2010年12月10日至14日，北京大学房地产总裁黄埔班十二月课程“土地运营模式及风险规避模块”在深圳圆满举行，共有七十余位北大黄埔同学参加了此次课程学习。

  香港基恩集团董事局主席、中国城市竞争力研究会会长桂强芳老师为同学们讲解了香港土地经营与模式，对深圳房地产制度改革过程进行了回顾；北京大学人居环境中心专家委员会副主任、北京国际发展投资有限公司总裁杜猛老师根据自身经验为同学们解析了土地一级开发项目的实操过程；北京大学深圳研究生院仝德博士为同学们讲解了土地资产经营与三资管理的知识。

  12月11日下午，第九期北京大学房地产总裁黄埔班学员进行了民主选举，产生了以唐山城市建设投资总公司副总经理罗玉奎、大理洱海金沙旅游度假置业有限公司董事长刘曲、唐山天鸿房地产董事长魏国秋为骨干力量的第九期班委。其中唐山城市建设投资总公司副总经理罗玉奎当选为九期班长并自动成为北大黄埔同学会副会长，大理洱海金沙旅游度假置业有限公司董事长刘曲、唐山天鸿房地产董事长魏国秋当选为九期副班长，并自动成为北大黄埔同学会常务理事。

第九期北京大学房地产总裁黄埔班班委名单
罗玉奎	唐山城市建设投资总公司	副总经理	班长
刘曲	大理洱海金沙旅游度假置业有限公司	董事长	副班长
魏国秋	唐山天鸿房地产	董事长	副班长

  获取土地是房地产开发的第一步，也是最重要的一步，“如何以合理的价格获取土地”成为开发商最关注的问题。12月13日下午，北大黄埔教务中心安排了“房地产开发企业如何以合理的价格获得土地”的主题沙龙活动。沙龙由北大黄埔同学会副会长李建国同学主持，同学们结合本次课程老师讲解的内容积极发言、热情参与、深入探讨，获益匪浅。

  课程过程中，北大黄埔教务中心还组织同学们参观考察了住交会，参加了第三届中国策划师年会，对深圳经典楼盘“大梅沙东部华侨城天麓”和“大梅沙爱琴湾”进行了考察。山东省文登市副市长谭远国于课程间隙率领文登市国土局、财政局等相关部门领导，跟同学们进行了互动交流，并盛情邀请大家到文登投资发展。

 

 

 

 

  侯肖林：您认为在政府不断推出调控政策的情况下，中国的房价和地价还有没有上涨的空间？开征房产税对房地产市场的影响有多大？

  桂强芳：我认为中国的房地产市场至少还有二十年的繁荣发展时期。因为中国的城市化进程还在加速，而房地产业的发展首当其冲。今天许多人研究称深圳的房价泡沫化严重，他们套用国际的计算方法，并不科学和理性，而且研究本来就是一家之言。

           在中国经济发展改革过程中，房子作为增值保值的手段，同时也是最佳的投资工具，其价格必然会呈现螺旋式上升趋势。今天的房价和地价有的地方是高了，但是与CPI、PPI等指数来比较，增长幅度显然不是最快的，而且地价的增长幅度肯定超过房价。

           由于要严守十八亩耕地的红线，土地的供应不是无限量的，其稀缺性必然导致房价和地价的不断攀升。我的分析和判断是深圳的房价会向香港靠拢，其他地方的房价也会不断上涨，仍然存在升值空间，增长趋势不可逆转。

           当然，房价的走势还取决于政府对房地产市场的引导和调控政策的力度。如果房产税等政策措施严格实施，必将会对房地产市场产生冲击和影响，甚至还会有一定的下降空间。中国的房地产业受政策影响非常大，因此开发商应该注重政策的研判，增强政策敏感度，才能在市场博奕过程中获得很好的收益。

 

　周杰祥：随着政府调控力度不断增加，部分城市出台了限购令，您认为这种政策作用有多大？

  桂强芳：限购是纯粹的行政做法，是政府暂时的无奈之举，不是政策工具，不是理性办法，只是历史过程中阶段性必须采取的手段而已。限购令对房价没有起到抑制的作用，得益的是周边的城市。因此，限购令的结果肯定是不了了之或者取消。

 

  王红：您认为房产税将来实行的可能性有多大？房产税实行后，房价会涨还是会跌？

  杜猛：实行房产税不是可能性大小问题，而是一定会出台，只是时间问题。房产税实行后，对房地产市场影响非常大。

我们都知道“税是给政权准备的，费是给特权准备的”，而我们国家地方政府过度依赖土地财政，明显地费大于税。然而不卖地，庞大的地方政府就没钱维系运转。而房产税是地方政府的核心税种。房产税出台，就能解决土地财政的问题，更能体现社会的公平正义。

        房产税出台，需要解决起征点和普查的问题。起征点容易解决，先收别墅、高档住宅、豪华住宅的税，先收富人的税，然后逐步普及。难点是普查，尤其是领导干部，太容易查出问题。

       目前政府的限贷、限购政策，只是压制购房需求，因此难以抑制过快上涨的房价。开征房产税既解决政府土地财政问题，又解决市场价格快速上涨问题。目前我国闲置房屋有6500万套，开征房产税后，其中百分之三十将进入市场。供需矛盾得到解决，房价就会很快降下来。

       为了加大财政收入，地方政府一定会出台房产税。但开征房产税直接牵扯千家万户的利益，因此不能盲目。“一个人生病不能全家吃药”，应该先在房价涨得高的城市试点，比如北京、上海、深圳，十年之后再在全国推广房产税。

 

  董廷之：现在知名的专家表示，要对小产权房进行证明，您是怎么看的？小产权房的命运如何？

  杜猛：大产权就是四证齐全的房子，小产权房的证件不齐全，是非法产品。全国所有的镇和城市都存在小产权现象。对小产权房进行证明，就是对小产权房收税，对小产权房的业主征收土地出让金，是小产权房合法化的过程。

　　     由于时隔多年，当时强拆受侵害的人没法补偿，土地出让金只能交给政府。因此，小产权房合法化的受益者只能是政府。如果政府再将小产权房证券化，我们政府的资产将越来越大。然而小产权房合法化并没有创造社会价值，只是资产泡沫化的过程，将造成中国贫富差距越来越大，财产分配越来越不公平。能不能对小产权房进行证明，我无法判断，但受益者一定主张。

         按照正常的法理和社会公正，给小产权房合法化，就是奖励不法之徒和不法商人。但中国本来就不是完全市场化的国家，小产权房已经是既成事实，证明是迟早的事。