由廉租房和经济适用住房构成，前者主要供应最低收入的城镇户，但房源有限，供应量很少；经济适用住房主要面向买不起商品房的中低收入家庭，其主要问题是仅限于对本市户籍人口的供应，而且购房对象难以掌握，不少城市的一些不符合条件的购房者凭借关系或一纸介绍信也能享受这类住房优惠。近年我国将公租房纳入保障性住房的范畴，弥补了上述两类住房供应的缺陷，因为公租房租金相对低廉，户型大小灵活，可供多种选择，供应对象既包括本市的户籍人口，还面向在此常住的外来人口，这就使集聚到城市大量的农民工有了稳定可靠的安身之地，享有与城市居民相同的住房社会保障；与此同时，也解脱了城市中的“夹心”阶层——既买不起商品房又不具备购买经济适用住房的消费群体住房难的困境。

应该看到，要把上述规划蓝图变成现实，绝非轻而易举的事情，当前至少要解决诸如巨额建设资金的筹集，落实保障性住房的土地供应等问题。除此之外，还有一个常被忽视的问题：过去不少地区的保障性住房因缺乏合理的规划，多分布在交通不便的偏远郊区，缺乏必要的基础设施和社会服务设施配套，虽然住房费用低廉，但宜居性差，并不受消费者的欢迎，以致会出现空置的现象。笔者相信，只要各级政府将这项民生工程摆在重要的位置，制定周密合理的规划，“安得广厦千万间”的宏伟目标一定会实现。