市场均衡













推出房产税，我们离市场均衡更近了一步。

在部分城市房价飞涨，房地产处于非理性发展的状态时，业内外各方纷纷建议引进在国外广泛使用的物业税对房地产市场进行调控。2009年5月，国务院甚至发文《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中提出研究开征物业税。但此后物业税空转一直没有迈出实质性步伐。

当从09年房价再一次进入一波高速飞涨轨道时，各界人士再次呼吁运用税收杠杆调控房地产。不少地方政府积极对房产税进行改革，利用房产税调控房地产。上海武汉等地传出已将房产税改革方案上报中央。在地方政府的积极努力，物业税的适应性和开征的难度等因素综合影响下，使得可操作性更强的房产税替代物业税成为政府的首选。2010年5月底，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出“逐步推进房产税改革”。至此，1950年就已征收的房产税已经代替物业税成为调控市场的最后利器。

房产税与物业税有何异同？征收房产税存在哪些困难？房产税对住宅市场将产生何种影响？特别是对房价的影响如何？

 

 

房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。

1、1950年发布《全国税政实施要则》将房产税列为开征的14个税种之一。

2、1951年8月发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。

3、1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。

4、1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。

5、1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。

课税对象是房产，包括城市、县城、建制镇、工矿区，但不包括农村的房屋。

1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税。

2、产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

3、产权出典的，由承典人纳税。

4、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

5、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

6、外商投资企业和外籍人士暂不缴纳房产税。

按照房产余值征税的称为从价计征。

房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。扣除比例由当地政府规定。其公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×税率。

房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等。

按照房产租金收入计征的称为从租计征。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。其公式为：应纳税额=租金收入×税率。

十六届三中全会的《决定》中提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”基于这个规定，可能会将房产税，城镇土地使用税，地租以及对住宅所征的所有权税统一纳入新的物业税范围。

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。

目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税。

各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。

香港：用于出租的房地产需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以15%的标准税率征收。

台湾：对144平方米以上的房源征收，每年收取的税费占房屋总价值的0.8%-1.5%。

新加坡：新加坡对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。

日本：日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。

韩国：韩国财产税和综合土地税高达30%。未来韩国可能将财产税和土地税整合为资本收益税，税率将为：第二套房产为50%，第三套房产为60%。

美国：目前美国的50个州都征收不动产税，各州和地方政府的不动产税率不同，税率范围一般在1%-3%。

加拿大：对全部物业征税。对拥有二套住宅的人征收高税率，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。

瑞典：不动产税征收额度为不动产税务评估价值的0.5%-1%。自2001年起，单栋独立家庭住房(相当于国内别墅)税率为1%，共同产权型的公寓住宅税率为0.5%，商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。

西班牙：不动产税按照税务评估价值征收，税率为3%。

新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%-1%征收。

1、都属于地方财政收入

2、都属于财产税的一种

3、都按年度征收

4、都能对房地产市场产生调控作用

类别	房产税（现有）	物业税
课税对象	房屋	土地和房产
征收范围	城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村	土地、房屋等不动产
计税依据	房产余值（静态）	应评值（动态）
税种类别	单一税种	复合税种
税种属性	已有税种	新税种

由于房产税是已有税种，征收房产税不需对现有的税制进行较大的改革，只需在现有的房产税基础上进行改革完善即可。房产税征收的技术条件相对简单，操作起来也相对容易。征收房产税对现有的地方财政收入体系的影响偏小，有利于地方收入的稳定性和连续性，有利于地区经济增长的稳定性和持续性。目前来看，政府征收改革版的房产税意向性较高。

市场上存在上海、重庆等多个房产税改革版本。

上海的房地产税改革方案称为“新老划界”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税；不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征；第二套房人均70平方米以下不征；第二套房人均70平方米以上及第三套以上的开征。

在“新老划界”之外还有另外四个方案。这四个方案分别为：第二套方案按照房屋总价的千分之六或者千分之八征收房产税；第三套则是按照人均60平方米或者人均70平方米为界限；第四个则是按照区域划分，以环线、在空间区域征收，不是这个区域的不征；第五套方案是以三套房为界，即针对三套房以及三套以上的，不管经营不经营，都视作经营房。

重庆目前考虑只针对高档住房征收房产税，具体方案是对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1%的房产税。

北京市有关方面也建议对持有多套住房、高端住房等征收房产税，对闲置房产征收房产税。

我们认为房产税改革应该围绕抑制投资炒房需求、鼓励自主需求、建立健康理性稳定的房地产市场环境这一目标，其改革基本思路应该是：根据不同城市的实际情况，在维护居民自住需求的前提下，对多套住房拥有者和高档住房拥有者进行征税，且拥有的住房套数越多，纳税负担越重，即实行累进税制。

 

 

房产税开征面临着诸多的问题：征收条件如何确定？如何界定经营性用房？对于居住用房开征条件如何界定？房产税是对新增房屋收税还是新增房屋及存量房屋都征税？税率如何确定？不同物业的税率，不同用途的税率，不同套数的税率又如何确定？地方房屋查询系统的建立及与全国联网，地方征收系统如何与全国征收系统联网？等等。

房产税的开征，在实际操作过程中，需要搭建一系列新的平台。

首先是个人主动纳税还是工作人员上门收税。若个人主动纳税，这需要地方建立高效率的收税平台，比如网上纳税或者银行纳税。若是工作人员上门纳税，这需要税务部门组建相应的收税队伍及操作细则。

其次，相关的法律制度需要完善。督促纳税以及惩罚拒缴都需要有确定的法律明文作为执行的有力依据。从国外的经验来看，完善的信用体制和有效的惩戒措施必不可少。目前，国内暂时只有银行系统的个人征信系统对此有一定的数据支撑，但是与房地产市场以及税收系统之间的联系较少，无法在日后的税收工作中给予保障。从法律上讲，这一部分尚属空白，需要建立相应的支持系统。

房屋评估还需解决评估单位、评估人、评估费用等问题。

以上海为例，据相关报道，上海目前有1351名注册房产估价师对上海4.98亿平方米的存量住房进行价值评价， 按照评估一个项目需要3个工作日，完成本项评估工作需要28年左右的时间。这个例子真真切切的反映了现在在评估人才还难以支撑房产税的开征。

因此，房产税的征收需要配套足够的评估人才和评估机构，而且要理顺评估机构与政府间的相互关系。

正确评价房产价值是征收房产税的基础。目前我国并没有一套合理的评价体系。按照市场法评估，房产价值中很难剔除土地因素；如果按照成本法评估，那么房产价值仅仅是钢材、水泥等建安成本。以我国现行的会计制度，成本法核算的房屋账面价值逐年折旧，多年后房产便只剩下“残值”。按照这种方法评估，房产税对物业持有者形成的“增量成本”，很可能就与物业费相仿，这显然不符合房产税扩征的初衷，也无法通过对住房保有环节征税实现调控房价的目的。

所以，作为房产税开征的前提条件，现行的会计制度以及由此衍生出的房屋价值评估体系均应做出相应改革，在剔除土地因素后依然能根据市场法则“还原”房产的价值，从而实现合理征税

 

 

房产税的改革及征收将对房地产住宅市场不同层面产生深刻而广泛的影响。

如果不能科学合理界定房产税的课税对象，房产税的征收可能会大大增加普通消费者的经济负担。

以深圳一套首付三成，贷款30年，总价200万的住房为例，按照上海的0.8%的房产税征收标准，该套住宅每年需交16000元税，相当于两个月的月供。由此来看，房产税将大大加重普通消费者的负担。

如果能科学合理地确定房产税征收条件、征收对象和征收比例，可以在不损害普通消费者自住需求的前提下，增加投机者和炒房者持有成本，降低投机者和炒房者的预期收益，压缩其获利空间，促进更健康的房地产市场投资秩序的建立。这也是国家及地方政府改革房产税的第一目的。

房产税开征的主要目的便是抑制过度投资和投机的行为，创造一个健康有序的市场环境。房产税对于投资炒房者的影响不管是在交易环节还是在保有环节都会产生一定影响。但影响程度还有待于时间的检验。

假设以上海从第三套房为起征点，税率为0.8%，这一税率对投资炒房者的影响无非是收益率降低0.8个百分点，相对于房价动辄10%以上的年增长率，0.8%显得微不足道，因此可能不会对投资者产生较大影响。

房产税若与金融等政策相互结合，可有效抑制投资炒房行为。比如：大幅提高贷款首付比例和贷款利息。金融政策和税收政策的组合将对投资炒房者产生沉重的打击。

另外还可以对传言中的房产税征收标准进行改进。若要投资者产生致命打击，需实行累进税制度。比如：第三套房征收5%，第四套征收10%，第五套征收20%，第五套以上征收50%。只有税率高于房价增长率，房产税才能对抑制过度投资和投机的行为产生根本影响。

面对房产税，开发商一下陷入了两难的境地。一方面国家开征房产税对房产市场进行调控，有利于建立良好的市场经济秩序，避免房地产市场的大起大落，维护房地产健康稳定的的发展态势；另一方面，开发商也不愿意看到因为房产税的开征而引起的投资和消费的观望，直接使得项目的销售周期延长，销售利润大幅度下滑。更不愿看到更多的消费者和投资者放弃观望转而将资本投入到其他行业。

房产税出台前及出台后的短时间内，房地产市场会经历一个短暂的低迷阶段，开发商将受到一定影响。但长远来看，房产税的出台有利于调整目前部分城市畸形的需求结构、遏制飞涨的房价，避免行业的大起大落，为开发商创造一个健康稳定的外部发展环境。

若以市民拥有价值200万的住房一套，假设该套住房并未出租，按照上海的房产税征收办法，该套住房的业主需缴纳的房产税为：200万×0.8%=16000元。假如该套住房用于出租，按照深圳目前租赁市场的行情，该套住房的月租约8000元，应缴房产税为11520元/年。用于出租的住宅缴纳的房产税是未用于出租的房产的72%。

由此来看，房屋用于出租不仅可以获得租金收益，也可以缴纳更低的房产税（前提条件房产税对于该类型住房不重复征税）。房产税的出台有利于活跃租赁市场。值得担心的是业主很可能把房产税转嫁到租户身上，增加租户的负担。

 

 

房产税的开征对与房价的影响众说纷纭，一说能抑制房价，有一说有哄抬房价之嫌。我们认为房产税的开征并不会对房地产市场产生根本性影响，只是对于房价在短期内有抑制作用，长期来看，必须有房产税这样的抑制投资的手段来构建房地产市场的市场均衡。

房产税的推出并不会从根本上改变当前房地产的供需状况。以价值100万的房产为例，如果房产税税率是0.6%，那每年缴税就是6000元，数额并不大。而按照前一段时间房价的涨幅，绝大多数地区房产价值的上涨都远远超过房产税额。以深圳为例，2007年以来，房价的平均年增长率是14%左右。

有一种市场预期是房产税一旦试行，会抑制投资行为并提高空置房的资金压力，甚至会导致囤房的人大量抛盘从而导致房价下跌。其实，在当前房产投资还是高收益的情况下，这种影响基本可以忽略不计。而且宏观经济处于通货膨胀周期，房产的保值增值作用更为突出，在当前推出房产税并不会对投资客的市场行为产生根本影响，当然也不会成为房价杀手。

今年国家已经出台了号称史上最严厉的房地产调控政策，部分重点城市房价飞涨的局面得到一定控制。价稳量跌成为市场的主流。部分开发商以及部分楼盘面对当前的市场环境，采取了降价促销的方式，就是政策效应显现的有效解释。

房产税若及时出台，短期内将改变“价稳量跌”的局面，“价稍跌量微涨”将逐渐显现，最终出现“价稳量稳”的局面。

房产税对当前房价能够取得有效抑制作用。房产税开征将大大影响消费者的预期。消费者普遍认为房产税开征后房价会下跌，使得消费者看跌房，目前的房价走势更是给了消费者看跌房价的信心。消费者普遍存在“买涨不买跌”的消费心理，在其预期和心理双重影响下，加之投资需求的急剧萎缩，住宅市场上的供求关系将发生较大变化，短期内供大于求的局面将成为主流。供大于求带来的直接后果是房价下跌。

短期内房价会下跌，一线城市下跌幅度大于二线城市，投资性需求占主导地位的城市下跌幅度大于自住需求占主导的城市，房价高的城市大于房价低的城市。但总体来看，房价下降的幅度不会太大，房价下跌的时间周期也不会太长。

尽管短期内房价会有一定的下降幅度，但长期来看，房价是呈上涨趋势的。房产税只是作为政府调控房产市场的一项协调性的举措，不能从根本上遏制房价的上涨。对于当前一线城市的高企房价不是开征房产税就能根本解决的。

影响房价的诸多因素中起决定性作用的，还是供需的态势。居民源源不断的住房需求是房价上行的源动力。从土地的有限性来看，因为城市化、工业化的加速对建设用地的增加，决定了土地增值的必然趋势。土地作为成本推动房价增长的因素将长期存在。短期内房价下跌只是房价波动性的具体体现，但不会改变房价中长期上涨的趋势。

房产税是政府若干个楼市调控手段中的一种，配合已经推出的限购、禁贷这类抑制需求的政策以及加强保障房供应、加快土地供应（包括改革现有土地供应机制，如城市更新、旧城改造）这类供应政策，可以预计房价高速增长的态势必将得到控制。只有在房价增长放缓，投资房产获利回归正常水平的市场环境里，资金才可能有进有出，均衡有序。从这一点来看，当前的调控也可以解读为通过控制房价，倒逼投资资金离场，使楼市发展回归到正常水平。推出房产税，我们离市场均衡更近了一步。